香港人去海外消费，九龙仓置业消费复苏靠内地买单？

（文/解红娟 编辑/马媛媛）3月7日，九龙仓置业发布2022年全年业绩公告。

公告显示，九龙仓置业收入124.59亿港元，同比减少22%，其中，九龙仓置业投资物业收入106.62亿港元，同比减少2%；酒店收入9.32亿港元，同比增加11%；营业盈利（以股息收入为主）5.15亿港元，同比减少4%。

报告期内，九龙仓置业基础净盈利减少5%至61.75亿港元，投资物业盈利减少2%至63.46亿港元，酒店亏损收窄至1.68亿港元。若计入投资物业重估亏损，则集团录得股东盈利由2021年的43.91亿港元转为亏损88.56亿港元。

酒店营业盈利亏损2.3亿港元

2017年11月，九龙仓集团分拆出九龙仓置业单独在港上市，前者是香港十大地产商之一，以经营港口转口业务为主，并拥有九龙仓码头等货运码头。

拆分后的九龙仓置业主要负责营运位于香港的物业和酒店，拥有包括海港城、时代广场、会德丰大厦、卡佛大厦、香港美利酒店及荷里活广场在内的六个优质资产。另外，在新加坡拥有两个商业物业，会德丰广场和Scotts Square。

需要指出的是，在疫情封控的三年间，九龙仓置业在香港的生意并不理想，其2019年至2021年的归母净利润分别为39.28亿元、-78.54亿元、43.91亿元，与2018年的180.27亿元相差甚远。

九龙仓置业曾在2021年中报中表示，“新冠疫情让公司持续承受巨大压力，尤其是投资物业及酒店两个分部，香港零售销售恢复，但租金收入依然受压；经济不明朗及新的工作文化削弱对写字楼的需求；严格的跨境管制仍在实施，酒店依然亏损。”

东方证券也曾指出，疫情期间九龙仓置业的租金收入增长仅限于现有资产的续租租金调整，而最大的驱动因素还是要依靠大陆游客的人数和消费的恢复程度。

从时间上看，新冠疫情进入乙类乙管防控方案不久，因此对九龙仓置业2022年的业绩没有太大助力。报告显示，2022年全年，九龙仓置业收入124.59亿港元，同比减少22%；营业盈利88.41亿港元，同比减少2%。

酒店端表现尤为明显。数据显示，2021年九龙仓置业酒店收入9.32亿港元，同比增加11%；营业盈利继续保持亏损，为-2.3亿港元。

以香港西九龙区最大面积购物中心海港城为例。由于长期缺乏旅客，海港城旗下马哥孛罗香港酒店和港威酒店推出“在酒店办公”日间租用套餐、独家长期住宿优惠及亲子宅度假套餐以服务本地市场来维持业务流量。

促销优惠确实有助提升酒店入住率，但其年内营业毛利仍远低于疫情前水平。

因而在放松疫情政策后，九龙仓置业为了在旅游业回暖时占据更大的市场份额，已计划开展更多推广活动。九龙仓置业也坦言，“过去三年严重倚赖本地市场的酒店业现正为接待旅客重临做好准备，但却面对人手短缺的挑战。”

然而，更令人意外的是，和疫后香港消费复苏的预期不一致，九龙仓置业指出，香港在放宽社交距离措施后实时对零售业及酒店业产生负面影响，因为本地人迅即转到海外消费，与此同时余下未解除的防疫措施继续令旅客却步。

子公司业绩大跳水

“主要因为上市附属公司海港企业确认入账的发展物业销售额减少，部分因投资物业分部的成本有所节省而被抵销。”九龙仓置业在2022年报中解释集团收入出现减少的原因。

数据显示，2022年海港企业收入为11.39亿港元，同比减少75%；营业盈利为2900万港元，同比减少95%；股东应占亏损为1.97亿港元，上年同期为亏损2400万港元，若不计入投资物业重估亏损及其它非经常性项目，基础净亏损为港币1.33亿港元。

海港企业还在年报中表示，这是不仅是连续第三年录得股东应占集团亏损，还是自1971年上市以来首次录得基础净亏损。

海港企业业绩大跳水的主因是发展物业的业绩下滑。公开资料显示，海港企业主营业务分别为酒店、投资物业和发展物业，其中，发展物业分部主要在中国大陆从事贸易物业的收购、发展、设计、市场推广及出售。

但在九龙仓置业“撤回香港”的计划下，海港企业发展物业便开始不断售卖内地资产。2022年2月，海港企业还有意以4.11亿元的价格将亏蚀的常州马哥孛罗酒店的全部股权售予常州优众餐饮管理有限公司。

虽然这笔交易以对方违约告终，但海港企业依然在有序撤出内地市场。

海港企业最近一次作出发展物业土地投资已是2012年。截至2022年年底，海港企业的发展物业资产总额约为27亿元，占集团资产约16%。

由于没有补仓，海港企业可销售的发展物业不断减少，2022年的应占已签约销售额为人6.08亿港元，主要来自集团拥有27%权益的上海南站写字楼及商场项目。而苏州国际金融中心，则因为落成并交付买家不再支撑起海港企业的主要销售额。

海港企业表示，由于苏州国际金融中心确认入账的销售额大幅下降，其发展物业收入大幅减少至1.93亿港元，并录得6100万港元的营业亏损。

而受上述因素影响，九龙仓置业2022年发展物业收入2.82亿港元，较2021年同期的37.22亿元减少92.48%，录得0.48亿港元营业亏损。

九龙仓置也坦言，集团收入下降22%，主要是分阶段撤出非核心的发展物业分部所致。换句话说，受苏州国际金融中心销售额下降影响，九龙仓置业发展物业大幅下滑，以至于其整体收入减少22%，营业盈利减少2%。