珠海万达商管港股申报稿失效，万达回应

【文/观察者网 邹煦晨 编辑/张广凯】

4月25日，珠海万达商业管理集团股份有限公司（下称“珠海万达商管”）向港交所递交的第三次申报稿已失效。

万达方面对观察者网表示，根据香港上市规则，香港联交所认为原申请或再次递交六个月到期后三个月内重新递交的，均属于原申请的延续。因此，目前上市申请材料失效并不影响公司在香港联交所的上市进程，公司会尽快按香港联交所要求更新提交申报材料，目前上市进展有序推进中。

第三次申报稿已失效

珠海万达商管官网显示，其为万达集团旗下商业物业运营管理的唯一业务主体。虽然珠海万达商管为2021年3月成立，但其在申报稿中却表示，公司的业务历史可追溯到2002年。

截至2022年6月30日，珠海万达商管管理425个商业广场，在管建筑面积达60.1百万平方米。根据弗若斯特沙利文的资料，截至2021年12月31日，按在管建筑面积计算，珠海万达商管在全球排名第一。

不过，珠海万达商管的IPO之路并不顺。珠海万达商管在2021年10月便公布了第一次港股IPO申报稿，募集资金拟用于投资收购扩大在管物业面积、改造场景及硬件、战略投资等。之后，该申报稿于2022年4月21日失效。

有意思的是，在第一次港股IPO申报稿失效的次日，珠海万达商管便公布了第二次港股IPO申报稿。但6个月后，珠海万达商管并未进入聆讯阶段，该申报稿也失效。

在第二次申报稿失效的当月，珠海万达商管于2022年10月25日再次公布申报稿，即第三次港股IPO申报稿。但截至2023年4月25日，这第三次申报稿也已失效。

按万达方面对观察者网回复，珠海万达商管似乎正在尽快按香港联交所要求更新提交申报材料。那么，珠海万达商管第四次港股IPO申报稿又会在哪时公布？

港股IPO申报稿摘要，数据来源：东方财富

关于珠海万达商管的上市进展，证监会也有关注。比如，证监会2023年3月21日公布的《关于大连万达商业管理集团股份有限公司向专业投资者公开发行公司债券申请文件的问询函》显示，根据申报材料披露，大连万达商管子公司珠海万达商管目前正申请在港交所上市，若不能于2023年底成功上市，大连万达商管需向上市前投资者支付约300亿元股权回购款。证监会要求大连万达商管进一步补充说明子公司珠海万达商管上市进展情况，并评估该事项对短期偿债能力的影响。

证监会问询问题摘要，数据来源：证监会官网

另外，据媒体报道，万达境外总计13亿美元的三笔银行贷款已无触发提前还贷风险，目前万达与银团参贷行已将合同约定的上市日期调整为2023年11月30日。此前万达和银团参贷行在合同上约定，若珠海万达商管未能在2023年5月8日前完成赴港上市，万达作为借款人需要尽快通知各参贷行，如果大多数贷款行（按出资份额占比合计超过66.67%）要求万达集团还款，则万达需要归还贷款存量本金及对应的利息。

那么，珠海万达商管能否在期限前完成港股上市？

收入主要来自万达旗下商业

2019年至2021年以及2022年上半年，珠海万达商管的收入分别为134.37亿元、171.96亿元、234.81亿元、134.8亿元。关于收入增长，珠海万达商管在申报稿中表示，主要由在管商业广场及在管建筑面积增加所推动。

截至2022年10月20日的第三次申报稿最后实际可行日期，珠海万达商管287个在管的万达集团商业广场全部均采用委托管理模式管理，合共160个在管独立第三方商业广场中115个采用租赁运营模式管理。

委托管理模式下，珠海万达商管的收入主要包括运营管理服务费、开业前咨询服务费、物业管理费及增值服务费。相关销售成本主要包括员工薪酬、分包成本及能源费用。

租赁运营模式下，珠海万达商管的收入主要包括商业管理服务及租赁中来自商户的租金收入、开业前咨询服务费、物业管理费及增值服务费。相关销售成本主要包括可变租金、员工薪酬、分包成本及能源费用。

申报稿显示，租赁运营模式下管理的商业广场与委托管理模式下管理的商业广场相比通常产生更高收入，因为珠海万达向租赁运营模式下管理的商业广场的商户收取租金，但不会向委托管理模式下管理的商业广场的商户收取租金。

从收入占比来看，两者模式的占比处于浮动状态。2019年至2021年以及2022年上半年，珠海万达商管委托管理模式占比分别为79.1%、51.4%、70.2%、74.4%。

收入摘要，数据来源：申报稿

珠海万达商管虽然关联交易金额不高，但大部分收入由万达集团商业广场项目所产生。2019年至2021年以及2022年上半年，有关收入分别为96.4亿元、116.76亿元、163.82亿元、94.48亿元，占同期商业运营服务收入71.7%、67.9%、69.8%、70.1%。

似乎意识到这点，截至2022年6月30日，珠海万达商管有196个储备项目，总建筑面积约23.0百万平方米，其中来自独立第三方业主的储备项目有175个，总建筑面积约20.6百万平方米，占了储备项目的多数。不过，珠海万达商管也在申报稿中进行了风险提示，即由于公司一般不能控制独立第三方业主的决策，储备项目的商业广场可能基于控制范围以外的因素而未能如期开业。例如业主的财务表现可能欠佳或现金流量可能不足，或未能及时获取融资贷款而停止建设，或基于其他外部理由而放弃签约项目。如该等独立第三方终止合作，公司的收入及盈利能力可能会低于预期。

此外申报稿显示，2019年至2021年以及2022年上半年，珠海万达商管的平均出租率（不包括停车位）分别达到99.3%、97.8%、99.3%及98.6%。对此，珠海万达商管在申报稿中表示，尽管往绩记录期内出租率较高，但公司可能无法协助业主将其所有新物业出租予合适的商户。此外，公司与业主的合约期限及与商户的合约期限可能出现期限错配，导致公司可能无法在和业主的合约期内与将到期的商户续约或替换其他商户。

期内溢利方面，2019年至2021年以及2022年上半年，珠海万达商管分别为12.48亿元、11.12亿元、35.12亿元、40.47亿元。其中2022年上半年，在收入仅同比增长26.74%的情况下，溢利却同比增长517.31%。主要原因包括，珠海万达商管2021年上半年出售附属公司亏损了13.16亿元。

另外，珠海万达商管2020年财务成本高达8.78亿元，而2021年和2022年上半年则分别只有2.91亿元和144.4万元。

关于珠海万达商管2022年6月后的财务数据，截至2023年4月24日，观察者网尚未找到公开数据。其中，珠海万达商管母公司大连万达商管虽然在2023年3月16日公布的中期票据募集说明书。但大连万达商管却在说明书中表示，目前公司正在筹备珠海万达商管上市工作，因此，相关财务数据保密，以珠海万达商管公开信息为准。

此外，网上部分媒体传出的珠海万达商管财务数据，可能实际上是大连万达商管的财务数据。

网上部分媒体的报道，数据来源：百度