融资成本进一步走低，美的置业未来拿地会更加慎重、聚焦

3月27日，美的置业召开2022年度业绩发布会，董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐、执行董事兼副总裁王全辉、执行董事兼首席财务官林戈出席。

会上，林戈介绍，美的置业2022年实现收入736.3亿元，毛利113.06亿元，利润及综合收益总额35.77亿元。在此基础上，美的置业2022年派息比例为49%。

“公司在兼顾可持续发展的同时，一直重视对股东的合理投资回报。”林戈进一步表示，美的置业上市5年来，每年派息率维持在39%以上，累计派息84.6亿港币，持续五年在行业内保持具有竞争力的派息政策。

除了业绩数据，林戈着重介绍了投资者较为关注的资金问题，美的置业于2022年末跨入绿档，净负债率43.9%，现金短债比1.60，扣除预收款后的资产负债率为68.2%，“三道红线”指标均值均已合规。

值得一提的是，美的置业在报告期内对融资结构进行改善，加权平均融资成本4.62%，同比下降20BP；新增债务加权平均融资成本为4.52%，同比下降11BP。整个融资结构端，截止到2022年，有息负债485亿元，同比下降14%。

“还债压力较小，无美元债。”林戈强调，美的置业目前手握现金总量264亿，而一年内到期有息负债为137亿元，月均还债仅11.42亿元。2023年到期公司债券6笔，合计51.44亿元，已清偿20.04亿元，剩余31.40亿元的公开债数额，信用债还债压力相当小。

出于财务安全的考虑，美的置业期内投资较为谨慎。2022年，美的置业收购9个项目，新增权益货值63.0亿元，以二线城市为主；同时退出部分弱三线和四线城市，减少权益货值9.5亿元。

对于拿地策略的转变，林戈解释，土储方面主要是根据现在存量的土储进行了改善，新增土储对存量土储进行了换仓，量级高的土储增加了股权比例的收购，对于量级差一点的土储是合作方退出，存量土储汰劣存优。

因而调整之后，美的置业截止到2022年新增权益货值二线及以上占比为94%，长三角和大湾区占比合计50%。

截止到2022年年底，美的置业总土储3206万平方米，土储面积权益比为70%，较2021年上升3%。二线及以上城市的土储面积为2131万平方米，占比66%，与2021年持平；长三角和大湾区的土储面积为1671万平方米，占比52%。

谈及2023年的土地投资规划，郝恒乐表示，今年房地产市场信心有所恢复，不利因素有所减少，有利因素逐步增加。“我们认为今年土地的供应是比较充足的，机会也会很多，土地的基数也比较好。而且土地价格不会出现爆发式的增长。”

郝恒乐认为，“现在能够安全健康发展的房企，大家都是比较理性的，土地市场不会出现暴涨的现象。”基于此，美的置业结合自己的土地储备和结构，今年会积极动态的研究优质的土地，积极的捕捉一些投资的机会。

“会根据每个城市的去化速度进行结构性的补货，我们对土地的研判上更加理性，更加慎重，更加聚焦。绝对不会多点开花。”郝恒乐说道。

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