牺牲利润冲规模，保利发展想争第一

（文/解红娟 编辑/马媛媛）冲进房企排行榜第二位的保利发展，2021年多项财务数据不佳。

4月4日，保利发展举办2022年度业绩说明会。业绩报告显示，2022年保利发展实现销售签约面积2747.95万平方米，同比下降17.55%；实现销售签约金额4573.01亿元，同比下降14.51%。

由于销售签约金额同比降幅分别优于行业、百强房企12.19、27.79个百分点，保利发展市场排名升至行业第二，市场占有率为3.4%，实现“进三争一”的规模目标。

但在其销售排名上升背后，保利发展多项财务数据表现不佳。其中，营收利润双双下滑、毛利率连续三年下滑等现象较为突出。

“降价促销”

公开资料显示，保利发展成立于1992年，隶属于中国保利集团。2006年7月，保利地产在上海证券交易所正式挂牌上市，是IPO重启后首批企业中的第一家房地产上市公司。2018年，为体现公司多元化发展方向，公司更名为保利发展。

2021年，保利实现营业总收入2811.08亿元，同比下降1.37%；实现净利润270.11亿元，同比下降27.37%；归母净利润183.47亿元，同比下降33.01%。

对于归母净利润的下滑，保利发展将此归咎于前期低利润项目成为结转主力，导致毛利率水平、投资收益规模下降。

报告显示，保利发展2022年毛利率22.01%，同比下降4.79个百分点；其中地产开发毛利率21.8%，同比下降5.3个百分点。此外，受行业整体下行影响，保利发展合联营项目带来的投资收益下滑，2022年投资收益42.01亿元，同比下降32.26%。

事实上，这并非是保利发展首次出现毛利率下滑，2020年至2022年，保利发展毛利率分别为32.56%、26.78%、31.99%，分别减少2.4个百分点、5.78个百分点和4.79个百分点，连续三年下滑。

值得注意的是，除房地产市场大环境因素外，企业自发的“降价促销”行为或许是导致保利发展毛利率下滑一个重要原因。

2022年8月，有消费者给安徽省合肥市长丰县委书记留言，投诉保利发展旗下项目长丰保利和悦庐鸣项目底价促销，扰乱市场。

据悉，该项目原价1.3万元-1.4万元/平方米，折后最低8000-9000元/平方米，近7折的优惠，导致长丰北城周边的楼盘无法售卖。不过，在外部压力之下，保利和悦庐鸣的降价计划最终被叫停。

同月，位于武汉市汉阳区的保利庭瑞阅江台现房项目突降近6000元/平方米引发全城关注。

据报道，该项目原均价18500元/平方米，由于去化压力采取降价措施，当时最多可降至12700元/平方米一口价任选，也就是平均每平方米降幅高达5800元。

由于降幅过大，该降价行为引发了巨大的社会舆论，老业主和购房者同时涌向售楼处。最后因为武汉市汉阳区房管局的介入，项目公司发布声明称，公司已按相关规定要求，在9月1日停止了上述项目商品房销售，并通知了所有销售人员。

由此不难看出，保利发展“降价促销”或许能拉动销售规模的增长，但同时压低了毛利率，进而导致利润下滑。这也是为何，保利发展虽然销售规模排名有所提升，但成绩单并不“好看”的原因。

勇争第一

在当下的房地产市场上，明确表示要冲规模的十强房企有三家，分别是招商蛇口、华润置地和保利发展。

其中，华润置地出于集团“重塑华润”的转型目标，提出“再造一个华润置地”；招商蛇口想于2023年完成3300亿的销售目标，在房企销售额下滑的大背景下，招商蛇口有希望跃升第四；保利发展则在2022年提出“进三争一”的目标。

需要指出的是，虽然央国企逆势扩张是行业趋势，但招商蛇口和保利发展的扩张带着少许东山再起的味道，尤其是两家房企对于排名过于看重。

将时间拉回至2011年。彼时，稳坐房企规模的前“四把交椅”的还是“招保万金”，但不久后，就被后来者“碧万恒融”给取代，尤其是保利发展，自2013年跌出行业前三后，行业名次长期处于第五。

为了重回前三，保利发展在2017年对外提出要发起规模冲刺。

不过，受规模、资金等限制，保利发展不仅没能提升名次，反而拉大了与万科、恒大、碧桂园、融创的差距。从2020年销售额上看，在万科、恒大、碧桂园、融创步入五千亿冲击八千亿的时候，保利发展销售额不过4576亿元。

就在大家认为这一局面将继续保持下去之际，恒大暴雷及其带来的蝴蝶效应意外给了保利发展挤进前三的机会。 2021年，恒大实现销售额4356.3亿元，从行业第二跌至行业第五，保利发展则凭借高出恒大543.4亿元的差额成功升至行业第四，仅次于碧桂园、万科和融创。

也是在这年，保利发展对外提出了“进三争一”的规模目标。没想道2022年融创出局、万科保守，保利发展又得了大便宜，进入行业第二。

如今，“进三”完成的保利发展，便只剩下“争一”。

据克而瑞研究院数据显示，2022年碧桂园实现全口径销售额4643亿元，较保利发展的4573亿元仅多出了70亿。对于保利发展而言，想要完成这一目标也并不困难，但问题是，冲刺规模之后呢，保利发展又将何去何从？