苏州土拍回暖：总成交140亿，31家房企抢园区一块地

（文/解红娟 编辑/马媛媛）前后相隔8天，苏州2023年第一批次集中供地正式落下帷幕。

据悉，苏州本次集中供地于2月16日及2月23日两天出让，供地首日，苏州率先推出位于工业园区和吴中区的6宗地块，最终，1宗触顶、1宗溢价、4宗底价，合计收金83.9亿元。

2月23日供地次日，苏州推出位于高新区和吴江区的5宗地块，最终，2宗触顶、1宗溢价、2宗底价，收金56.12亿元。

至此，苏州一批次11宗宅地全部出让成功，3宗触顶、2宗溢价、6宗底价成交，总出让面积39.26万平方米，总建面70万平方米，总收金约140亿，成交楼面均价20003元/平方米，平均溢价率7.46%。

从竞得房企来看，除中建三局底价拿下两宗地块外，厦门建发、华润置地、招商蛇口、山西万信、保利发展、江苏盛泽投资、苏高新金屋工程均只竞得一宗宅地，另外2宗地等待摇号结果。

园区、狮山板块瞩目

本次土拍中关注度最高的是工业园区中新大道南、星港街西苏园土挂(2023)01号地块。

公开资料显示，该地块出让面积5.68万平方米，容积率1.8，建筑面积10.2万平方米，起价31.68亿元，起始楼面价31000元/平方米，上限价格36.43亿元，上限楼面价35650元/平方米。

值得注意的是，该地块起始楼面价就已经超过了起价30000元/平方米的华润月亮湾地块，创下园区新高。

出让过程中，该地块共吸引31家房企参与现场，竞争十分火热，直到65轮竞价后触及36.43亿元的最高限价进入现场摇号阶段。最后，该地块被华润置地摇号拿下，成交楼面价再次创下园区新高。

值得一提的是，该地块也是此次集中供地成交楼面价最高的地块。

成交楼面价第二高则出现在高新区狮山商务创新区。资料显示，高新区狮山商务创新区名尚花园东、吴前港绿化地南2023-WG-6号地块在经过14轮竞价后触顶进入现场摇号阶段，成交价5.784亿，成交楼面价30475元/平方米，溢价率15%。

无独有偶，高新区狮山商务创新区向阳路南、汾湖路东2023-WG-9号地块，同样在经过81轮竞价后因触顶转为现场摇号，成交价31.58亿元，成交楼面价27025元/平方米，溢价率15%。

观察者网了解到，狮山核心板块和工业园区板块一样火热，无论是土地供应还是新房入市，均能吸引全城瞩目。以2022年三批次出让数据举例，即使在房地产市场降温的背景下，苏州推出的9宗涉宅地块中，也仅有园区和狮山5宗地块实现溢价成交。

狮山板块新房项目更不容忽视。大悦城控股于2022年5月9日以总价10.52亿元拿下的苏地2022-WG-9号地块项正位于狮山板块，在2023年1月入市后，共吸引616组客户抢186套房源，中签率30.2%，当天售罄。

究其原因，主要是因为狮山板块邻近地铁5号线、1号线，交通便利；周边聚集了省重点级小学苏州高新区狮山实验小学校竹园分校区、四星级高中及省重点初中苏州高新区第一中学，教育资源优越；明基医院、购物中心苏州泉屋、狮山人口文化园等配套也十分丰富。

关于狮山2023-WG-9号地块和2023-WG-6号地块的火热，中指研究院分析，该地块现状投资价值较高，近两年周边无住宅用地供应，目前周边无在售、待售新房项目，出现供应缺口。

多地土拍溢价率回温

不可否认的是，相较2022年一批次出让数据，苏州本次集中供地价跌量减，其中，总出让面积较2022年的81.81万平方米减少了52.01%，总土地起价较2022年的227亿元减少42.6%。

但从结果上看，苏州一批次集中供地平均溢价率较2022年同期的2.99%高出了4.47个百分点，土地热度开始回升。

事实上，不止苏州，多个城市的土拍平均溢价率均有上升。根据中指数据统计，2023年以来有84个城市完成住宅用地出让，共计成交272宗，成交规划建面合计约2320万平方米，土地出让金268.7亿元，平均溢价率5.28%。

住宅用地出让的城市中，有20个城市成交平均溢价率超过5%，其中11个城市成交平均溢价率超过10%， 部分城市土拍市场从溢价率上看有所回温，包括秦皇岛、安阳、湖州、绍兴等一些三四线城市。

此外，宁波、杭州、北京、苏州等城市年初土拍表现同样亮眼，杭州出让13宗地中有8宗触顶摇号，北京出让6宗地块有3宗触顶进入竞现房销售面积阶段，苏州工业园地块获得30多家企业摇号竞争，宁波成交的3宗地块中有2宗触顶。

中指研究院高级分析师张晓飞认为，地块触顶背后主要原因一方面是地块自身非常优质，地块周边有完善的配套资源赋能，产品力方面有足够的优势；一方面是区域供应稀缺性，部分成熟区域新盘几乎断层，对项目去化有保障；另外还有近期对房地产各项政策支持力度加大，部分企业尤其是民营企业融资环境得到改善，率先把握窗口期同时参与到优质地块竞争之中。

“溢价率的上升和近期房地产的市场表现有关。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示，总体来看，年后房地产市场情绪慢慢好转，这种情绪会传导到开发商拿地端和销售端，以销售端举例，近期不少开发商取消年前折扣，明显对后面开发项目信心回归。

在张晓飞看来，今年会延续分化，市场升热和遇冷逐渐分流。预计接下来土地市场会在能级高的城市率先回温，比如近期的北京、杭州等城市，这些城市在房地产市场回温之初成交量明显上升，说明市场有足够的需求支撑，未来对宗地项目去化有大环境保障。

另外能级低的城市土地市场回温需要继续等待，一是人口外溢导致的需求量降低；二是购房人群目前的消费观念转变，需要逐步恢复信心；三是过去有大量库存的城市需要时间去消化。