多地二手房成交回暖，但楼市“小阳春”不及往年

（文/张志峰 编辑/马媛媛）“带看和成交量暴增，天天忙得脚不沾地”、“再犹豫就买不到了，以后还得涨”……

近日，北京、天津、宁波、长沙、重庆等多地均传出二手房成交回暖消息，并预测接下来购房优惠将逐步减少、部分区域挂牌价上涨。

不过在业内人士看来，这些声音更像是在“贩卖焦虑”。

中原地产首席分析师张大伟告诉观察者网，北京近两周成交量环比确有提升，但也只是与去年历史低点相比，与2021年或更早之前的历史高点远远不如，更谈不上火热。

张大伟认为，目前二手房市场的推动主要依赖学区房需求，如果不出现针对二手房首付比例或者购房利率优惠等政策，市场很可能会在2023年轻微小阳春后再次明显下行。

学区房是二手市场最大推手

中原地产统计数据显示，上周（2023年2月13日-19日）北京二手房住宅成交3761套，这是2022年来的第三高点。

这一数据略高于2022年12月成交量，但也只是与2022年1-2月份相当，单周数据从2021年以来排在第30位。

数据来源：中原地产

张大伟解释称，由于2022年包括北京在内的多个城市疫情较为严重，二手房成交量整体处于历史低点，环比看来成交量才有明显提升，但同比2021年疫情平稳周期下远远不如。

楼市每年年初都有一个小阳春，这与春节期间积累订单集中网签，以及学区房推动作用有关。2023年北京入学人口刷新历史记录，这是目前促使二手房成交的主要动力。

就目前数据来看，2月份北京二手房成交量大约在1.5万套左右，3月有望继续回升至2万套，但整体上北京房地产市场不支撑明显大幅度的上涨，预计4-5月份，二手房需求会再次下降。

与北京类似，上海一名贝壳找房的中介人士也向观察者网表示，近期受到学区房需求拉升，二手房带看量与成交量明显上升。

但该房产中介同时指出，受核心区域房价“倒挂”影响，一线城市的二手房吸引力远远不及新房，因此二手房成交环比上涨只是暂时的。

公开资料显示，2月6日上海公布2023年春节后首批新房供应，共计25个商品住房项目、6958套房源，涉及杨浦、浦东、闵行、松江、青浦、嘉定、宝山、奉贤、金山9个区域，总建筑面积约74.2万平方米，备案均价62447元/平方米。

“‘量少质精’是该批次新房的关键词。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出，此次供应项目价格适中，备案价大都具有刚需属性，但周边倒挂严重，预计将受到购房者摇号争抢，不少楼盘可能触发积分准入机制。

以浦东张家浜板块的浦开云璟为例，首次开盘4栋17-18层高层公寓，房源数合计318套，备案均价89500元/平方米，而同样贴近中环线的三林滨江项目价格已过10.5万元/平方米。

再如唐镇全新轨交盘华发半岛华庭，备案均价70620元/平方米，而不远处的绿城臻园和仁恒东郊花园，去年不少二手房成交价均突破10万元/平方米。

在此背景下，业内普遍预计，二手房市场仅靠学区房竞争力远远不及新房，成交量预计在“小阳春”后将迅速下滑；至于新房热度，也仅限于少数城市的部分核心区域，整体依旧疲软。

“指导价”后，购房需求短期释放

与北京类似，从今年春节后两周的交易数据上看，深圳二手房市场同样现出迅速回暖的趋势。

根据深圳房协日前发布的数据，春节后第二周（2月6日-12日），深圳的二手房（含自助）录得784套，环比增长率为40.0%；首周（1月30日-2月5日）数据环比增幅更大，共成交560套，环比增长率为214.6%。

因此不少声音认为，深圳二手房交易在敬历经了“政府指导价机制”之后，久旱逢甘霖，楼市“寒冬”已过，“阳春”将至。

据观察者网了解，在2018年-2020年期间，在部分资本推动下，深圳二手房价格与成交量连年攀高，“杀猪盘”盛行。

2021年2月8日，深圳宣布建立二手房成交参考价格发布机制，对全市3595个住宅小区出台详细的价格指导标准，形成二手房市场指导价。

这一规则从根本上打破了二手房以往随市场的坐地起价及杠杆拉升的投机行为，成功刺穿二手房的泡沫，也让彼时火热的市场由沸腾瞬间转冷，给了急速上涨的房价当头一棒。

自2021年的深圳二手房成交量首次被新房数据反超后，2022年继续保持反超态势。

数据来源：深圳市住建局

按深圳市住建局公布的数据，深圳2022年二手住宅共成交21701套，系自2007年以来的16年新低，全年数据更是同比2021年进一步下滑46.68%。 

而同为一线城市的“北上广”三城，同期数据分别约14.24万套、14.67万套、8.27万套。

因此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，春节后的市场回暖，主要原因是去年深圳二手房成交量创16年新低。历史新低的数据，背后存在一部分需求被积压了，而且去年价格不断下跌的过程中，需求呈现过观望的态势，很多需求滞后了。 

另外，在业内看来，“指导价机制”并非为了压制二手房价格，而是正确地引导了购房者对市场的预期，未来将作为基本策略长期施行，并未取消。即便长期阴跌导致部分区域购置需求得到短期释放，也不会持续很长时间。

例如曾经风靡一时的网红楼盘华润城润府，去年11月，该楼盘一套建面80平放米的两房，成交总价800万，成交单价仅9.9万元/平方米，远低于13.2万元/平方米的二手房指导价，彻底刺破了该区域房价泡沫。

要知道，在“指导价”之前，该项目同户型成交价普遍在16万元/平方米左右，正是部分炒房客“打新”的热点楼盘之一。

但需要指出的是，上述业内人士表示，房价“泡沫”也仅存在于少数热点楼盘，对于深圳乃至全国绝大多数地区而言，目前无论新房还是二手房价格并未出现明显变动，“稳房价、稳楼市”仍是现阶段各地政策指定初衷。

因此，二手房成交量能否持续上升，最终还是取决于经济复苏带来的购买力信心，以及后续深圳楼市的需求刺激政策是否落地。