2022年度观察|政策“渐进式宽松”，楼市调控频率破纪录

（文/张志峰 编辑/周远方）2023年春节假期刚刚结束，中央层面即再次重申“保交楼、保民生、保稳定”主基调，全国各地也在紧锣密鼓落实相应政策。

如1月28日，春节后的第一个工作日，广东省高质量发展大会召开，其中第五分组讨论主题为“推动房地产业平稳健康发展”，欲全力稳定市场预期，稳妥推进个别房企债务风险化解工作，并大力促进住房消费，积极支持刚性和改善性住房需求，从用地保障、金融支持等方面发力，促进房地产市场平稳健康发展。

同时，包括碧桂园、万科、保利发展、华润置地、星河湾、珠海华发等在内的多家头部房企代表在大会上表态，对未来行业发展建言献策。

再如1月29日，郑州市中原银行、工商银行分行、中国银行分行等多银行即日起首套房贷款利率从4.1%齐齐下调至3.8%，外地房贷未结清，在郑州购房可按照首套首付及利率政策执行。

而回顾2022年，几乎是上世纪末住宅商品化改革以来，房地产行业发展遭遇最大危机的一年。

这一年，市场持续低迷，出险企业不断增加，问题楼盘集中爆发，波及人群迅速扩大。

也正由此，房地产行业政策风向彻底扭转，整体基调从“限制”变为“松绑”，范围从救项目扩大至救企业，市场端更是供需两端齐齐发力。

围绕这一危机，从中央到地方，2022年也是全国房地产市场调控频率最高的一年。

中原地产数据显示，2022年全国各地房地产市场调控政策超1120次，较2021年同期的651次上涨近72%，刷新历史纪录。

政策由紧至松

回顾来看，去年的房地产调控政策大致可以分为试探性放松、地方性松绑此起彼伏、重点城市保交楼、积极推进出险企业与项目融资四个阶段。

一季度，地方房地产政策试探性放松，力度有限，多为放宽公积金等弱刺激政策。

期间，央行宣布年内首次降息，1年期LPR下调10个BP，5年期LPR下降5个BP。

3月16日，国务院金融稳定发展委员会、银保监会、证监会、财政部等六部门相继表态，促进房地产业良性循环和健康发展，释放出积极信号。

二季度，各地因城、因势施策，市场压力首当其冲的三四线城市政策出台频次环比近乎翻番。

也就在此时，中央层面对于房地产的发声逐渐增多且更加明晰，以4月29日中央政治局会议为重要标志，提出支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

5月20日，5年期LPR下调15个BP，创历史以来最大降幅。

三季度，“烂尾楼”风波在全国层面愈演愈烈，销售端几乎停摆，政策重点开始转向“保交楼、稳民生”。

7月28日，中央政治局会议强调要稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

随后银保监会等部门接连发声，各方全力推动保交楼。

及至四季度，保交楼首入中央政治局会议内容，以“930”三条重磅利好为标志，对房地产的支持力度加大。

11月开始，金融端祭出组合拳，双十一当天金融16条托底楼市，力度达到空前高度，加之支持房企融资的“三箭齐发”，且时隔12年再度重启“借壳上市”，政策开始由“保项目”向“保主体”过渡。

12月，以中央经济工作会议的召开为重要开端，保稳定、化风险成为主要任务，同时确定了“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”的目标，房地产“支柱产业”的地位再次被确认。

期间，武汉、厦门、西安、南京、苏州等多个高能级城市迅速加入松绑大军，且无论供给端还是需求端，松绑力度都在不断加大。

“相较于2021年的‘紧’，2022年的关键词基本以‘松’为主，旨在推动楼市回暖。2023年房地产行业则进入发展新周期，将是筑底回暖的一年。”58安居客研究院院长张波预计，2023年中央政策将会继续托底，整体政策环境仍会延续宽松态势，或将会迎来新的配套政策辅助房地产向新发展方式过渡。无论刚性还是改善性需求都将得到更有力的支持。

“三保”主基调不变

除了传统的需求端松绑政策之外，房企供给侧改革也在2022年渐近尾声，无论保交付，还是融资“三箭齐发”，重点都是改善优质房企资产负债状况、国资鼓励收并购、金融支持再加力、地方政府收购商品房作为保障性租赁住房。

供地模式上，2022年的土拍规则也在持续优化放宽。

最明显的变化就是，北京、上海、成都等大部分城市将集中供地批次调整为4次，个别城市调整为5次和6次，且增加供应批次的同时，“压箱底”优质地块不断涌现，大幅让利房企，以提升后者拿地积极性。

诸葛找房认为，集中供地政策的初衷是为了稳定地价防止土地市场竞买热度过高，但2022年土拍热度已处于冰点，在因城施策背景下，各地自然需要适度调整规则，以便房企拿地将会更加灵活、更有动力。

另外，城市更新及租赁住房领域政策利好仍有空间，各项财税支持政策将不断完善，租赁市场REITs、保障性租赁住房、长租房等成为行业新的政策扶持发展重点。

2023年开年，中央层面延续“保交楼、保民生、保稳定”政策基调。

1月17日，国务院副总理刘鹤在瑞士达沃斯举行的世界经济论坛上再次重申，房地产业是中国国民经济的支柱产业，要处理好房地产业系统性风险和道德风险的关系。

刘鹤指出，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。

针对最近市场对中国房地产业所持的悲观论调，刘鹤认为，从未来看，中国仍处于城市化较快发展阶段，巨大的需求潜力将为房地产业发展提供有力支撑。

同日，全国住房和城乡建设工作会议指出，各项制度要从解决“有没有”转向解决“好不好”，再次对房地产进行定调——“不能出行新的交楼风险”。

在国新办日前举行的2022年金融统计数据新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜指出，房地产业的良性循环对经济健康发展具有十分重要的意义，中央经济工作会议明确要确保房地产市场平稳发展，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，要因城施策，支持刚性、改善性住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

针对房地产市场出现的一些调整，人民银行会同有关部门按照党中央、国务院部署从供需两端发力，促进房地产市场平稳运行。

行业普遍认为，2023年在政策托底下，供需两端继续协同发力。保交楼依旧是必须坚守的政策底线，随着融资功能逐渐恢复，央国企及优质民企经营有望逐渐回归正轨，出险房企仍将有序出清。

易居房地产研究院智库总监严跃进向观察者网表示，纵观2022年行业政策，地方松绑从“小步低频”到“应出尽出”，重点城市“五限”政策放宽仍有空间。

他预计，接下来将会有更多热点二线城市跟进取消限购，购房限制性政策尤其是“五限”政策加速调整或取消将成为2023年房地产政策调整的重要趋势。展望后市，除了一线城市外，二线及三四线城市有望全面取消“四限”，部分核心二线城市或将会采取从局部到全市的循序渐进方式放松。