有退有进，华润置地第二曲线发力！

（文/解红娟 编辑/马媛媛）在当前房地产市场处于深度调整阶段的背景下，身为央企的华润置地正迎来逆势增长的好时机。

3月29日，华润置地举办2022全年业绩发布会，执行董事、董事会主席李欣，执行董事、首席运营官张大为，执行董事、首席战略官谢骥，执行董事、首席财务官郭世清等出席会议。

会上，管理层介绍了2022年全年业绩，全年实现综合营业额2070.6亿元，按年下降2.4%；核心股东应占溢利270.0亿元，按年增长1.5%。董事会建议宣派全年股息每股人民币1.401元，按年增长1.5%，全年派息率37%。

按业务模式分类，华润置地开发销售实现收入1761.6亿元，按年下降4.2%；剔除租金减免影响后的投资物业（包括酒店经营）实现收入192.6亿元，按年增长10.5%；轻资产管理实现收入120.16亿元，同比增加35.4%，生态圈要素型业务实现收入182.7億元，同比增加9.21%。

不难看出，得益于开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务相互促进、合力发展的“3+1”一体化发展的业务模式，华润置地才能在开发销售主营业务受阻之际充分展现其抵御行业周期的发展韧性。

“3+1”新发展模式

华润置地的“3+1”一体化发展的业务模式的确定，应该要追溯至2021年3月的业绩会上。

彼时，面对华润集团“十四五”时期提出的“重塑华润”的转型目标，华润置地同期也提出了于“重塑”方向，即构建开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务相互促进、合力发展的“3+1”一体化发展的业务模式。

其中，开发销售型业务一向被华润置地视为业绩增长的引擎，该业务增长的关键指标为新房销售额，因而华润置地提出，“2025年权益销售较2020年翻番，约达到3720亿元。”

在此目标下，华润置地开始抓住机会补充土储，2022年共新获取项目71个，新增权益土地储备789万平方米。其中，一二线城市投资占比92%，并在深圳、南京、合肥、厦门、三亚、佛山等地获取优质商业综合体项目。截至2022年末，华润置地总土地储备面积为6478万平方米。

在收并购方面，华润置地也实现了突破性进展。期内，以33.2亿元的代价获得世茂集团4个项目公司49％至51％股权，由此完成了世茂北京分钟寺项目的收购工作，并于年底前锁定了华夏幸福南方总部资产包交易。

值得一提的是，虽然在土地市场动作频频，但华润置地2022年现金流指标稳定，在手现金及现金等价物975亿元；总有息负债率40.2%，净有息负债率38.8%；三道红线指标稳居绿檔。年末加权平均融资成本3.75%；平均债务期限拉长至5.4年。

如果说开发销售型业务已经成为华润置地穿越周期的压舱石，那么，经营性不动产业务、轻资产管理业务和生态圈要素型业务无疑是华润置地业绩增速的助推器。

资料显示，经营性不动产业务指的是购物中心、写字楼、酒店等经营性业务，轻资产管理业务则是华润置地旗下子公司华润万象生活，生态圈要素型业务包含城市更新、长租公寓、康养地产等业务。

上述业务的共同特点是：虽然前期需要沉淀大量资金，但可在构建完成后给华润置地贡献源源不断的现金流。

以轻资产管理业务举例，截至2022年底，华润置地旗下华润万象生活物业管理业务覆盖全国178个城市，物业管理业务合约面积达3.49亿平方米，较2021年末增加78.0%。年内，华润万象生活实现营业额120.16亿元，同比增加35.4%，其中，住宅物业管理服务营业额78.02亿元，商业运营及物业管理服务营业额42.14亿元。

另值得一提得是，报告期内，华润有巢上市正式上市，为业内首单市场化机构运营保障性租赁住房公募REIT。

华润置地主席李欣在报告中表示，虽然开发销售型业务面临着需求实质下降、盈利空间受限、区域分化加剧等风险，但伴随着行业向新发展模式过渡，国家大力发展保障性租赁住房，行业赛道明显拓宽；长租、产业REITs迎来机遇期，经营性不动产价值将得到释放。

销售额首次进入行业前四

新房销售额下滑，是业内对2022年房企业绩表现的整体认识。

据国家统计局数据显示，2022年，全国商品房销售面积135837万平方米，同比下降24.3%，商品房销售额133308亿元，同比下降26.7%，其中，住宅的销售面积及销售额分别同比下降了26.8%、28.3%。

受大环境影响，房企销售额分别出现不同程度的下滑。据中指研究院统计，2022年，TOP100房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%。TOP100房企权益销售额为53602.7亿元，权益销售面积为33723.1万平方米，同比分别下降42.9%和48.1%。

而华润置地作为拥有资金和产品优势的央企，在此次调整期表现出较强的抗周期韧性。报告显示，2022年华润置地累计合同销售金额约3013.3亿元，总合同销售建筑面积约1425.46万平方米，分别按年减少4.6%及14.4%，远低于百强房企的平均降幅。

不仅如此，2022年华润置地排名逆势大幅跃升，不仅首次进入行业前四，还创造出历史上最好名次。

据克而瑞发布的房企销售榜TOP200显示，2022年华润置地全口径销售虽受大环境影响减少至3013亿元，但排名上升4位，位列榜单第四位，仅次于碧桂园、保利发展和万科地产。

事实上，这也是华润置地向着业内领先地位迈出的重要一步。自2017年以1512亿元的销售金额重回房企销售榜前十后，保持前十地位且更进一步一直是华润置地的业绩目标之一，但受限于拿地竞争压力，华润置地排名一直在第9位、第10位之间徘徊。

数据显示，2018年至2021年，华润置地分别以2106亿元、2430亿元、2850.3亿元的销售额，排名第9位、第10位、第9位。

对于此次来之不易的好成绩，华润置地表示，公司将继续坚持战略引领投资，高效把握国家区域战略的机遇、城市发展机遇，巩固并提升市场地位。面对行业整体周转速度放缓、毛利率承压的经营挑战，将通过产品力重塑、提高开发效率、系统成本最优、加快库存去化等举措，提升开发销售型业务资产周转率与盈利能力。

在李欣看来，“随着中国宏观经济好转、消费信心逐步修复、刚性和改善性住房需求的支持政策出台，我们相信今年市场将逐步回暖。”

“第二曲线”发力

“2022年，国内疫情多点频发、需求收缩，本集团的经营性不动产业务面临前所未有的挑战和压力。”李欣表示，即使在不利的市场环境下，仍主动向符合条件的租户减免租金共计约24.9亿元。

观察者网了解到，租金减免计划源于2020年新冠疫情，而华润置地正是当时行业内率先减免租户的房企之一。据披露数据显示，2020年全年，华润置地减免租户租金9.4亿元，惠及全国租户约13000家。

2022年疫情大规模爆发，华润置地减免租金计划再次执行，据根据初步估计，华润置地提供的租金减免总额介于约22亿元至25亿元（两者均含增值税）。以实际减免租金24.9亿元来看，华润置地已经尽自己最大的努力向租户表达了最大的诚意。

需要指出的是，减免租金无疑会影响影响营业收入，受此影响，2022年华润置地投资物业（包括酒店经营）营业额为170.2亿元，按年下降2.4%。但若剔除租金减免影响，购物中心、写字楼和酒店三业态营业额192.6亿元，按年增长10.5%。

具体来看，华润置地旗下购物中心全年实现营业额137.6亿元，同比降低1.3%，大幅优于市场平均水平；还原年内减租影响，同比实际增长13.0%；整体出租率96.2%，维持行业高位。

写字楼方面，2022年，在全国写字楼空置率普遍上升的艰难环境下，华润置地旗下写字楼出租率保持稳定，维持79.2%；写字楼业务营业收入实现稳健增长，达18.7亿元，如不考虑减租影响，同比增长10.1%。

酒店方面，受2022年受疫情频发影响，全年营业收入实现13.9亿元，同比降低11.1%。

“在疫情得到有效控制后，消费市场明显复苏，购物中心、写字楼、酒店等业态亦进入复苏通道。”李欣进一步指出，2023年，计划在北京、杭州、南京、重庆、长春、昆明、无锡、温州等地新开约10座购物中心；写字楼业务将继续提升品质及物业服务水平，打造理想办公空间；酒店业务将精准客户定位，优化客源结构，持续保持区域领先。