手握8000亿货值，绿城将坚守主业、静待回暖

（文/张志峰 编辑/马媛媛）在行业整体承压背景下，作为“品质”房企代名词，绿城再次用数据凸显其韧性。

3月27日晚间，绿城中国发布2022年度财务报告，在行业经营业绩普遍下滑甚至亏损的同时，依旧取得全方位正向增长。

数据显示，企业2022年营业收入1271.53亿元，同比增长26.8%；净利润88.95亿元，同比增长15.7%；股东应占核心净利润64.14亿元，同比增长11.3%；ROE（净资产收益率）8.1%，较此前略有提升（2019-2021年分别为6.1%、7.5%、8.0%）。

业绩会后，有多家机构发布了对绿城中国的研究报告。

其中，国信证券在研报中指出，绿城深耕长三角，作为行业品质标杆，稳健财务状况和合理的土储布局将更好的助力公司未来的发展。

中银证券也发布研报指出，绿城在土拍市场逐渐恢复热度的背景下，能够依靠较低的融资成本、较强的前期投研能力、以及较强的品牌影响力获得更优质的土储，率先抢占市场修复先机。

此外，截至目前绿城共获得海通证券、兴证国际证券、平安证券、中信证券、中金公司等8份券商研报关注，普遍给予绿城“增持”“买入”“推荐”“优于大市”等较高评级。

待结转金额3245亿，回款率102%

从营收构成上看，房地产开发销售是绿城中国绝对主业，2022年营收达1175.37亿元，占全部营收的92.44%；其余酒店业务、物业投资、项目管理收入分别为6.97亿元、2.3亿元和26.33亿元。

销售方面，2022年企业总合同金额依旧超过3000亿元，在克而瑞等机构发布的排行榜中从上年第7位跃升至全行业第4位。

其中，绿城集团自投项目累计取得合同销售金额约2128亿元；归属于绿城集团的权益金额约1224亿元，权益比提升至58%。

自投项目销售均价约26823元/平方米（2021年为28416元/平方米），略有下降，但仍维持在行业较高水平，表明其项目布局主要聚焦热点城市核心区域。

尤其重要的是，截至2022年末，企业累计已售未结转金额高达3245亿元，其中权益口径1846亿元，为保障公司2023年经营业绩打下坚实基础。

根据管理层介绍，绿城去年在保障当期销售额的前提下，还以抓回款作为核心任务之一，使销售回款率达到102%，以保障现金流稳定及再投资所需。

同时，高能级核心城市的市场地位持续巩固，一二线城市销售额占比提升至85%，去化率达63%。其中，市场供需较好的长三角区域占比63%，北京沁园、杭州月映海棠园、上海青蓝国际等9个项目单盘销售额超过40亿元。

过半货值集中于十大核心城市

在投资布局上，绿城也尽可能选择北上杭等核心一二线城市。

截至2022年末，绿城集团共有土地储备项目224个（包括在建及待建），总建筑面积约4959万平方米；总可售面积约为3333万平方米，权益可售面积约为1892万平方米；平均楼面地价约7582元/平方米。

据管理层测算，这些土地储备总货值高达8295亿元。

其中52%位于其十大战略核心城市。仅大本营杭州一地就高达1300亿元货值，超过总量的15%；宁波、北京、上海次之，分别为696亿元、683亿元和525亿元，南京、广州、深圳、武汉、成都、西安合计货值1103亿元。

绿城中国执行董事、副总裁李骏指出，2023年绿城中国全口径可售货值3600亿，其中自投项目可售货值2476亿元，自投项目期初可售货值1415亿元。

在不考虑2023年新拿地的情况下，计划年内还要新增自投项目供货1061亿元。

其中，3月份和二季度末、三季度将是集团供货高峰期，保守估计即便按照2022年市场行情和实际完成的去化率（60%-65%），以集团现有存量货源预计就可以实现1500亿到1600亿元的销售额。

值得一提的是，不同于其他多数房企，坚持“聚焦主业”的绿城并未大规模减少拿地支出，只是在投资选择上更为聚焦。

财报显示，企业年内新增项目27个，总建筑面积约408万平方米，集团承担成本约408亿元，权益占比由上年的58%进一步提升至69%，平均楼面价约14620元/平方米，预计新增货值达1037亿元，位居行业第八名。

其中，82%位于北京、上海、杭州三地，92%位于一、二线核心城市。

对于今年，郭佳峰表示，绿城截至业绩会当天新增4个项目，货值共计123亿元，绿城的权益货值超80亿元。“全年新增货值应该会超过去年。”

话音刚落，次日的杭州第二批土地集中出让活动中，绿城中国再次耗资37.8亿元斩获了2宗地块，成为最大赢家之一，也足见其底气。

“一年两熟”加速资金周转

需要指出的是，尽管行业曙光已现，但仍处于历史低谷，保证现金流与财务安全才是所有房企核心任务。

对于绿城而言，聚焦于一二线城市，使其去化速度更快，进一步提高了资金周转效率，现金流和其他财务指标不断优化，无后顾之忧。

2022年，绿城实现了“一年两熟”，即同一笔资金在12个月之内滚动两次，合理地加快开工、开盘及资金回笼，促进再投资。

据管理层介绍，绿城去年从拿地到开工，优化了37%的时间，达到了2.7个月，从拿地到开盘提升了25%的时间，达到了5.5个月。尤其是从拿地，到经营性现金流回正，大幅度提升了34%的时间，缩短到了7.9个月。

以大本营杭州为例，2022年绿城在杭州累计获取16个项目，其中13个项目在当年开盘，且整体去化率高达91%，平均从拿地到首次开盘的周期为4.7个月，当年有5个项目实现了经营性现金流回正。

同时，企业竣工面积也大幅度提升，同比增长35%，项目交付面积达到1263万平方米。

截至2022年末，企业银行存款及现金（包括抵押银行存款）为703.94亿元，与上年持平；现金短债比提升至2.6倍（2021年末为2.2倍），净资产负债率为62.6%；总借贷加权平均利息成本为4.4%，较2021年的4.6%下降20个基点。

业绩会上，绿城中国执行董事、执行总裁耿忠强表示，去年下半年，监管部门推出金融16条、融资三支箭以来，公司与银行的授信规模进一步扩大，现在已经与14家银行签署了战略合作协议，获得了超过4000亿元的综合授信额度支持，与中国银行等银行在内保外贷、双边贷款业务上也有具体案例落地。

耿忠强补充称，这一系列的动作完全可以确保公司2023年到期债务如期偿还，以及对2024年到期债务做提前置换。随着监管机构利好政策落地，销售阶段性转暖，公司资金安全性也在越来越高。

对于2023年楼市，绿城中国董事会主席张亚东判断，去年的筑底已经过去，行业开始进入复苏阶段。同时，张亚东也表示长期看好中国房地产发展，认为房地产发展过程中的波折起伏都是正常的。