贝壳找房们深陷佣金纠纷

（文/张志峰 编辑/马媛媛）楼市下行周期中，维权的不止购房者，曾经与房企合作亲密无间的代理商，也不得不对簿公堂。

3月8日 ,恒大地产集团有限公司新增一条限制消费令，申请人为广州贝壳科技服务有限公司。

企查查显示，2021年10月，贝壳公司因商品房委托代理销售合同纠纷起诉恒大地产集团。

2022年4月，贝壳公司申请强制执行恒大地产集团20余万元，但恒大地产集团因未按执行通知书指定期间履行生效法律文书，2023年3月被广州市黄埔区人民法院限制高消费。恒大地产集团法定代表人赵长龙为关联对象。

四大代理商半年坏账64亿元

值得一提的是，行业寒冬之下，与代理商发生佣金纠纷的远不止恒大一家。

2023年春节刚过，素有“利润王”之称的央企中海地产便于头部代理商贝壳关系破裂。

彼时中海旗下位于北京的项目被链家全部下架，坊间传闻中海拖欠链家佣金超过1亿元，引发地产圈关注。

一位在沪苏地区从事营销工作多年的房企人士向观察者网分析称，每年年初像中海这样的品牌开发商的确要与贝壳的城市公司重新签订代理协议，有一到两个月的谈判期属于正常现象，但除非谈判彻底破裂，一般不会直接下架房源或者停止带看。

他猜测，既然其他头部品牌类似矛盾并未爆发，大概率并非贝壳单方面提高佣金导致，而可能是中海某一项目因现金流问题无法及时支付佣金，后上升至双方区域公司进行谈判，最终谈判破裂，导致整个区域合作中止。

另一种可能性是，类似中海等规模房企，为了业绩冲刺偶尔会以区域为单位，与贝壳签订附带对赌性质的合作协议，最终业绩未能如期完成，双方或认为对方支持力度不够，或指责对方标的资源不够好等，导致合作关系破裂。

有行业人士告诉观察者网，中介公司等渠道商为房企引流，通常是“后付费”模式，即只有客户真实成交之后，房屋买卖交易顺利完成，房企才会向中介支付佣金。

这笔支出，通常算作项目公司的营销费用，因此过往常有房企拖欠支付佣金的情况发生，甚至部分规模房企本身的账期就在一年以上。

在过去楼市上行的黄金年代，房企本身并不会过分依赖于单一渠道，依靠自身营销团队也能轻松完成业绩指标，且最大限度地保障了利润，因此渠道商是依赖于地产商的，处于相对劣势地位。

而近两年楼市急转直下，房企库存销售比呈指数上升，就会要求每个项目公司尽可能保存自身造血能力，这时项目公司就不得不更加依赖渠道，特别是某些非热门的特定区域或者中小品牌开发商项目，几乎完全被渠道商“绑架”。

在这样的背景下，贝壳等渠道商和代理商就要求改变“游戏规则”，将“后付费”变成“先付费”模式，即项目公司提前预测营业额，支付其佣金（俗称“垫付佣”）。

在上述人士看来，中海与链家之间的矛盾爆发只是这个行业的冰山一角，类似矛盾在其他房企与中介之间普遍存在，且愈演愈烈。

真相到底如何，至今仍没有定论。

尽管双方都出面澄清，口称“误会”，正就新年的合同内容进行协商。

但一个多月过去，在链家APP上，北京区域的中海项目，仍只能看见中海学仕里、中海云庭两个新房项目，余者不见踪迹。

根据财报，2022年上半年，贝壳找房的应收账款为78.33亿元，其中坏账准备22.92亿元，坏账率29%；2021年全年，其应收账款更是高达114.76亿元，坏账准备21.51亿元，坏账率18%。

而综合贝壳、易居、世联行、我爱我家4家地产服务商来看，2022年上半年的应收账款坏账金额共计达到64亿元，整体坏账率超过40%，其中绝大部分为新房代理佣金及渠道费用。

恒大3月新增被执行金额4.6亿元

作为此次案件另一方的恒大，则早已处在“债多不压身”状态。

仅今年3月，恒大地产集团因类似纠纷10次被限制高消费，申请人除贝壳之外，还包括苏宁易购、中国农业银行、南宁市自然资源局等多家大公司旗下企业。

同时，恒大地产集团3月份新增44次被执行信息，新增被执行标的4.61亿元。

2021年10月至今1年半时间内，企业被执行次数高达379次，被执行标的金额328.99亿元，历史被执行金额168.53亿元。

不过，深陷债务泥沼的许家印并未“躺平”，连日来依旧动作不断。

就在一周前，许家印还在亲自主持召开集团月度工作会议，提出要在3月份推出1万套现房大优惠，实现一季度业绩开门红。

此次活动拟在全国260个城市同步启动，产品涵盖住宅、商铺和车位等不同物业类型，满足不同群体的各种需求。

值得一提的是，相比“造车项目”恒驰5量产后的“波澜不惊”，转而主打“现房销售”似乎才是恒大的真正出路。

根据克而瑞等机构统计数据，2月份恒大单月销售额46.8亿元，环比增长141%，同比暴增667%，重新回到全国房企销售排行榜30强。

易居研究院研究总监严跃进认为，恒大作为首个推出现房销售模式的出险房企，回且款效果不错，恰也说明其对于市场的痛点有更多的理解，未来或也形成一种新的营销打法，即哪家房企现房项目多、现房质量好，哪家企业就可以具备更好的市场竞争能力。

从这个角度看，各房企要关注恒大此类现房的开发模式和销售模式，积极在产品营销方面开拓新思路。

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