保交楼组合拳来袭，多地政府、银行、AMC齐出手

（文/张志峰 编辑/马媛媛）随着房地产作为“支柱产业”被重新提起，保交楼、稳民生、努力化解房地产领域金融风险，再次成为各地工作的重中之重。

2023年伊始，包括西安、郑州、重庆、昆明等二线城市在内的多地相关部门，联合银行、AMC等金融机构齐齐表态，将落实“保交楼”、推进问题楼盘化解工作作为今年的重要任务。

西安：9家银行为30余房企融资580亿

1月4日，由西安市住房和城乡建设局主办，秦农银行承办的“政银联动支持房地产业平稳健康发展——银企合作协议签约仪式”举行，工商银行陕西分行、建设银行陕西分行、中国银行陕西分行、农业银行西安分行、招商银行西安分行、兴业银行西安分行、长安银行、西安银行、秦农银行等9家银行为30余家房地产企业提供融资支持580.5亿元。

西安市委常委、副市长杨建强在现场致辞称，政府搭台、企业唱戏、群众受益，搞好银企合作，共建互动平台，直接关系着金融机构和房地产企业互利共赢，同时也关系着购房群众的切身利益。此次签约将进一步提振房地产行业信心，让西安市房地产企业和购房群众感受利好，为西安经济社会的发展奠定良好基础。

近年来，西安坚持房住不炒定位，以稳经济增长、保市场主体为原则，全力促进房地产业平稳健康发展。去年1-11月，全市完成房地产开发投资2449.11亿元，同比增长6.5%，比全国、全省平均增速分别高出16.3和10个百分点，稳居全国前列，为稳定西安经济大盘奠定了坚实基础。

此次签约将助力西安30余家房地产企业纾困解难，其中既有央企龙头，又有深耕西安建设的国企、民企代表。

9家金融机构表示将继续发挥资金、服务等优势，与签约企业开展全方位合作，以金融活水激发企业活力，提供的资金支持将为西安市房地产业平稳健康发展提供坚实保障，广泛惠及房地产企业和购房群众。

郑州：2023年147个商品住宅项目交付大头落地

无独有偶，1月4日，郑州市第十六届人民代表大会第一次会议上，“保交楼”再次成为全市重点工作内容。

会议强调，郑州今年将持续推进问题楼盘化解及保交楼工作。落实好金融支持房地产市场平稳健康发展 16 条政策，继续实行 " 统借统还、政府回购、项目并购、破产重组 " 及地产纾困基金 “4+1” 模式，引导金融机构加大对房企贷款支持力度，压实房地产企业保交楼主体责任，年底前 147 个商品住宅项目交付大头落地。多级联动消存量、控增量、防变量，构建全链条监督体系，全面实施交房即发证。

事实上，作为“问题楼盘”较为严重的城市之一，郑州自去年下半年开始，保交楼和问题楼盘化解工作始终在有序进行。

2022年12月20日，在十七届21世纪亚洲金融年会上，郑州市委副书记、市政府市长何雄发表了题为“探寻互惠共赢新路径  谱写责任金融新篇章”的演讲。他表示，去年下半年以来，受房地产金融政策收紧、“7·20”特大暴雨灾害和多轮疫情冲击影响，加上前期城中村拆迁安置和土地一二级联动开发，郑州市出现部分房地产企业资金链偏紧、项目已售逾期难交付等现象。

“为破解这一难题，我们通过多措并举、综合施策，用足用好国家政策性开发性金融工具，全力稳民生稳预期，确保房地产市场回归良性健康发展轨道。”何雄称。

一是申请中央专项借款。首批专项借款项目获批60个，借款总额70亿元已全部到位，涉及保交楼套数7万套。第二批专项借款申报项目97个，借款总额140.5亿元，涉及保交楼套数7.5万套，已报住建部审核。

二是协调银行配套融资。先后对接15家银行72个分支机构，目前已批复项目12个，筹集资金32.69亿元，已落地5个项目、18.45亿元。

三是设立纾困基金。据何雄介绍，省市分别设立总规模100亿元的地产纾困基金，从问题楼盘项目台账中选取拟收并购项目，达到“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应。目前，拟使用纾困基金项目80余个，已落地7个，总投资约33亿元。

四是调整首付比例。会同人行郑州中心支行召开市场利率定价自律机制会议，在现有首套房首付比例30%的基础上，研究将首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至40%，进一步降低个人贷款利率；支持金融机构优化新市民住房金融服务，提升借款还款便利度。

五是确立“统贷统还”模式。由市级平台公司作为全市统借统还实施主体，统一向国开行申请贷款，以开发建设所产生的综合收益，作为还款来源实现统还，形成棚户区改造资金筹集、使用、偿还闭环的市场化统借统还机制。

六是发展租赁住房。不再新建人才公寓、公租房等保障性住房，利用住建部和建设银行保租房信贷政策，通过回购存量商品住房形式筹集房源，在去年盘活15万套基础上，今年再盘活10万套。为有效盘活存量资产，正积极探索通过REITs方式回收投资。

七是督促房企瘦身自救。开展“保交楼”五大专项行动，督促企业通过处置优质资产、盘活有效资产等方式瘦身自救，目前已筹集保交楼资金130亿元。在各项金融政策的共同作用下，全市保交楼项目实质性复工95%以上，新增建成安置房2426万平方米，15万群众回迁新居。

昆明：一个预售许可证对应一个监管账户

1月3日，昆明市政府发布《昆明市人民政府办公室关于进一步规范商品房预售资金监管的通知》（简称“《通知》”），提出房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当从监管银行名录中选择监管银行，按照“一次预售许可申请对应一个账户”的原则，开设商品房预售资金监管账户。

《通知》表示，自2021年下半年以来房地产市场不断下行，停建缓建项目逐渐增多，延期交房的情况不断增加，商品房预售中各种问题不断出现，商品房预售资金监管成为各方关注的焦点。

《通知》要求，房地产开发企业在申请商品房预售许可证时所提交的商品房预售方案，应当包含由房地产开发企业、监管部门和监管银行三方签订的商品房预售资金监管协议。

此外，《通知》还规定，房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后方可开展商品房预售，预售资金应当全额直接存入监管账户，不得使用除监管账户以外的其他账户收存预售资金。购房人在缴纳购房款前应当核对监管账户信息，按规定将购房款直接存入监管账户；住房公积金管理部门、按揭贷款银行应将购房人的住房公积金贷款、个人住房按揭贷款直接发放至监管账户。

据悉，《通知》自2023年1月1日起施行。而此前取得预售许可并处于监管中的房地产项目，按照《通知》要求根据项目现状核算监管额度，预售资金监管账户中的资金未达到监管额度的须补缴，足额补缴前暂停资金的拨付。存在已逾期交付或较大逾期交付风险的，属地人民政府（管委会）应按照“一楼一策”方案建立政府指定监管账户，实施封闭管理，保障账户资金安全，用于保障商品房项目交付。

各地AMC、银行深入参与“保交楼”

2023年元旦期间，多家全国性及地方AMC（资产管理公司）发布了新年贺词，透露业务方向，其中“积极落实‘保交楼、保民生、保稳定’”等类似表述频频出现。

比如，中国信达表示，作为金融体系内化解风险的专门机构，立足不良资产主责主业，发挥有别于传统金融机构的独特功能优势，助力维护经济金融安全和社会和谐稳定。深入参与“保交楼、稳民生”，探索房地产风险化解有效路径。

目前，已有两家AMC披露了纾困房企情况。

具体来看，截至去年8月末，中国信达已落地房地产风险化解项目20个，投放金额102.85亿元，保障12335套商品房按期交付。

截至去年10月末，中国华融正在推动中的房企纾困项目有16个，预计相关项目将实现上下游供应商10.74亿元工程款、材料款顺利清偿，并保障22548套商品房按期交付，带动256.89亿元项目复工复产。

2023年，AMC机构在房企不良资产处置方面依然重任在肩。

2022年11月份，央行和银保监会联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，提出鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，推动加快资产处置。

除此之外，保交楼、稳民生，因城施策用足用好政策工具箱，已成为各地工作的重中之重。

如2022年下半年以来，多地成立了房地产专项纾困基金。

武汉，建设银行拟以湖北省为试点，设立300亿元的纾困基金，用于收购问题项目。郑州，由中心城市基金下设立纾困专项资金，规模暂定100亿元，纾困项目限定为未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%。长沙、贵阳、东莞等多地出台商品房预售资金监管新规，要求将购房款直接存入监管账户，保证资金“留在项目”，优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。

中原地产首席分析师张大伟认为，当下房地产市场最大最核心的问题是信心问题。加强对房企流动性支持，加强项目交付稳定，释放了宏观政策向稳增长方向加力的信号，这有助于提振市场信心，助力今年底明年初稳增长、保就业。

日前，相关新闻发布会上，银保监会相关部门负责人表示，目前大型银行积极配合做好“保交楼”工作，靠前对接专项借款安排，着力推进“保交楼”项目配套融资。例如，工行在任务较重的某中部大省，已对接项目超过30个。

为全力支持“保交楼、保民生、保稳定”工作，落实人民银行、银保监会关于做好金融支持房地产市场平稳健康发展工作相关要求，各地银行靠前工作，全力支持项目复工复产。

1月5日早间，中信银行重庆分行发文称，为响应国家号召，努力践行国有金融企业的使命担当，中信银行重庆分行积极推动“保交楼”项目配套融资业务开展，在人民银行重庆营管部、重庆银保监局等单位的指导支持下，于2022年12月30日（最后一个工作日）成功落地重庆市股份制商业银行首笔“保交楼”配套融资贷款，为江津区属国有企业发放第一笔2200万元中长期专项贷款，用于代为支付某“保交楼”项目工程建设及材料款、农民工工资等。

国家统计局最新数据也有展现，2022年1-11月房地产开发投资完成情况相关数据显示，1-11月房地产开发企业房屋竣工面积同比下降18.4％，降幅比1-10月收窄0.3个百分点，已经连续4个月降幅收窄。

展望2023年，各个地方对于“保交楼”工作推进势必愈加重视，结合银行、AMC等金融机构，在房地产行业风险化解方面发挥更大作用，以推动行业向新发展模式平稳过渡。

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