地产下行，房租普降

（文/张志峰 编辑/马媛媛）对于绝大多数年签的租客而言，每年涨一次价几乎成了“惯例”。

但从2022年下半年起，租金不仅没涨，各大城市突然之间掀起了一股“减租潮”。

不少网友在社交平台晒“房东减租”，“减租话术”也成了热门搜索词条。

上海太平洋房屋一名中介告诉观察者网：“房租确实下降了不少，主要是疫情影响大家都不太想换房，房东也怕空置期太长，干脆下降5%-10%租金，也符合当前市场行情。”

多家机构统计结果表明，2022年下半年全国大中城市租房市场活跃度明显下降，平均租金持续下跌。

易居房地产研究院智库总监严跃进认为，如果说新房房价受到预售证限制、二手房价格具有偶然性，那么最能公允反应楼市晴雨表的就是房租了。如今地产下行，房租最先反映了真实的房屋价值变化。

重点城市房租同比下滑

据诸葛找房数据研究中心监测数据，2022年12月40个全国大中城市租金挂牌均价为35.41元/平方米/月，环比下跌0.12%，同比下跌0.59%，同环比跌幅均较上月收窄0.18个百分点。

整体来看，2022年租金走势大致分为四个阶段：第一阶段为年初前2月，在续租、换租需求偏多的带动下，租金呈现“二连升”；第二阶段为3-5月份，全国多城疫情反复局势加重，租赁市场活跃度受挫，租金持续下滑；第三阶段为6、7月毕业季，租赁需求大幅增多，租金强势上涨；第四阶段为8月份后，租赁市场逐步进入传统淡季，租金连续5月下滑。

由于临近春节，返乡过节以及疫情感染初期，城市人员流动性减弱，诸葛找房预计1月份租金将继续下滑，节后随着新一轮的租赁旺季来临，租金有望企稳回升。

其中，杭州12月房租同比降幅最大，达到7.11%，其次为温州与天津，同比上年分别下降6.42%和5.01%。

相应的，在诸葛找房统计数据中，亦有北京、三亚、成都、无锡四个城市12月房租同比大幅增长，涨幅分别为6.71%、5.58%、4.18%和4.58%。

不过，在部分业内人士看来，笼统的统计所有房租数据并不能代表真实市场变化。

“下半年来受到疫情影响，多数城市居住人口换租，会倾向于物业及社区服务品质更好的房子，因此部分人群租金有上涨的可能性。但相应的，也有不少城市人口净流入减少，导致配套老旧的低品质房屋或者部分配套不太成熟的区域空置率大幅下降，房屋租金的挂牌价格出险较大幅度跌幅。”上述人士补充道，总体来看，全国多数城市房租均出现不同程度下降，部分区域降幅甚至超过20%。

王颖是一名2022年夏天刚刚毕业的北漂，原本在北京五环外的良乡大学城区域整租了一套一居室，价格为3000元/月。然而受到疫情影响，周边生活、医疗、物业、交通等配套不足的弊端就显现出来，“下半年好多朋友都搬走了，房租直接降到2000元/月以下，还是有大片租不出去。”

一名上海的房东近日在朋友圈招租的时候，特别写上了价格可谈。他有一套40多平的内环内高层公寓，之前月租7000元，但是因为房客要离开上海，房子即将空关。他在周边的中介门店都挂了牌，但因为临近春节，能租出去的概率比较小。

克而瑞租售日前发布数据也显示，11月55城个人房源租金为32.46元/平米/月，连续8个月持续下跌，环比下跌0.95%，同比下降2.41%，租赁市场活跃度依旧较低。从租赁市场行情来看，受季节及疫情的影响，租赁市场仍处于淡季，租金价格持续走低；但今年年底的租金价格明显低于往年同期，且降幅较大，“这对租房者来说实际是利好，说明租房成本在下降。”

保租房进一步促进降价

值得一提的是，从2020年疫情伊始，就不断有房产中介公开表示，疫情之下，租金下降的只是个例，中高端租房市场依旧火热、价格上涨、供不应求。

但在上海中原地产分析师卢文曦看来，房租的价格变化总体来说与房价呈正比，前两年豪宅市场的确火了一段时间，但自今年下半年开始几乎腰斩，成交量和成交价格降幅甚至高于刚需房。

“租房市场与之类似，虽说有租户倾向于更换更好品质住宅，但豪宅和改善楼盘的原有租户也有降级消费，甚至离开一线城市的，或者部分外籍人士离开中国，加上二手房交易市场遇冷后，更多的房源被释放到租房领域，供需关系与中低端市场几乎同步，总体上均呈现下降态势。”卢文曦告诉观察者网。

在中原地产统计的上海房租指数中，上海整体房租从2022年8月开始直线下降，且降幅远超上年同期水平。

上海房租指数变化，数据来源于中原地产

卢文曦预计，2023年叠加更多廉租房、保租房的释放，市场供求关系预计更加向供大于求倾斜，特别是一线城市和热点二线城市，整体房屋租金将进一步下降，利好相对弱势的租房群体。

事实也的确如此，随着房地产调控政策逐渐松绑，各地政府在租房领域的扶持政策也明显加速，保租房REITs（住房租赁基金）迅速成为行业热点。

2022年11月8日，我国首个REITs在北京正式设立，这个住房租赁基金由建设银行负责运作，募集资金规模为人民币300亿元。收购了部分存量办公和商业房产，将改造成出租住房，投入长租房市场。

此后不到2个月内，就有深圳、厦门和上海3个城市火速跟进，4只公募REITs申报到审核通过时间最慢54天，最快只有7天。

2022年12月8日，证监会副主席李超在中国REITs论坛2022年会上指出，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房领域。

年轻一代租房意愿大增

无独有偶，克而瑞租售统计数据也表明，重点城市中高端住宅空置率下降明显。

以集中式公寓而言，2022年8月-11月北京整体出租率分别为92.33%、90.84%、89.74%；上海整体集中式公寓出租率尽管略高于北京，但同样表现出明显下滑趋势，分别为94.07%、93.27%、92.35%。

克而瑞研究认为，不仅保租房等中低端市场供应量逐年加大，个人房源以及品牌公寓房源供应量同样如此。

以集中式长租公寓为例，2022年上半年TOP30长租公寓企业开业规模超过88万间，同比2021年第三季度上涨23.76%，尽管供应规模增速明显低于此前几年，但依旧在不断增长。

2022年第三季度开业规模榜中，万科泊寓、龙湖冠寓开业规模均突破11万间，其中万科泊寓以17万间的成绩遥遥领先，位居榜首。

图片来源于丁祖昱评楼市

与之相反的是，近年来一线城市和热点二线城市人口净流入正在逐年减少，其对于人才吸引力下降明显。

日前，中国建设银行原副行长、中国人民大学重阳金融研究院高级研究员黄毅在展望2023时公开表示，随着乡村振兴战略的深入实施，人们对到一线和新一线城市的工作生活会有所改变，人口流动和就业可能出现内迁化与城镇化。

他表示，这种变化已经有了苗头: 核心城市的虹吸现象减弱，一线城市和新一线城市在近两年平均人口净流入43万和150万人，较2009年减少了11万和34万，而四线城市和五线城市近两年平均人口净流出规楼“从城市化走向城镇化的趋势迅速扩大，内迁化和城镇化将会给中国经已较2019年收窄3.7万和18.6万。

即便如此，行业普遍认为，热点城市供求关系将在2023年下半年随着楼市恢复稳定健康发展而重新回归平衡，其中一个很大因素来源于年轻一代租房意愿大幅增强，以及对于租房品质的要求提升。

国家统计局公布的《中国人口普查年鉴-2020》数据显示，从中国城市家庭住房来源来看，约有四分之一的家庭租房居住。一线城市租房比例更高，比如北京租房家庭比例已经超过了40%。

同时，租房的主力人群已经转变为90后和95后的年轻一代，占比达到了68%。年轻一代对长租的意愿增强，且他们更加注重生活品质和仪式感，更愿意为各项增值服务及居住体验买单。

克而瑞租售发布的调查问卷显示，与2021年相比，2022年愿意租房的人群比例提升了约10%，大多数城市房价进入下行通道，更多的人愿意选择租房来满足居住需要。

其中，在一线及新一线城市，28%的租客接受租房5年以下，52%接受租房5-10年；而能够接受租房10年以上的租客比例已经达到20%，且这一比例仍在增加。

克而瑞认为，未来随着医疗、教育、户口等各项城市资源逐步与房屋等固定资产剥离，将会有越来越多的年轻人加入租房行列。同时，保租房与集中式长租公寓市场的成熟，总体租金水平将维持在较低且可控水平，租房品质与类型也更加细分。