万科、中海、华润即将回归，留给招商蛇口的时间不多了

（文/解红娟 编辑/马媛媛）谁能想到，招商蛇口会成为虹口围标土拍事件中的唯一得益方。

2022年11月13日下午，上海7批次新盘官宣过会，共计57个项目16060套房源，涉及浦东、徐汇、静安、普陀等14个区，其中，招商蛇口一次性推出招商璀璨湖畔、虹桥公馆3期、蟠龙府二期3个刚需新盘，吸人眼球。

“招商蛇口快速回笼资金的意图很明显。”上海中原地产首席分析师卢文曦分析，无论是从时间来看还是从三个项目的定位来看，招商蛇口都有意在市场风向还未彻底转变之前，抓紧年内最后一波机会回笼资金。

卢文曦进一步指出，从时间上看，招商璀璨湖畔、虹桥公馆3期、蟠龙府二期均为招商蛇口于今年7月上海第二轮集中供地中竞得，拿地后不到四个月取证，不到五个月开盘，成功把销售额留在了2022年，为当年业绩做了贡献。

“从定位上看，不同于此前入市的‘玺’系高端项目，招商璀璨湖畔位于嘉定新城，虹桥公馆3期、蟠龙府二期均位于大虹桥板块，是刚需置业的热门板块。”卢文曦坦言，但受大环境影响，上海新房市场热度不及以前，例如7月入市的蟠龙天地入围分高达91.22分，但11月份认筹的招商璀璨时代入围分仅63.42分。

不可否认的是，虽有专家预测上海新房市场将持续下行，但在2021年推出“招商外滩玺、招商云玺、招商虹玺、中兴路地块四玺同耀和2022年七玺领衔”计划的招商蛇口，早已收回了不少销售额。

据克而瑞数据显示，2020年招商蛇口以188.3亿元的成交金额位居上海新房第九位，2021年成交金额增长至322.14亿元，排行相应升至第二位。2022年上半年，招商再次以180.49亿元的成交金额位居上海房企全口径金额排行第二位。

换句话说，在万科、中海、华润三兄弟隐退上海土拍市场的三年间，招商蛇口真的赢麻了。

“受宠与遇冷”

据中指研究院数据显示，招商蛇口2022年1-11月的拿地金额为517亿元，位列拿地房企第五；拿地面积292万平方米，位列第六。

就区域来看，招商蛇口在长三角斥资343亿元，位列拿地金额榜第三；拿地面积约145万平方米；在粤港澳大湾区老本营，斥资97亿元，拿地面积37万平方米，位列第六；中西部拿地金额71亿元，拿地面积101平方米，位列第七。

与之形成鲜明对比的是，招商蛇口在京津冀区域拿地并不顺利，以至于其没能跨进前十的队伍。

数据背后，反映的是招商蛇口在长三角和京津冀的“受宠与遇冷”，其中在上海和北京这两个焦点城市表现尤为突出。

在上海土拍市场，由于2020年虹口围标事件，万科、中海、华润三家房企被限制拿地，剩下的大多数房企并不具备现金流稳定和央国企背景这两大优势，仅剩保利能与其抗衡，但由于两者布局存在差异，竞争并不激烈，因而招商蛇口这两年在上海土拍市场如鱼得水。

数据显示，2020年、2021年至2022年前11月，招商蛇口拿地金额分别为800.91亿元、853.32亿元和664.6亿元，其中用于上海拿地的金额分别为87.11亿元、177.8亿元、309.35亿元，分别占当年拿地总金额的10.88%、20.84%、46.55%，连续两年均实现翻倍。

与此同时，招商蛇口在上海拿地的数量分别为2宗、5宗、9宗，且自44亿接盘虹口围标地块后，半年后招商蛇口又在附近以56.66亿元拿下了虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块，自此以后招商蛇口成为上海土拍市场的座上宾，陆续拿下位于徐汇滨江沿岸的斜土街道xh128D-06地块和普陀中山北社区宅地等市区绝佳地块。

可在2020年之前，招商蛇口基本没有从郊区进入市区拿地的机会。据Ifind数据显示，在2011年至2019年7年时间内，招商蛇口总共在上海拿下8宗地块，平均每年仅新增一宗地，且多分布于宝山、松江、奉贤、青浦等郊区，例如位于青浦的招商虹桥公馆和位于松江的9号公馆等，虽然是开盘是炙手可热的项目，但在当时并不被人看好。

不难看出，作为一个2003年挺进上海、发展19年的央企，招商蛇口最初在上海土拍市场的存在感并不强。

和由“小透明”走向c位的招商蛇口上海公司不一样，其在北京拿地畏手畏脚，且就在招商蛇口于上海高开高走的三年内，北京供地在土拍市场多次陪跑，屡次进入摇号名单，最后依然颗粒无收。

以不久前举办的第四批供地举例，招商蛇口报名参拍了朝阳区崔各庄乡奶西村地块和石景山老古城综合改造地块两大热门地块，竞拍对手多为华润、中海等同量级房企，但在拍地过程中，招商蛇口欠缺些许实力与运气。

其中，在朝阳崔各庄乡奶西村地块竞价现场，招商蛇口力压、中海、华润、金隅等房企，报出了土地上限价格，一副对该地块志在必得的样子，但在摇号环节与该地块失之交臂；而石景山区老古城综合改造土地一级开发项目上，招商蛇口明明有能力与对手一较高下，却在关键时刻放弃了继续报价。

而这样的场面，在北京近年的土拍盛宴上时常发生。

对手归期将至

招商蛇口在北京、上海两地的拿地差异，或许与两地销售额有关。

据Ifind数据显示，2016年至2021年，招商蛇口华东区域实现营业收入126.28亿元、250.4亿元、275.78亿元、202.05亿元、270.22亿元、368.59亿元，分别占当年收入的19.86%、33.19%、31.24%、20.69%、20.85%、22.94%。

作为对比，2016年至2021年，招商蛇口华北区域实现营业收入151.51亿元、84.55亿元、125.18亿元、72.29亿元、172.2亿元、133亿元，分别占当年收入的23.83%、11.21%、14.18%、7.4%、13.28%、8.28%。

值得一提的是，华东占比的减少，主要是因为2019年招商蛇口对华东区域公司进行架构调整，拆分出江南区域公司。即使如此，华东区域的营收占比仍远远高于华北。

这或许与两区域的毛利率有关。以2017年举例，华东华北两区域的毛利率分别为32.89%、30.01%，但进入2018年，华东区域毛利率微涨至34.09%，但华北区域却都降至19%（2019年未公布）。

因此，招商蛇口在2017年提出“重返上海”的策略，并在2021年将战略升级为“重返上海心”。

而得益于2020年至2022年三年内的顺利拿地，2021年，招商蛇口全口径金额322.14亿元，位列当年上海房企全口径金额榜第二名，较2020年上升了7个名次，仅次于签约334.75亿元的融创中国。与此同时，2020年位居榜首的万科地产掉到了第四名，中海地产从第四名掉到第七名，华润置地更是被踢出了前十行列。

另据招商蛇口上海公司介绍，2022年1-9月公司全口径金额达到469.36亿元，位列上海第一，操盘金额/面积、权益销售金额位列前三，同时截至2022年10月底，共计获取10宗地块，总建面86.56万平方米，总货值616.34亿元。

有接近华润置地的业内人士表示，预计公司在2023年4月甚至年初能够准许入市拿地。这意味着，万科、中海、华润三家即将重回上海土拍市场。

据观察者网不完全统计，华润置地方面已无操盘住宅项目，剩下部分商业项目在售；万科方面的工作重心也转到了城市更新，有关新盘的推送在进入2022年戛然而止；仅中海得益于前期重仓，还剩下海上和集等新盘入市。

也就是说，对于三家房企而言，补仓上海已经成为迫在眉睫之事，因为经过三年空窗期均已面临无米下锅的窘境。时不待人，招商蛇口能在上海土拍市场畅意悠然的日子不多了。