太古地产：2022年营收下滑15%，上海前滩太古里租用率最低

（文/解红娟 编辑/马媛媛）3月9日，太古地产发布2022年度业绩公告。

报告显示，2022年全年，太古地产录得营业收入138.26亿港元，同比减少15%；其中，物业投资收入123.4亿元，同比减少4.93%；物业买卖收入9.21亿元，同比减少62.3%；酒店收入5.65亿元，同比减少36.8%。

盈利方面，2022年，太古地产录得股东应占呈报溢利79.8亿港元，2021年则为71.12亿港元；股东应占基本溢利87.06亿港元，2021年则为95.32亿港元。

中国内地零售物业租金收入减少

公开资料显示，太古地产主要从事物业投资业务，旗下包括物业投资部从事发展、租赁及管理商业、零售及若干住宅物业业务三个业务部门。

同样按业务类型划分，太古地产来自物业投资的经常性基本溢利为74.09亿港元，较2021年同期的74.82亿港元减少了0.98%；物业买卖扭亏为盈，实现经常性基本溢利1.08亿港元；酒店亏损进一步增大至3.41亿港元。

对此，彭国邦在行政总裁报告中指出，太古地产2022年来自物业投资的经常性基本溢利减少，主因是香港办公楼租金收入下降和中国内地零售物业租金收入减少。

彭国邦进一步表示，受新供应增加和经济不明朗因素影响，香港办公楼市道疲弱，虽然太古地产的办公楼物业组合维持坚稳、租用率高企，但仍按个别情况于指定期限向租户提供租金支援。

中国内地的零售销售额方面，虽然将三里屯太古里西区及前滩太古里计提全年收入，但由旗下六个商场因疫情和随之而来的封控措施的影响，导致太古地产应占中国内地的零售销售额（不包括三里屯太古里西区及前滩太古里）因此减少20%。

从租用率来看，最高的是北京颐堤港和广州汇坊，租用率为100%；最低的是上海前滩太古里，租用率仅93%。北京三里屯太古里、广州太古汇、成都远洋太古里、上海兴业太古汇的租用率分别为94%、99%、95%和97%。

中国内地楼面面积要增加一倍

值得一提的是，太古地产此次再提“一千亿港元投资计划”。该计划在2022年3月公开，意在通过投放超过1000亿港币，从而在未来十年拥有位于香港、中国大陆和东南亚推行多个投资项目。

在上述计划的影响下，太古地产在中国大陆动作频频。2022年3月，太古地产通过旗下腾运有限公司与西安城桓文化投资发展有限公司组成的联合体拿下西安市碑林区一综合体地块，总代价25.75亿元。

根据规划，该地块将建设为一个由商业及零售物业、商业公寓、酒店、服务式公寓、文化设施、地下车位及其他配套设施组成的综合用途的开发项目，也就是西安太古里。

7月，太古地产与福田区人民政府签署《战略合作框架协议》，虽然没有实质信息，但根据框架协议，双方将携手打造具有影响力及示范性的商业项目，提振福田的消费能级和国际影响力，全面助力打造国际消费中心城区。

10月，太古地产与中国中免全资子公司中免投资发展有限公司成立的合资公司，成功竞得三亚海棠区一块零售商业用地的使用权，获得20.7万平方米的国有建设用地使用权，总成交额13.08亿元。

对于该地的开发，有消息指出，太古地产将在三亚海棠湾国家海岸中心地带建设首个度假型零售商业项目，其中将建设太古里，建筑面积逾36万平方米，将成为太古地产旗下最大的太古里。

除了拿地、合作，收并购也是太古地产增加资产的方法之一。2022年12月，太古地产宣布向成都远洋太古里的合资伙伴远洋集团，收购该项目余下百分之五十权益，若交割完成，太古地产将持有成都太古里所有权益。

对于香港这一主要阵地，太古地产也没有忽视。

2022年3月，太古地产收购仁孚工业大厦余下的权益，取得该用地的全部拥有权。如太古地产成功在强制售卖中投得华厦工业大厦用地，该两幅用地将重建作总楼面面积约七十七万九千平方呎的办公楼及其他商业用途。

太古地产指出，其于2022年6月就糖厂街一幅用地申请强制售卖。同样，如成功投得，该项目将大大提升太古坊的建设面积。

与此同时，太古地产在3月收购香港东涌东荟城发展项目额外6.67%权益，至此，其持有的东荟城项目权益增加至26.67%；6月，太古地产透过政府土地招标，以约19.62亿港元的代价收购于香港湾仔皇后大道东269号的用地，主要发展作住宅用途，总楼面面积约为十一万六千平方呎，预计将于2025年落成。

需要指出的是，在新加坡、曼谷、雅加达和胡志明市四个核心市场，太古地产虽在报告期内没有明显扩张，但在2023年2月，太古地产从香港兴业国际手中收购了曼谷市内核心商业区一幅属罕有永久业权地皮的40%权益，成交价约二十四亿泰铢。

对于此次交易，彭国邦曾表示，曼谷是东南亚目前最具活力的新兴市场之一，其优质高尚住宅的发展潜力巨大。东南亚地区是太古地产住宅买卖策略中的重要部分，将继续寻求机遇，将太古地产的优质住宅品牌推广至区内不同的新市场。

观察者网了解到，迄今为止，太古地产已投放“一千亿港元投资计划”中39%的资金到香港、中国内地和东南亚等核心市场。

谈及剩余资金的安排，太古地产主席白德利表示，除已计划分配300亿港币用以拓展香港的物业组合、进一步扩建太古坊和太古广场外，亦预留港500亿港币，积极发展中国内地市场。

白德利进一步表示，太古地产将全力发展极具知名度的“太古里”及“太古滙”品牌，目标是将中国内地物业组合的总楼面面积于十年内增加一倍。

观察者网了解到，土地储备方面，截至2022年底，太古地产应占物业组合的总楼面面积约3360万平方呎，其中，约有2990万平方呎是投资物业及酒店，包括已落成投资物业及酒店约2410万平方呎，及发展中或持作未来发展的投资物业约580万平方呎。

从区域来看，在中国内地，太古地产已落成投资物业及酒店约1000万平方呎，发展中或持作未来发展的投资物业及酒店约410万平方呎，合计1410万平方呎。

也就是说，未来十年间，太古地产在中国内地物业组合的总楼面面积将达到2420万平方呎。