上海两会声音｜长租公寓频频“暴雷”，如何破解困局？

近年来，房屋托管（长租公寓）作为房屋租赁的一种新型模式，凭借着方便、快捷的优势，受到租房一族的青睐。然而，自2019年起各地相继发生多起长租公寓暴雷事件，引发房东和业主大规模维权。

如何进一步规范房屋托管租赁市场，防范金融风险？记者今日获悉，即将召开的2023年上海“两会”上，民革上海市委拟提交“关于进一步规范房屋托管租赁市场，防范金融风险的建议”大会书面发言，建议出台专门针对性意见，监管治理双管齐下予以规范。

“高收低租”“长收短付”形成资金池，极易引发经济纠纷、犯罪

“根据办案部门统计数据，高进低出，长收短付，是近年来‘暴雷’长租公寓的共性问题。”民革上海市委相关负责人介绍，此次发言建议，前期开展了大量调研工作。

依据托管公司的经营模式，租客租金分半年付或年付两种，托管公司向房东则是按月或季度支付，即形成“长收短付”。除服务费、管理费外，长租公寓依赖付款时间差，可以得到一笔沉淀资金，其利用这笔沉淀资金通过市场金融运作产生收益，其中，“租金贷”模式就是获取盈利的主要渠道。这样的经营模式因缺乏监管，抗风险能力弱，一旦出现资金链断裂，受损失最大的就是租客和房东。

民革上海市委调研分析发现，目前的房屋托管公司分为重资产集中式、中资产集中式和轻资产分散式三种。而“暴雷”的长租公寓往往属于轻资产企业，主要从个人房东、各个分散的小区获取房源，其多属于注册资金在100万左右的自然人小企业，具有恶意倾向，骗取租金之后，携款潜逃再成立另一家。一旦“暴雷”，也将给案件侦办带来困难。“这类公司往往没有严格备案登记和网签，无法获取准确房源价格，“高进低出”事实难以取证。同时，因为涉及地域广，案件协调也很难。”  

“房屋托管公司（长租公寓）对于租赁市场发展本来是一件好事。”该发言认为，但是现下发展中也暴露出房屋托管公司的管理欠缺规模化、专业化和企业化等问题，房屋托管模式下资金监管呈现出带来金融风险的新趋势，应在资金监管工作中引起高度重视。

建议出台专门意见予以规范监管、治理双管齐下

如何避免长租公寓“暴雷”？针对上述问题，民革上海市委给出针对性建议。

“建议出台专门规范房屋托管公司的意见。”该发言称，尽管全国和上海层面已制定关于房屋租赁市场的相关规范，但作为房屋租赁市场的“长租公寓”等形式的房屋托管公司而言，其中涉及“资金聚集”“期限错配”“租金贷”等形成资金池等特殊问题和风险，应该有针对性的出台有利于规范房屋托管公司的意见，需完善监管政策：明确长租公寓平台在租赁房屋业务中不能威胁、诱导等方式，使房客签订使用的租房贷款，同时，要对“租金贷”的贷款期限进行限制、缩短贷款周期等。

“对于托管公司的管理，建议采取监管与治理双重策略。”民革上海市委建议，要建立起事前预防机制，设置如通过资金、资质等准入门槛，对“房屋托管公司”的准入进行严格审查。同时，设定租金标准防止“期限错配”，施行第三方账户保证资金等事中规整机制。

发言还建议建立信用租房体系，对于长租公寓等租赁市场纳入信用评估加强监管，对失信企业进行公示；提高长租公寓企业进入市场的审核标准，设立风险保证金、运营安全金，以应对风险产生后的所造成的影响。“要确定风险发生后对公司管理层的个人追责，并视过错程度，设定短期中期乃至于永久的行业资格剥夺等事后追责机制。”

此外，民革上海市委拟在发言中建议，严查、禁止套取使用住房租赁消费贷款，对企业进行风险评估，加强名单式管理，对列入上述名单的企业不得发放贷款。

“虽然’租金贷’带来种种风险，但在加强资金监管的同时，也应该兼顾激发创新金融产品的市场活力。”

（记者 胡蝶飞 夏天）