成都、上海楼市率先回暖，三四线却在“被放弃”

（文/张志峰 编辑/马媛媛）春去夏来，随着气温一同升高的还有部分城市的楼市热度。

4月18日，国家统计局发布数据显示，1-3月份，全国商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%，其中住宅销售面积增长1.4%。商品房销售额30545亿元，增长4.1%，其中住宅销售额增长7.1%。

截至3月末，全国商品房待售面积64770万平方米，同比增长15.4%，其中住宅待售面积增长15.5%，去库存压力仍在增加。

不过，从销售额与销售价格来看，高能级城市的楼市热度已经显著回升。

3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有64个和57个，比上月分别增加9个和17个。

在58安居客研究院研究总监陆骑麟看来，这已是今年第二次房价上涨城市数量和上涨幅度明显增加，表明楼市已经底部基本确认，市场将逐步进入企稳回升阶段。

同时他指出，由于当前楼市回升速度相对较快，短期内有需求透支的可能性，仍需要各地政府持续出台利好政策来保证回暖态势的延续。

上海易居房地产研究院研究报告也指出，随着房价指数数据的回暖，后续购房市场和购地市场等也会发生积极的反应，房地产乐观情绪明显增加。

成都房价连续上涨15个月

同比来看，不同量级城市之间分化严重。

一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.7%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格同比上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.2%和2.4%，降幅比上月均收窄0.5个百分点。

三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降2.7%和3.9%，降幅比上月分别收窄0.6和0.5个百分点。

出乎意料的是，成都房价指数同比涨幅8.5%，远超北京、上海等其他热点城市，遥遥领先；其次为杭州，房价指数同比上涨5.8%。

有熟知成都楼市的资深行业人士向观察者网表示，截至今年3月，在其他城市刚刚止跌时，统计局披露的成都新房及二手房价格环比已连续上涨15个月，而楼市素来就有“买涨不买跌”的传统，因此催生当地楼市较其他城市提早复苏。

特别是今年春节后，成都不少热门新房的“打新”难度远超传统热点城市沪、深、杭等地。

如3月中旬，成都恒大天府半岛6期开盘。而该楼盘股权此前已变更为由国资中国对外经济贸易信托有限公司100%持股，精装均价1.35万元/平方米，与附近在售二手房价格有超8000元/平方米的价差。

在巨大的一二手价格倒挂前，楼盘热度居高不下，这个仅推出180套房源的楼盘，竟吸引了5.2万组购房者登记，超288人抢1套房，中签率仅0.3%，甚至一度导致报名系统网络堵塞。

从这一案例不难看出，成都等地的楼市提前复苏，一定程度上与此轮“交付危机”的化解工作紧密关联。

上述人士告诉观察者网，在他看来，包括成都、杭州在内的热点城市，本身作为区域经济发展的重要大都会，在多个产业方面都具有很强的实力和虹吸效应，因此并不存在住宅需求不足的情况。

此前量价齐跌很大程度上受到行业整体影响，以及“交付危机”下购房者更加谨慎、观望态度浓厚导致，一旦交付危机解决，行业趋于稳定，市场必然迅速恢复。

上海豪宅市场依旧火热

与之类似的还有上海。

2023年一季度，上海新房供应节奏明显加快，目前已连推三批次，不少项目再次上演“千人摇”名场面；开盘摇号比接连创下新高，多盘去化表现优异；成交量以及成交价格均有明显的增长。

上海链家研究院的监控数据显示，一季度全市累计成交金额为1619亿，成交套数22205套，与去年同比略有下降，但是累计成交均价以及总价均有上涨。

其中，3月份全市共成交新建商品房9121套，成交金额611亿，环比、同比增长明显。

链家研究院指出，剔除供应因素的影响，从认购情况和开盘去化率来看，整体延续了购房者对于新房的认可态度。

第一批集中供应25个项目中，有14盘触发积分，几乎开盘即售罄。热盘如象屿招商公园1872，认购率高达556%，创下上海最高认购率；华发半岛华庭，认购数达1670组，认购率达到499%。

第二批集中供应虽然触发积分的项目减少，但去化率依然良好，也不乏百汇园等中心城区的豪宅项目，入围分直超100，达到惊人的106.64，已经远超前滩海德壹号的100.85分；

第三批同样有多个热门项目入市，截至目前虽仅有6盘开启认购，但已有4盘触发积分，预计认购情况和开盘去化将持续向好。

同时，亦有行业人士向观察者网指出，即便在上海，新房市场去化情况也明显冷热不均，受供应节奏的影响很大，大量优质楼盘在3月份集中开盘使得成交量增长，但也有不少非热点区域项目去化艰难。

上述人士告诉观察者网，上海高端住宅方面仍然保持较为严格的限价限售政策，一二手价格倒挂现象严重，所以永远不缺购房者。相反，在较为偏远区域的非倒挂楼盘，去化速度相比二三线城市优势并不大。

二手房市场被“带飞”

值得一提的是，部分城市已经出现刚需客由新房涌入二手房市场的现象。

如上文提到的成都，3月份二手房价格指数同比提升9.4%，涨幅甚至超过新房的8.5%。

成交量方面，根据成都住建局公开的网签数据，整个3月二手房备案成交量超过2.8万套，环比增长48%，同比增长103%，比上海还多卖了4000多套，一个月的成交量就超过去年深圳全年2.68万套的二手房成交量。

在行业人士看来，当地新房市场与上海、杭州类似，同样存在严重的价格倒挂，而新房供应长期不足，叠加近期贷款利率、公积金等政策优势，最终导致刚需客向二手房市场涌入。

他认为，炒房行为尽管已经行不通，但高房价导致房屋买卖本身的投资属性不容忽视，“楼市好坏说白了就是看信心，‘买涨不买跌’是一个非常直观的指标，二手房房价依旧坚挺，为潜在购房者带来了信心，只要有需求，楼市复苏就是意料之中的。”

据克而瑞统计，成都二手房的最主要客群是首次置业的纯刚需客，占比高达六成。首次置业的刚需客群，多数会偏向于90平方米以内的二房或三房，总价控制在150万元以内。目前成都二手房总价150万元以内占比大约六成，150万至300万占比大约三成，成交套均面积只有93.1平方米。

中小城市可能再次“量价齐跌”

不过，几乎所有楼市较为火热的城市都有共同的特点，即供不应求。

而强大的楼市需求，离不开城市产业支撑以及对于人才的吸引力。这点不是所有城市都能做到的。

从房企拿地布局不难看出，除北京、上海、杭州等少数几个热点城市之外，2022年下半年至今，几乎所有二三线城市集中土地供应，均由地方国资托底完成。

在上个月刚刚结束的房企年报季中，几乎所有房企都在收缩投资战线，回归高能级城市的意愿强烈。

其中典型如碧桂园，本是扎根三四线城市的典型代表，也正是依靠多年的“农村包围城市”策略做到“宇宙第一”，并以此将杨惠妍送上“中国女首富”神坛。在刚刚结束的业绩会上，也不得不及时调整战略布局，计划在未来3-5年内，将一二线城市货值提升至50%。

因此行业普遍认为，短期内三四线城市的房地产市场已经被规模房企放弃。

同策研究院分析认为，目前包括央国企在内的少数有能力继续投资的优质房企，为降低风险，都明显将投资重点放在一线城市和强二线城市，且有限的投资金额主要集中在这些城市的热点区域地块，三四线城市将会普遍面临土地遇冷的境遇。

而销售方面，同策研究院预测，二季度大部分房企会面临销售下行的压力，一季度销售的增长大部分是去年积压需求的释放，随着一季度释放完毕，二季度恐怕很难聚集起足够的购买力，尤其是三四线等低能级城市，或再次面临量价齐跌现象。