出险房企复牌首例，佳兆业债务难题仍待解

（文/张志峰 编辑/马媛媛）停牌近一年后，“旧改之王”佳兆业成为众多港交所停牌房企中的复牌首例。

3月9日晚间，佳兆业一举披露了2021年业绩报告和2022年上半年业绩报告，并表示将于3月10日9时起正式恢复在港交所股票买卖。

3月10日港股开盘，企业股价大跌40%，后略有回升，报收0.66港元，跌幅21.43%，总市值46.3亿港股。

1年半亏损210亿元

尽管成功复牌，但从财报数据来看，佳兆业短期内的偿债和经营压力依旧艰巨。

经营层面，2021年，佳兆业连同其合营企业及联营公司录得合约销售约923.5亿元，全年交付41个项目约3.2万套房源。

2022年上半年，佳兆业的合约销售仅剩余105亿元。

受此影响，佳兆业2021年的营业收入及毛利分别约为355.44亿元及46.28亿元，较2020年分别减少约36.3%及70.9%；净亏损约132.58亿元。

进入2022年，企业各项经营指标持续下滑。

上半年实现营业收入134.31亿元，较2021年同期再次大降55.3%；毛利润23.1亿元，较2021年同期减少75.1%，净亏损77.58亿元。

也就是说，2021年至2022年中期，佳兆业1年半时间内合计净亏损达到210亿元。

债务方面，至去年6月中期，佳兆业总借款约为1314.91亿元，其中1065.37亿元须于一年内偿还，81.9亿元须于一年至两年内偿还，约63.3亿元两年至五年内偿还，剩余104.34亿元须于五年后偿还。

仅利息开支，佳兆业两个报告期就分别达到118.93亿元、56.67亿元，粗略计算，平均融资利率超过8.6%。

截至2022年6月30日，佳兆业并未按预定还款日期偿还数额约为231.585亿元的若干银行及其他借款。

因此，本金总额约为871.47亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。

相比之下，截至2021年底及2022年6月底，佳兆业现金及银行存款账面值分别为163.71亿元、108.84亿元，较2020年底现金471.13亿元出现大幅缩水。

其中，去年中期的现金还有逾半用作预售监管资金的抵押用途。

佳兆业表示，已委任华利安诺基（中国）有限公司为其境外债务重组的财务顾问。佳兆业正积极与现有贷款人商讨将佳兆业若干借款续期。

同时，将继续加快开发中已落成物业的销售，以及继续寻求合适机会出售若干项目开发公司股权，以产生额外现金流入等。

手握176个旧改项目

不过对于房地产行业前景，佳兆业董事会主席郭英成仍持乐观态度。

他在公告中表示，未来中国房地产市场仍然是一个十万亿量级大市场，占GDP比重虽然会有下降，但仍是国民经济的重要支柱，行业结构变化也会产生一些新发展机遇。

在这背后，深耕粤港澳大湾区多年所积攒的丰厚家底，给了郭英成不少底气。

数据显示，截至2022年6月30日，佳兆业连同其合营企业及联营公司在全国51个城市合共拥有220个房地产项目，总土地储备近2740万平方米。

其中大湾区土地储备约1641万平方米，占集团整体土地储备的60%。

而作为重头戏的旧改方面，截至2022年6月30日，佳兆业仍有176个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积超5394万平方米。

自2021年11月出现风险后，佳兆业也始终在积极落实“保交楼、保民生、保稳定”工作任务，全力推进各地项目复工复产复销。

据佳兆业透露，截至2023年2月底，佳兆业在建在管项目整体复工率约95%，各项目正加快工程进度，确保顺利竣备交付。2021至2022年两年间，佳兆业累计交付超5.3万套房；2023年前两个月，佳兆业合计交付7个项目，共3899套房。

债务重组进程缓慢

值得一提的是，佳兆业在2022年6月正式公布将进行的债务重组方面，目前仍未有实质性进展。

在2023年1月9日晚间发布的公告中，佳兆业称“2022年以来，集团一直与公司顾问合作，以期兼顾所有利益相关方的权益，并已与债权人进行建设性对话，以加快制定潜在重组计划，缓解流动性问题。集团将继续保持与债权人的沟通，并于适当时机公布关于重组进度的最新消息”。

在战略合作方面，佳兆业在2022年上半年与招商蛇口、长城资产、中信等AMC签署战略合作协议，主要在粤港澳大湾区城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展全面合作。

有知情人士向观察者网透露，招商等央国企之所以选择与佳兆业合作，一是协助化解房地产行业风险，第二就是看重了企业在城市更新领域的丰厚储备以及专业优势。

换个角度考虑，佳兆业在这一领域内的优势，也是助力其资产盘活和债务重组的关键所在。

据佳兆业透露，截至2023年2月底，佳兆业在建在管项目整体复工率约95%，各项目正加快工程进度，确保顺利竣备交付。2021至2022年两年间，佳兆业累计交付超5.3万套房；2023年前两个月，佳兆业合计交付7个项目，共3899套房。

同时亦有行业人士向观察者网分析认为，央企与银行、AMC助力房企纾困，主要目标还是存量项目。后续企业整体的风险化解效果如何，归根结底要看市场。从政策风向来看，行业平稳落地只是时间问题，就看企业能否坚持下来。

或者说优质资产能够保留多少，这也是目前出险房企债务重组工作进程的最大障碍。

事实上，自去年初多家房企出险实质性违约，同时因更换核数师（审计师）无法按时刊发2021年业绩而停牌。

据观察者网不完全统计，目前至少仍有包括中国恒大、融创中国、世茂集团等在内的12家以房地产开发为主营业务的内地房企因未能刊发此前业绩报告而停牌。

此次佳兆业作为首家成功复牌的出险房企，也想市场释放了积极的信号。预计随着行业政策持续向好，越来越多的资本参与楼市纾困，房地产行业风险或将在今年顺利化解。