盈利下降超四成，中海依旧认定“住宅开发是好生意”

（文/张志峰 编辑/马媛媛）房地产的寒冬，连素有“利润王”之称的中海地产也扛不住了。

日前，中海发布2022年业绩报道显示，企业去年营业收入1803.2亿元，同比下降25.56%；毛利率21.29%，同比下降2.25个百分点；合约物业销售额2947.6亿元，同比下降20%。

盈利方面，企业去年归母净利润为232.6亿元，同比大幅下降42.06%。

需要指出的是，这不仅是其营收、利润同时连续第二年下滑，更是企业上市30年来，下降幅度最大的一年。

2021年同期，企业归母净利润为401.55亿元，降幅8.54%。

不过对于未来楼市，董事长颜建国依旧有着近乎盲目的“信心”。

他在业绩会上称，近几年房地产市场进入转折期，叠加疫情的影响，不确定性较大。但这些扰动因素，都不会影响中海的长期战略目标，有信心成为世界一流不动产开发运营商。

2023年销售目标增速超20%

对于2022年销售、营收、利润等业绩全方位大幅下滑的原因，颜建国直言，疫情反复等因素，影响了销售和工程进度，结转收入相应减少，这使得毛利率有所下降，另外在财务上也做了一定的减值拨备。

不过2022年企业依然凭借2947.6亿元销售额跑赢同行，位列行业第五名，权益销售额排名更提升至第三位。

其中，中海在北京、天津、广州、深圳、厦门、杭州、香港的销售额均超过百亿元，北京更是一骑绝尘，销售达493亿元。

分区域来看，北部大区是为中海销售额贡献最多的地区，期内销售额达773.4亿元，占比26.2%，其次是南部大区及东部大区，分别实现销售额559.9亿元及494.9亿元，分别占比19.0%及16.8%。

同时，2022年中海继续加强销售回款，当中北京、广州、深圳、杭州、厦门及天津销售回款理想，各城市均超过100亿元。

特别是根据克而瑞发布的房企2023年一季度销售数据，中海全口径销售额835亿元，同比大增73%；权益销售780亿元，升至行业第二，距离第一的保利仅差不到20亿元，为企业带来了极大的自信。

因此当同行们主动降速，普遍不再披露全年增速目标，把“活下去”“保交付”“现金流”放在首位时，颜建国却坚持强调“今天、明天、后天的业务结构方向不会变，无论从利润贡献、周转速度来看，住宅开发仍然是好生意。”

他表示，中海会坚守主航道，为住宅开发核心业务配置90%以上的资源。

中海行政总裁张智超顺势披露了2023年销售增长目标——20%，这也是今年所有主流大房企中，增长目标最明确、最积极的。

对于20%的增幅，有投资人继续追问这是否是保底概念，内部目标是否更高？

张智超表示，公司全年货量7900亿元，行业领先，且还没有包含今年新增投资所产生的货量供应，这是今年销售增长20%的底气所在，“我们内部肯定有更高的目标”。

拿地目标金额超1200亿

中海的“信心”在土地市场同样得以体现。

财报显示，在土拍遇冷的2022年，中海逆市新增土地储备40宗，购地金额1107.2亿元，新增货值2139.4亿元。

其中，北上广深四个一线城市占据了48.1%，将近一半。

要知道，除公开市场拿地外，中海作为央企，同时肩负着帮忙化解行业危机的社会责任，2022年收并购投入106.6亿元，不过其收购标的同样集中在广州、上海、成都等核心一线城市，时常被指“低价捡漏”。

截至2022年末，中海土地储备为4389万平方米，若加上联营企业中海宏洋的土储，中海系列公司的储备将达到6842万平方米，这也是企业将销售增速目标定在20%高位的底气所在。

对于2023年土地市场投资，中海管理层表示，在现金回款比较好的情况下，今年的投资仍将相对进取，拿地金额规划了双位数的增长。过程中会结合销售、现金收入及公司财务状况来实时调整和安排，同时将继续寻求并购机会。

这意味着，企业今年的购地金额将在1200亿元以上。

值得一提的是，在保持住宅开发为主业的基础上，中海商业项目也有所突破。

2022年，中海商业物业收入达52.6亿元，在疫情影响之下同比微增1.8%。

期内，中海新增15个运营商业项目，包括5个购物中心、1栋写字楼、6家星级酒店、3栋长租公寓，新增商业运营建筑面积88万平方米。

短期内无偿债压力

财务方面，中海也充分利用了作为央企的融资优势。

2022年，在全行业普遍融资不畅的背景下，中海依旧稳定获取融资943.2亿元，其中境内发行债券合共285亿元。

境外融资方面，房地产行业境外债券断崖式下跌的行情也未能影响中海，全年于境外共新签200.4亿元的贷款。

其中，在香港与12家银行签署121.1亿港元的五年期银团贷款，是去年全行业房股金额最大的一笔银团贷款。另外还有一笔1亿英镑可持续发展表现挂钩俱乐部贷款，为中海境外首笔绿色融资。

截至2022年末，中海的总借贷金额为2703.9亿元，包括银行及其他借贷为1655.6亿元，担保票据及公司债券为1048.3亿元。平均融资成本仅为3.57%，处于行业低位。

其中，一年内到期的借贷金额393.6亿元，占总借贷的14.6%。

相比之下，中海手持货币资金多达1103亿元，是为数不多的有千亿货币资金在手的房企，短期内无明显偿债压力。

这也是企业欲强行逆势扩张、大胆抄底的根本因素。

但令人担忧的是，房地产开发虽说是政策敏感型行业，同样受市场供需关系决定，若短期内市场并未好转，而企业消耗大量资金增加库存，再强的财务底蕴同样无法硬抗。

同时，楼市下行周期逆势扩张，将另销售端压力倍增，快速增长的渠道费用和分销费用也将另企业盈利能力大幅削减。

数据显示，中海2022年在营收大幅下降25.56%的前提下，分销费用就超过39亿元，反而较上年略微提升3.7%。

并且收到大幅举债影响，企业财务费用同样大幅提升22%。