万科围炉煮茶，向经营性业务要利润
解红娟
（文/解红娟 编辑/马媛媛）3月8日下午，万科在深圳盐田万科中心举行临时股东大会，董事会主席郁亮、总裁兼首席执行官祝九胜等出席会议。
会上，万科管理层对H股增发、A股增发和11个募投项目等问题进行了回应。
茶和水的比例要合适
以破净价格发行的H股，是此次会议关注的焦点。
3月2日，万科企业股份有限公司发布公告，公司与配售代理就配售3亿股新H股订立配售协议，配售价为每股H股13.05港元。若配售股份全数配售，万科配售所得款项总额预计约为39.15亿港元。
在当前经济形式下配股本无可厚非，但令业内疑惑的是，作为手握现金流资金最多的房企，万科为何选择破净发行H股。以3月8日收盘数据来看，万科每股净资产22.92港元，报收12.8港元，属于破净。
“公司不是因为缺钱而发的H股。”祝九胜解释，去年11月份监管部门连发三支箭，当时以六大行为主的十几家金融机构与万科签了8000多亿的授信额度，万科也希望用这个额度多拿一点钱，同时也看到部分一二线城市出现了结构性的机会，重新启动投资布局应该能带来比较好的兑现。
祝九胜进一步表示，从资债结构的情况来看，债权类的资金比作水，股权类的资金比作茶，茶和水的比例一定要合适。债权性资金增加后，股权性资金显得不是很足，万科希望能形成良好的资债结构。
至于为什么选择这个时机，万科有两方面的考虑，一方面，去年三支箭的政策出来对行业信心起到了提振，万科也想把握这个机会。
祝九胜介绍，去年12月临时股东大会万科在股东的支持下拿到了增发H股的一般性授权。这次的发行额度没有全部用完，最终发行的H股只占了增发后总股本的2.5%，发行价格的折扣率6.1%，发行获得7.5倍的名义覆盖，境外有近100家投资人参与这件事情，包括一些长线的基金和主权基金。
另一方面，“H股就像泡普洱茶，A股就像泡绿茶。”祝九胜直言，A股和H股增发的规则是不一样的。A股增发资金的用途主要用于现有的项目，就是保交付，多余的部分用于补流。发H股拿到的资金60%用于置换原有的借款，剩下40%用于补充流动性，相对而言H股拿到的资金在使用上更灵活一些。
“此外，选择这个时点也有资债替换的考虑，过去一年境外融资，特别是美元的升息还是挺快的，现在的境外贷款利率达到5.3%左右的水平，比曾经的3个多点提高了很多，选择这个时机发H股也是希望置换部分境外债务性融资，降低财务费用。”祝九胜说道。
经营性业务要正向贡献利润
H股破净增发在前，引起了业内对A股是否会折价定增的担心。
对此，祝九胜表示，A股增发拿到股东大会授权后，还要经过监管部门的许可，万科会以更慎重的态度在价格、时机上反复权衡，希望能让股东满意。短期大家可能关注价格和摊薄，长期还是看能不能创造价值。
会议上，祝九胜重提主席郁亮“当好农民种好地”的七字真言，将万科拿到的股权性资金和利润留存形成的净资产当做种子，债性资金比作化肥农药。“在这种前提下股东如果同意增发，投资人还同意给钱，那就不是一般的种子，是良种子、金种子，这种种子我们会倍加珍惜，跟化肥农药配合好，更努力把地种好，提高粮食产量和出产质量。”
“当然这里也存在一个周期，毕竟从买到能卖，到回款，到创利，到结利还有时间的滞后，能不能提高净资产回报率、做到比平均水平更好是问题的核心。”祝九胜说道。
与此同时，祝九胜向投资者分享了万科去年一年的发展情况，投资的兑现度达到了83%-86%，和以往比还是有所提升；开发业务方面，开发经营本部在统筹协调拉通底线方面比过往有长足的进步；经营和服务业务方面，过去一年也取得了比较多的进步。
在此基础上，万科今年对各个经营性业务提出了要为集团形成正向利润贡献的要求。“去年说的第二利润蓄水池正在形成水位，加上外部的政策利好，各类资产退出的通道已经有了Reits的试点，只要我们的经营和服务能力在提升，我们对中长期的表现还是有基本的信心。”祝九胜总结道。
如若上述融资顺利，所获资金将用于万科旗下11个募投项目，但值得注意的是，这11个募投项目总体上的利润率并不是很高。
对此，万科执行副总裁兼首席运营官刘肖解释，募投项目是万科根据政策导向，也根据公司自身的情况做的选择。根据万科学习中国证监会优化房企股权融资的五项措施的政策导向，我们设定的标准：一是并表项目，二是普通住宅，三是已拿到预售许可证正在销售，四是这个项目有一定的体量，后续还需要较多的资金去建设。
按照这个标准，万科选择了11个房地产项目，部分收益率较低。以项目投资收益率指标为例，最低是广州魅力之城，收益率为3.5%；最高是重庆天空之城，收益率为13.6%。但这些项目满足已有预售证、后续还要大量开发的条件。
刘肖进一步指出，这些项目主要都是2022年之前获取的，当前预计的收益率是基于当前市场情况进行的测算，经过过去一年的市场调整，收益率确实受到一些影响。相信如果市场好转，项目的收益率还是有一定的改善空间。