合景泰富将启动境外债务重组

（文/张志峰 编辑/马媛媛）继恒大、融创之后，更多的出险房企正在寻求境外债务重组。

5月14日晚间，合景泰富发布内幕消息公告表示，集团2024年1月票据本金金额的15%约1.19亿美元，连同其应计及未付利息于强制赎回日期到期尚未支付，构成违约事件。

此外，根据2022年年报披露，企业未能按照附息银行及其他借贷的预定还款日期（即2023年4月28日）支付其本金人民币2.12亿元，触发若干长期附息银行及其他借贷的交叉违约。

合景泰富表示，鉴于目前挑战，应为其所有持份者的利益实时探寻目前境外债务状况的全面解决方案，以确保集团可持续经营。

公告显示，合景泰富现正与潜在候选人讨论担任财务顾问的角色，以评估集团的资本架构、流动资金及探寻所有可行的解决方案，籍以缓解当前的流动资金问题，并尽快为所有持份者达成最佳的解决方案。

境外债重组成行业常态

事实上，与其他众多出现流动性危机的民营房企一样，合景泰富早在去年9月就进行过一次债务延期。

据观察者网了解，此次构成违约的境外债券正是由两笔原本应于2022年9月到期的美元债交换而来，交换后将于2024年到期。

根据交换要约，2023年5月14日是其票据本金额15%连同其相应未付利息的强制赎回日，合景泰富终究没能逃脱实质性违约命运。

对于这次主动寻求境外债务的全面解决方案的原因，合景泰富表示，自2021年下半年以来，中国房地产行业面对前所未有的挑战。

受不利的宏观经济因素、负面信贷事件及行业融资渠道受限的影响，包括本集团在内的民营开发商面对更大的流动资金压力。此等市况变动令中国众多房地产开发商的经营及融资现金流减少。

“本集团一直依赖其内部现金资源及从境内汇出现金以履行境外付款义务。根据地方政府政策的规定，本集团绝大部分现金均存入指定银行账户进行严格预售现金托管，以确保在建物业竣工。尽管本集团已作出最大努力，惟本集团可用于支付境外债务的资金仍持续受压。”

其实，重组境外债务已是行业的一大常态，越来越多的出险房企选择整体债务重组以进一步缓解短期偿债压力。旭辉集团、龙光集团、融创中国、华夏幸福等相继完成境内或境外债务整体重组。同时，世茂集团、花样年等多家房企还在重组进展过程中。

中诚信国际一报告称，随国内房地产支持政策的持续落地，以及行业融资环境的边际改善，债权人对于境内房企偿债能力的信心有所提升，为房企境外债务重组的谈判争取了更多空间，如果后续境外债务重组能够推进，房地产企业有望进一步摆脱债务负担。

克而瑞指出，政策利好之下，改善了债权人对出险企业流动性修复以及市场销售回暖的预期，一定程度上也促进了房企整体债务重组方案的推进。同时，对于债权人而言，目前房地产市场短期内难以修复，相比之下，债务重组可以让出险房企获得阶段性的稳定，在一定程度上也能更好地保证债权人的利益。

去年合计偿债113亿元

数据显示，截至2022年12月31日，合景泰富全年共兑付包括境内债券、CMBS及ABS本金合计75.44亿元，境外美元债券3.63亿美元，及12.84亿港元银团贷款，合计人民币约113亿元。

与许多面临债务压力的房企相同，合景泰富也在积极通过资产出售的方式补充现金流。

2022年7月，合景泰富向龙湖集团转让了香港“尚珒溋”项目50％的股权及股东贷款，作价13亿港元，录得4.895亿港元的税后利润。

5月12日，合景泰富再将位于上海嘉定区的6个项目出售给了中国平安，其中涉及酒店、商铺及停车位，总代价合计约7.5亿元。

交付方面，2022年合景泰富已完成交付总建筑面积约806,218平方米，预计今年房地产行业将呈现稳健复苏，逐步恢复正常营运。

土地储备方面，截止2022年，合景泰富旗下共拥有174个项目，分布于中国内地和香港共44个城市，拥有土地储备共计权益建筑面积约1441万平方米，总建筑面积约1967万平方米，权益比约为73%。

其中，大湾区及长三角核心城市群作为企业重点布局区域，土地储备占总储备、可售资源占总可售资源的比例分别为65%及82%。

截至年报末期，合景泰富已开业45个投资性物业，其中商场11个、写字楼10个、酒店24个，拥有悠方、摩方、IFP、IMP、木莲庄等多个优质品牌，疫情反复下，2022年权益租金收入规模约18.82亿元，其中，商场增长11%，写字楼增长9%，说明该公司的多元协同“第二曲线”已进入成熟期。

合景泰富还表示，未来将通过“强销售、降负债”的措施，改善资产负债状况，增强现金流动性，提高经营效率、控制风险及降低成本。

不过在克而瑞看来，债务重组完成之后，中长期的“回血”自救才是关键。出险房企仍应以保交付为主要目标，积极营销、促进销售去化及现金回笼，修复基本盘，依靠销售回款提升自身“造血能力”，才能真正摆脱困境。