高质量转型科创领域，新湖加速驶入发展快车道

今年两会上，民营企业纾困成为关注热点之一。

尤其地产行业筑底还在持续，民营房企处境尴尬，一方面挣扎于现金流困局，另一方面期待寻求国资“庇护”，却苦于优质资产不足，或缺乏上岸通道。

究竟该如何做，事实上两会上已经给出答案。

总书记强调，“高质量发展对民营经济发展提出了更高要求”“有能力、有条件的民营企业要加强自主创新，在推进科技自立自强和科技成果转化中发挥更大作用”。

而顺应国家政策方向，踩准市场节奏，说起来容易，真正做起来却并不轻松。尤其要快人一步、做到前瞻性布局的企业，更是少之又少。

新湖中宝，绝对称得上其中之一。

因势利导，超百亿布局科创领域

早在几年前房地产行业尚处“黄金年代”，新湖并未随波逐流，大规模举债进行规模扩张，而是稳扎稳打的同时，持续在高科技领域落子布局。

公开资料显示，自2015年开始，企业积极响应国家“科技创新”号召，着手布局高新科技领域。

短短几年内，新湖中宝对高科技企业的投资累计已超100亿元，布局涵盖区块链、人工智能、高端制造、芯片设计、生物医药等多个板块。

其中如趣链科技、邦盛科技、宏华数科、云天励飞、蕙新医疗等众多参投企业均拥有国际领先的国产自主可控技术，且已形成较为完善的规模和体系。

推动高质量发展离不开现代化产业体系的建设，其中既需要加快发展数字经济，促进数字经济和实体经济深度融合，同时也要求进一步推动制造业向高端化、智能化、绿色化发展。反观新湖中宝的布局方向，恰好是顺应了国家现代化发展的战略需要。

如今，新湖中宝的高科技投资已经逐步迎来收获期。目前，新湖中宝所投项目已有3家登陆科创板，1家登陆创业板，1家通过发审会，未来3年左右将有约10家被投资企业进入IPO，持续推动公司价值提升及利润贡献。

值得一提的是，这些企业普遍具有较高的技术壁垒，业绩稳健且成长前景明确。

以2019年拿到科创板001号受理批文的晶晨股份为例，该公司是智能机顶盒和AI音视频芯片领域的龙头，且在Wi-Fi芯片与汽车电子市场拓展方面屡有突破。

2021年，晶晨股份实现营业收入47.77亿元，同比增长74.46%；归母净利润8.12亿元，同比增长606.76%。据悉，新湖中宝入股时，晶晨股份估值55亿元，如今其市值已突破400亿元。

难能可贵的是，即便在房地产行业不断探底的大背景下，企业仍在坚持承担应有的社会责任，以实际行动回馈社会。

2022年12月26日，新湖中宝新增“乡村振兴”概念。

入选理由显示，企业助力巩固拓展脱贫攻坚成果，接续推进乡村振兴，圆满完成“新湖乡村幼儿园建设暨怒江州全覆盖项目”。

截至2021年底，该项目累计出资一亿多元，在西藏亚东帕里和湖北恩施、四川仪陇、青海玉树、贵州纳雍及国家脱贫攻坚决战重点“三区三州”之一的云南怒江州等滇、黔、青、藏、川、鄂 6 省区建办新湖乡村幼儿园 249 所。

新湖相信，企业在全面贯彻落实新发展理念、扎实推进高质量发展的过程中，前瞻性布局眼光与强烈的社会责任感缺一不可。

强强联合，财务灵活性优势凸显

更让其他民营房企羡慕的是，今年2月，新湖中宝成功与衢州国资联姻，成为较早“上岸”房企的典型代表。

彼时新湖中宝公告称，为协助公司进一步争取地方政策支持，全面深化合作，推进公司转型，公司控股股东新湖集团与衢州市国资委旗下新安财通签署股份转让协议，拟向后者转让其所持8.59亿股股份，占公司总股本的10%，转让价格为2.64元/股，合计现金对价约22.7亿元。

在外界看来，此举将新湖自身的创新机制与国资的资源和信用优势有益结合，为其进一步深化产业布局、加速转型打下基础。

不久后，新湖接连发行两笔新债，其一用作盘活存量资产和保交付，另一笔用作偿还美元债及补充流动资金。

这在民营房企中极为少见。

3月16日，据上交所披露，新湖中宝股份有限公司2023年面向专业机构投资者公开发行公司债券已获受理，债券类别为小公募，拟发行金额为30亿元。

本次债券募集资金拟全部用于与浙商资产指定主体设立的特殊机遇投资有限合伙企业。

企查查显示，该合伙企业成立于2020年2月，所属类别为投资与资产管理，资金投向主要为盘活存量资产、救助困境房企以及“保交楼、保民生”相关的房地产项目、棚户区改造或旧城改造项目开发建设等。

有行业人士向观察者网表示，浙商资产作为浙江省国资委旗下专门负责资产管理的企业，募集资金投入其指定公司账户，并不意味着项目现金流出现问题，只是当下特殊时期的正常做法。相反，这样的操作对于在建项目来说更为稳妥，对购房者也更有保障。

而就两天前，新湖中宝3月14日刚刚公告发布一则申请发行20亿元中期票据的公告，发行期限不超过5年，募集资金拟用于项目建设、购回或偿还境外美元债券、补充流动资金等法律法规允许的用途。

这对于长期处于“缺血”状态下的房地产企业来说，无异于久旱逢甘霖。

事实上，去年底对内房企评级素来“苛刻”的国际评级机构惠誉就已经确认新湖中宝的长期外币发行人违约评级（IDR）为“B-”，展望稳定。

要知道，在过去一年的海外机构评级中，民营房企几乎清一色下调，就算部分头部房企也迫于压力，不得不主动申请撤销评级。

但在机构看来，新湖真正实现了几乎所有房企都想做而未能完成的转型——多元化，这导致其财务具备灵活性，房地产规模可控且项目优质，短期债务覆盖率充足。

地产为基，科技与制造并行

从营收构成来看，房地产仍是新湖中宝绝对的主业。

但与热衷于规模扩张的大多数相比，新湖显然更加追求品质，而非“以量取胜”。

典型如上海内环核心区域的明珠城、青蓝国际、天虹、亚龙四大标杆项目，随着近两年相继入市，不仅一举奠定了新湖在上海高端地产开发领域不可撼动的地位，也为其在这个房地产行业变革之年，带来了源源不断的现金流保障和丰厚的利润回报。

2022年半年报显示，青蓝国际二期三批次收官，275套房源全部售罄，销售金额达44.71亿元，期内已售未结货值约450.84亿元，处历史高位。

新湖中宝在环上海圈具备质地优良、规模合理的土地资源，其中上海内环开发面积约175万平方米，同时在以上海为核心的长三角区域投入一级土地开发达1000万平方米，已迎来业绩集中爆发释放期。

截至年中，新湖中宝在开发和待开发土地面积约1400万平方米，至少可满足未来5-8年的开发需求；较低的土地成本为后续持续盈利提供了充分保障。

另一方面，新湖中宝谨慎纳储，期内新增土地储备5.31万平方米，新增建筑面积16.63万平方米。新开工面积34.20万平方米，新竣工面积18.96万平方米，结算面积24.09万平方米，结算收入35.33亿元，结算毛利率高达51.35%。

在品牌溢价能力日益提升的背景下，地产轻资产运行模式初具成效。公司在乐清、上饶、瑞安等地的多个项目与第三方企业合资设立公司共同开发，形成了多方合作出资并由公司操盘的轻资产运营合作模式。

惠誉预计，其并表合同销售额将在2022年同比下降20%-30%。由于其在上海的更新项目需求仍然强劲，其销售额下降幅度仍将低于大多数民营开发商。

在包括上海更新项目在内的新项目启动支持下，2023年新湖中宝的并表合同销售额可能稳定在150亿-200亿元，为企业带来较为充足的现金流。

加之经历近几年的高科技布局，新湖中宝已陆续完成从投入期到成熟期的过渡。

可以预见，随着房地产行业风险化解工作逐步推进，以及国家对于制造业、高科技领域的政策支持力度加大，重点布局“数智科技”和“高端制造”两大领域的新湖必然加速驶入新时代的快车道。