上海土拍首日：万科、华润、中海回归，招商、保利广撒网应对

（文/解红娟 编辑/马媛媛）万科、华润、中海“解禁”，越秀华发联合体取消拍地资格……原本“平平无奇”的上海土拍首日看点极多。

4月18日，上海进行2023年首批次集中供地。本次供地共出让19宗涉宅地块，总出让面积94.4万平方米，总建面约198.9万平方米，起价共计483.4亿元，分为4天出让。

出让首日，2023年上海一批次首日土拍共竞拍8宗地块收金172亿，其中，4块地底价成交，竞得房企分别为招商蛇口象屿联合体、龙湖建华建材联合体、万科、天和；4块地溢价成交，竞得房企分别浙江交投象屿联合体、南昌市政招商蛇口联合体、中铁置业、越秀。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，总体来看，房企在上海买地热情比较高，但仍以国企、央企主导，民企只是少量参与，“说明市场有回温，但是还没到热的程度，预计剩下的土地也基本会延续这一格局。”

招商斩获热门地块

上海首轮集中供地“未拍先火”，开拍更火，拍地网站更是火到超人数上限无法进入。

据观察者网统计，上海此次共出让19宗涉宅地块，供地首日推出浦东新区新场镇地块、静安区中兴社区地块、嘉定区江桥镇地块、松江区广富林街道地块及人民北路地下连通道、奉贤区金汇镇地块、浦东新区16号线周浦站周边地区地块、徐汇区田林街道地块7块地块。

18日早间，推出的地块竞拍房企交少，供地节奏较为稳定，先是招商蛇口象屿地产联合体以16.24亿元底价竞得浦东新区新场镇PDXC-02单元02-02地块，楼面价20531元/平方米；随后，越秀以总价7.24亿元竞得静安区中兴社区C070202单元306-04地块，折合楼面价67936元/平方米，溢价率7.54%。

接下来竞拍的三幅地块均为底价出让。龙湖与建华建材联合体底价24.8亿元竞得嘉定区江桥镇JDPO-0402单元42-07、43-02地块，楼面价21250元/平方米；万科以37.83亿元底价竞得松江区广富林街道SJC10004单元2街区19-01、25-01号地块及人民北路地下连通道，楼面价15200元/平方米；新天和实业底价12.2亿元竞得奉贤区金汇镇30-07区域地块。

18日下午出让的浦东新区16号线周浦站周边地区地块，让当天土拍热度推至最高峰。

卢文曦介绍，该地块周边配套较为成熟，地块东面是周浦小学，沪奉公路以东有医院、超市、大型综合商场等；周祝公路以南主要是住宅小区，居住氛围相当充足；交通方面距离16号线周浦东地铁站约900米，步行可达。

“此外，该地块房地联动价6万/平方米，比去年的金桥拿下的周浦地块上涨了4000元/平方米。”卢文曦称，虽然有房地联动价锁定开盘价格，但如果成为“网红”盘，市场人气会特别高，去化不成问题，资金回笼就会特别顺畅。

因此，该地块共吸引13个竞买人参与、热度较高，导致土拍工作人员花了近6小时查验参拍者资料，且由于越秀华发联合体拍地资格出现问题，土拍系统出现短暂停止，直至晚上7点才恢复正常。

不过，在参拍过程中，该地块不到3分钟就触及中止价进入一次性报价阶段。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“不过，有1家房企退出最后出价，也是这幅土地拍卖过程较为曲折的看点。毕竟好不容易到了最后，一般情况下运气还是应该要拼一拼的。”

经过“厮杀”后，最后被招商联合体以 17.31 亿元拿下，溢价率为9.39 %，楼板价3.69万元/平方米。最后出让的徐汇区田林街道167-02（n）地块则被中铁置业通过一次性报价，以19.05亿元竞得，楼面价85505元/平方米，溢价率8.92%。

卢文曦感叹，“最后招商联合体获得最热地块，说明拿地实力强大外，运气也非常好。”

万科底价拿地

和其他房企参与土地竞拍相比，中海、万科、华润三位“难兄难弟”颇有些钮钴禄甄嬛的“复仇”味道。

众所周知，受2020年3月虹口“围标事件”事件影响，华润、中海、万科三家房企被上海土拍市场暂时拉入了“黑名单”，限制其三年内在公开市场的拿地行为。因而在这三年间，华润、中海、万科只能是上海土拍市场的旁观者，眼看着招商蛇口、保利发展等房企取代自己成为上海土拍市场的座上宾。

以招商蛇口举例，自44亿接盘虹口围标地块后，招商蛇口在上海土拍市场风生水起，先后拿下虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块、徐汇滨江沿岸的斜土街道xh128D-06地块和普陀中山北社区宅地等市区绝佳地块。

数据显示，2020年至2022年，招商蛇口共在上海拿下2宗、5宗、10宗地块，后两年分别同比增加150%和100%。得益于拿地数量翻了几番，招商蛇口在上海的全口径销售额从2020年的180.97亿元，增长至2022年741.25亿元，与此同时排名也从第八位上升至2022年的第一位。

卢文曦称，自2020年调整土拍规则后，上海的土地项目基本都有利润保证，也没有很大的去化压力。所以对于中海、万科、华润三家房企而言，可以说是错过了在上海扩张的机会，将市场拱手于人。

而想重新夺回上海土地市场，华润、中海、万科势必不能错过上海2023年首批次集中供地。据观察者网统计，在19宗地块的总量下，中海报名7宗、万科报名10宗、华润12宗。

为应对华润、中海、万科的回归，保利发展和招商蛇口采取广撒网战术，其中，招商蛇口报名15宗地块、保利发展报名12宗地块，除少数商住地未报名外，全部参拍。

不过，理想仍旧是理想，在首日的竞拍中，中海、万科、华润并未重现影视剧中钮钴禄甄嬛回归的爽文剧本。

从首日结果来看，仅万科以底价竞得松江区广富林街道SJC10004单元2街区19-01、25-01号地块及人民北路地下连通道，地块成交价37.83亿元，楼面价15200元/平方米。

而华润参拍的桃浦地块，在55轮报价后被浙江交投和象屿地产联合体竞得；华润、中海、万科均有参拍的浦东周浦地块最后被招商联合体拿下；华润、中海、万科均有参拍的田林街道地块最后被拿下中铁置业拿下。

如此看来，刚刚回归的中海、万科、华润还得在后续的竞拍中增添些运气。