不动产如何破局与重构

当前，住宅市场复苏与行业天花板同在，同时风险持续暴露，所以房地产基金如何做好平衡是关键。

据此，住宅房地产出现了怎样的投资新格局？应该构建怎样的风险化解范式？AMC与房企合作如何落地？

与住宅形成强烈反差的是商业不动产和工业不动产，国家政策大力支持这些不动产的发展，主要是以存量改造和资产盘活为主，据此一批批Pre-REITs基金和公募REITs纷纷成立。2023年，REITs这片蓝海如何走向？

特别是商业不动产领域，目前REITs试点范围已经延伸至消费基础设施领域，所以未来商业不动产也逐渐看见了退出边界。所以，2023年经济逐渐复苏，在谷底之中不动产基金还有哪些投资机会？

4月18日，上海举办的2023观点资本圆桌现场，以“破局与重构”为主题，多位专家学者及从业者进行了专业的讨论和交流。

对于住宅地产不良资产危机的化解，中城投资助理总裁冯雄杰表示，当前从政府的角度来看保交楼还是重中之重，所以无论从中央到地方，从AMC到地方的融资平台，房地产纾困政策还是任重道远。

他指出，在当前的形势下，可以通过债务重组，资产抵债等一系列的手段，来解决项目的历史问题。通过重整程序的法定性，统一暴露项目的所有债务。同时，锁定项目的资产，解决项目的所有债务；最后对不良资产的资金、资产等生产要素重新构建。

瑞威资管副总裁、特殊资产事业部总经理赵永华认为，房企要转变观念。在保交楼、保民生大环境下，AMC需要调整战略方向。

他表示，未来房企的投资的重点之一是保障性住房以及长租公寓。同时，房企竞争的赛道是高端的房地产，主要就是绿色低碳、环保、智能环境好的住宅。另外，未来那些产业发达的都市圈中心城市，以及特大城市，是竞争的重点。

润建咨询总经理胡茂生表示，不良资产处置需要各方进行充分沟通，达到利益一致，以求共识。另外，在交易结构，合规性上的各种问题非常严峻。

他还指出，集团在某个地方有多个项目的时候，虽然这些项目总的来说还是不错的，但还是要考虑风险隔离，主要是在股权上要跟原来的爆雷房企要隔开。

金地集团开发管理公司业务发展部总经理张锋则表示，今年住宅市场有一定的复苏，但三四线城市的市场可能还没有完全恢复。

他表示，房地产企业经营模式或者说是业务组合，都已经发生比较大的变化，尤其是在代建方面。通过代建模式解决困境资产，可以把市场停滞的存量项目变现并推向市场。

而北京金诚同达（上海）律师事务所高级合伙人贺国良，则从局外人的角度看待这些问题，他表示，未来将是重的越重，轻的越轻，风险管控极为重要。

“不良资产处置是从快到慢、从破到立，前者是指以前单一资产处置可直接通过拍卖兑现，而现在一个项目的盘活和要求完全是不一样的，后者是指过往有资金就可买下这个项目，现在还要求强大的专业服务能力。”贺国良指出。

最后，上海市国际股权投资基金协会副秘书长兼不动产分会秘书长凤晓龙总结道，由于不良资产处置具有逆周期、非标、高折价、长周期、多类型资产等特征。在新一轮困境资产处置浪潮下，如何将困境资产盘活具有高价值的资产，不但需要有非常强的资产识别能力和处置能力，还需要多方博弈、合作。

此外，对于“融投管退范式”不动产投资，各个企业也都表达了不同的观点。

上海建工基金首席投资官汪海平表示，今年最重要的投资方向就是保租房，就是长租公寓，这个赛道上他们在上海的优势更加明显。另一个方向就是可以改造的存量物业，可能是找一些受限资产，或者是有很多合作的合作方。

深创投不动产基金投资部执行董事江南则更看好电商。他认为，电商零售额基本上是增长的，一直在以每年超过1.5%到2%的GDP占比在增长，另外一个可能是高端制造业。

高和资本投资管理部执行董事张尉表示，短期来看，土地增值税是REITs的一个比较大的痛点，因为REITs是发生了真正意义上的股权交易。

另外，还包括涉及房地产开发也不能做REITs发行，但对长远来说，对监管层面的问题都是慢慢可以突破的。

所以从长远来看，REITs的发行和拉动以及未来扩募也好，或者是在扩大不同类型的物业再放到公募REITs也好，他相信会给整个市场带来一个新的获利。

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