龙湖：财务盘面稳健、债务结构安全是穿越周期的利器

（文/童洁  编辑/马媛媛）过去的2022年，是龙湖新旧交接的一年，尽管外部市场仍然风雨交加，但龙湖交出了一份不错的成绩单。

年报显示，龙湖在2022年全年录得合同销售额2015.9亿元，对应销售总建筑面积为1304.7万平方米，营业额同比增长12.2%，达2505.7亿元。

业绩会上，龙湖未来的发展亦成为关注焦点。龙湖集团董事长兼CEO陈序平表示，“龙湖的底色，比如‘善待你一生’的企业理念、‘空间即服务’的经营战略、稳健的财务策略和企业文化。这些公司的底色不会变，还会持续加强。”

五年内经营性利润占比有望达到50%

去年，龙湖是业界为数不多实现收入、利润双增长的房企，在极为波动的周期中兑现了业绩承诺。

年报披露，2022年，龙湖股东应占溢利为243.6亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利同比增至225.4亿元；毛利额为530.4亿元，毛利率为21.2%；核心税后利润率为12.3%，核心权益后利润率为9.0%。

近两年行业经历国内外多重考验，龙湖之所以能够在行业波动中保持收入及盈利的双增长，与其过往的战略布局不无关系。

陈序平透露，去年，在整个行业深度调整中，龙湖对自身的业务和航道进行了梳理和重构，形成“1+2+2”的格局，包含一个地产开发航道，两个运营航道即商业投资和长租公寓，还有两个服务航道含物业管理及智慧营造。

他特别提到运营航道对龙湖整体业绩起到的关键作用。“两个运营航道依靠投资性物业的运营租金收入，实现了比较高的毛利率，平均毛利率接近75%。”

以财报数据来体现，2022年，龙湖由运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿（不含税），同比增长25%，经营性利润占比达27%，利润结构更加优化。

2022年，龙湖全年新增运营商业项目15座，其中12座为重资产项目，3座为轻资产项目。其中，南昌、青岛、沈阳、宁波等地均为天街首次开业运营。

截至2022年末，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营的商场达76座；龙湖冠寓在推动产品升级的基础上继续寻找增量，总开业房间数已达11.6万间，积极参与10余城保障性租赁住房建设，开业房源超2万间，助力新市民、青年人安居。

龙湖称，虽然过去一年，因各地防疫管控要求，龙湖在运营商场遭遇不小挑战，，但得益于稳定的出租率及租金结构，守住了业绩，去年龙湖租金收入同比增16%至94.3亿元。

不过，陈序平也坦言，运营航道的资产多为重投入，所以在未来，龙湖对于两个运营航道业务会根据租金贡献的现金流去实现自平衡，并注重存量项目的提升。

按照龙湖的计划，接下来，在商业投资、长租公寓两个运营航道，其将会更重视同店同比的增长以及经营现金流整体回正。而物业管理、智慧营造两个轻资产服务的航道，则计划依靠龙湖长久以来形成的业务围栏、航道协同和数字化能力，有望每年保持40%-50%的增长。

“未来，运营业务及服务业务板块能给集团穿越周期带来稳定的现金流保障，也会逐步提高利润占比。2022年两大业务板块利润占比达27%，我们预计在未来五年以内利润占比是非常有希望达到50%以上。”陈序平说到。

至于龙湖整体毛利目标，赵轶指出，从毛利率角度，整个行业在回归，龙湖也在回归。他进一步表示，预计近两年龙湖的整体毛利水平可能会维持在20%左右，新房销售的毛利率在15-20%的阶段过渡。后续随着市场逐步的修复，加之新拿土地逐步进入结算轨道，龙湖整体毛利水平有望回归25%左右的阶段。

穿越周期的利器

行业筑底，韧性便成为企业穿越周期的底气。如今回头看，安全的债务结构是过去几年龙湖穿越周期的利器之一。

从年报数据中可以看到，2022年，龙湖依然保持着较低的融资成本。去年，其平均借贷成本为年利率4.1%，平均贷款年限为6.67年，融资成本保持低位。

此外，龙湖严控负债规模，2022年下半年，龙湖集团提前偿还两笔2023年到期的美元债，分别是4.5亿美元、3亿美元，今年已无到期境外债。整体来看，其一年到期的短期债务已压降到9.9%，1-3年及3年以上的债务比例分别43%、47%，债务以长期为主。债务结构得到优化的之外，龙湖外币债务掉期比例为98%，基本规避汇率风险。

与此同时，去年龙湖在融资方面也获得不错的进展。5月，其试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资，分别发行5亿元公司债及4.02亿元供应链ABS；8月，发行规模15亿元的中期票据，是行业第一单由中债增提供全额无条件不可撤销连带责任担保的债券；11月，发行规模20亿元的中债增全额担保债券，票面利率3.00%，成就央行“第二支箭”首单，并由六大国有商业银行共同担任主承销商；12月，首笔“内保外贷”再度花落龙湖集团，由中国银行利用境内外市场资源为龙湖提供规模7亿元的贷款融资。

融资层面的一系列成果，对于龙湖和整个地产行业来说，无疑是一个积极信号。赵轶提到，刚刚过去的两会对整个行业进行了清晰的定调，稳支柱、防风险，抓两头，带中间，一方面是优质房企的大力支持，一方面是风险房企的防范，这是一个好的发展趋势。

2023年，龙湖计划保持在保持债务总数稳定的前提下，进一步优化债务结构，加大国内的银行融资，加大经营性开发贷，适度减少境外融资，继续保持行业较优的短债比和现金覆盖倍数，让龙湖整个的现金流盘面和债务结构能应对行业的周期。