万物云朱保全的三个“反思”

（文/解红娟 编辑/马媛媛）“故事被踩了急刹车。”

3月28日，万物云召开20022年业绩发布会，万科联席总裁、万物云董事长朱保全在发布会上表示，2022年本应是房地产市场从增量市场平滑过度到存量市场的一次转换，但却出现了急刹车，所带来的的影响是：不少利润来源过于单一的房企利润由正转负。

“开发商，这个物业公司传统的好客户，一下子变得捉襟见肘，体现到财务报表上则是新开盘萎缩带来的前介业务与案场业务大幅下滑（下半年尤甚）、新交付的开发商未售空置房带来的物业费欠费增加以及其他关联应收账款增加。”朱保全在致股东书中说道。

影响之大，即使是早早于2019年就开始为对冲业务来源单一的风险做出多元客户布局的万物云也难以完全避免。体现在数据上，2022年万物云实现营业收入301.06亿元，同比增长27.0%；毛利为42.31亿元，同比增长5.2%；归属于母公司股东的净利润为15.1亿元，同比减少9.42%。

“但总体来看，物业行业本应该是一个很有韧性的行业。”朱保全坦言，假如企业客户满意度都很高，物业费收缴率都很好，它其实不应该受到大风大浪的影响。“所以我经常说这个行业是长坡薄雪，要持续地滚下去。”

第三方贡献占比提升

“我想2022年对于大家来说是一次反思年。”在朱保全看来，第一个需要反思是万物云与万科之间的关系，也就是反思企业客户来源是不是相对多元的、丰富的，而不仅仅是来自于母公司或关联公司。

事实上，万物云最早开始反思是在2019年。彼时，以住宅服务闻名业内的万科物业联手戴德梁行成立“万物梁行”，旨在服务互联网、金融、高端制造等领域头部企业。次年，万科物业更名为万物云，并于2022年展开“蝶城”的试点工作。

至此，万物云区别于物企龙头碧桂园服务和“商管一哥”华润万象生活，形成以“住宅物业、商写物业、城市物业”三项主业齐头并进的特有模式。

数据显示，2022年全年，万物云收入为301.06亿元，同比增长27.0%。其中，住宅物业服务收入148.11亿元，同比增长30.3%；商业物业及设施设备管理业务收入75.45亿元，同比增长42.7%；来自BPaaS解决方案的收入为9.93亿元，同比增长56.7%，来自AIoT解决方案的收入为13.85亿元，同比增长13.9%。

此外，2022年，万物云物业及设施管理服务中来自第三方的收入为64.0亿元，占比高达84.8%，并新增了16个世界及中国500强客户、8个独角兽客户，其中包含新能源、半导体、航空航天等多个领域的头部企业客户。

值得一提的是，根据2022年报数据，真正的“商管一哥”并不是华润万象生活，而是万物云。可对比的是，华润万象生活2022年实现收入120.16亿元，同比增长35.4%，其中，商业运营及物业管理服务板块收入42.14亿元，较万物云同期少了33.31亿元。

反思之后，万物云管理层对万物梁行和“蝶城”有了新的规划。

财务与资金管理中心负责人王绪斌介绍，万物梁行2023年的战略规划有两个重点，一方面是在顶层扩大行业的市场占有率的价值使命，聚焦行业、聚焦客户发展，重点会聚焦在金融、生物医药客户这个行业的拓展，第二个是对于重点行业企业总部、总行以及灯塔工厂这些标杆项目的获取上。

“蝶城”计划则继续完成500多个蝶城的改造工作。朱保全表示，“2023年，对公司来说最重要的还是蝶城，现在500多个蝶城只改造了38个，2023年计划至少再改造100个蝶城，这些蝶城改造完如果能有2022年的改造效果，或者更好的话，这个商业模式大家就相信了。”

朱保全进一步指出，“万物云自去年提出蝶城到现在，仍有很多投资人对蝶城这个模式将信将疑，所以它需要不断地通过‘验证-相信’的过程。并且必须要在2023年让蝶城产生效益。”

行业整合加剧

并购，是朱保全的第二个反思。

朱保全坦言，“三四年前万物云有45倍的市盈率，即使用30倍去并购，还有15倍可以炒，导致其在线下交易的时候倍数都很高。”

根据中指院数据显示，2021年，上市物业企业市盈率中位数一度高达46.7倍，通过融资历史收购一度成为行业热点。被并购标的的价格也水涨船高，由此体现到财务报表上则是高额的商誉与无形资产。

值得注意的是，突如其来的行业整合，对物业企业的管理能力、经营能力都带来了极大的挑战。2022年，伴随开发商景气度持续下滑，物业行业估值中枢同步下移，行业增长模式遭受挑战与质疑，部分开发商出险也导致了被并购物企的经营波动和坏账增加，对账面的商誉带来挑战。

朱保全的反思与万科主席郁亮选择于2021年底拆分万物云上市有异曲同工之妙。因为当时的万物云错过了物企上市的最佳风口期，没能获得市场最高估值。不过，郁亮并不在意，“因为只有在一个理性的资本市场上，才能给真正优秀的企业一个适当的定价。”

熟悉万科的投资者应该了解，1993年，万科B股IPO的时机选择在市场最高点，结果B股股东被套整整8年，直到2000年才解套，导致业内人士认为万科B股IPO选择的时机非常好，但万科管理层却觉得对不起那些长期套牢的B股投资者。

至于什么时候是一个合适并购机会，相信万物云有自己的理解。

除了反思与母公司的关联交易、并购市盈率高之外，朱保全还在反思如何保证社区增值服务的持续增长。

年报显示，物业企业的增值服务设计，往往是基于局部案例形成的想法，当面对大规模增长时，则遇到人才短缺、物业项目限制等问题。在高关连交易、高毛利、高市盈率的环境下，局部个案增长表现出色，但在关连方业务下滑、行业遇冷时，新业务或多或少出现增速放缓、毛利下滑，缺少竞争力的情况。

根据克而瑞对2022年上半年数据的统计，物企的多种经营业务收入占比同比下降约4.9个百分点，部分物企非业主增值服务收入同比下降超50%。

“社区增值服务当它在100万到3亿之间的时候，它的增速非常快，并且毛利都很高。但当这个数额过了3亿、5亿之后就出现问题了。”朱保全坦言，“当物业公司走向资本市场的时候，我们对于局部的故事或者是案例是不是能够让它成为一个商业模型这件事情，我觉得这是要反思的。”