观云| 这回，日本要当中国的老师了_风闻

01房地产的辩证法

改开后，中国四处拜师，自然也少不了摸着日本过河。拜师分两种，一种是学习先进的技术、理念；另一种是吸取别人踩坑的经验，避免重蹈覆辙，两者并称“后发优势”。

日本踩过很多坑，最大的坑莫过于房地产泡沫，掉里面30年，至今没缓过劲。这方面中国从民间到官方，都值得吸取教训。今天就聊聊这事。

关于房地产，现在市场上基本上听不到正面的声音，跟谁聊起都会告诉你，不看好国内房地产的未来。

但是，作为一名观察者，我并不认为这种高度一致的趋同会是什么客观的认知。

房地产在某种程度上更像一种全民参与的金融产品，而在金融市场，观点高度趋同，往往意味着市场反转。

当然，我不是为了标榜与众不同而故意正话反说，以下两个原因促使我抛出上述暴论。

一是简单的辩证法；二是日本的房地产经验。

我们可以换个角度思考，当下叠加美元加息、热钱外流、人口预期向坏、经济环境很差，才出现了今天房地产企业暴雷、房价暴跌的局面。也就是说，叠加了这么多因素也不过如此。

那么未来这些因素还会存在吗？首先，美元会一直加息吗？显然不会。

前不久美国劳工统计局公布11月份就业数据。为了这份“强劲”的数据，美国统计部门可以说是煞费苦心。

他们把47000名从罢工中重返工作岗位的工人，以及各种兼职、临时工等无福利、无保险的临时岗位全部算成就业，这才得出结论，美国11月非农就业人数增加19.9万人，高于普遍预期的18万-19万人，同样远高于10月的15万人。

这份“强劲的就业数据”当然是为了政治正确。但是，但凡深挖一下，都会清楚高息背景下的美国经济已经被逼到“山穷水尽”。这点从它的发电量可以管中窥豹。美国能源信息署数据显示，2023年1-7月，美国全口径净发电量为23984.91亿千瓦时，同比下降3.2%。

发电量下降，你跟我说经济向好？没有电怎么发展经济？用爱吗？发电量、用电量都在减少，GDP、就业人数却在增长，神奇的美利坚。

其实，美国政府发布什么数字不重要，这些数字代表的意图更重要。显然，高息环境下呆得越久，“缺氧”造成的伤害越大，这种伤害不仅针对海外国家，也针对美国。当然，美国可以利用美元霸权转移部分伤害，但那也只是在金融领域，实体经济同样破防。更何况，美元周期已进入下半场，该收割了。

所以，市场普遍预期，明年美联储货币政策将转向。根据芝加哥商品交易所集团FedWatch Tool预测，美联储3月降息的可能性已经接近80%。

02中国房地产的未来

其次，人口会彻底调头向下吗？有这个可能。从长期来看，经济水平提升的实体，人口生育率下降几乎是铁律。无论东亚，还是欧美，概莫能外。只不过，欧美国家因为移民（含非法移民）掩盖了本土民族人口生育率下降的事实。

再次，经济环境会一直差吗？仁者见仁，智者见智。

美元加息和经济环境差是有关联的。有的人很奇怪，问他相信中国会实现复兴吗？他相信。但问他相信未来中国经济环境会变好吗？他怀疑。

如果你认为未来中国的经济环境不会好转，又凭什么相信中国会复兴？人均过3W甚至4W美元？

所以大部分人对未来悲观的原因只是因为当下很差，就跟熊市里股民相信股市会一直跌下去一样，他们并不确定未来的走向。

当下差的因素很多，主要还是美元加息。美元加息周期没有哪个经济体好过，包括美国自己。

当以十年或者更长时间为轴的时候，我们会发现，二战后，美元加息对资产的周期影响从未变过。

是的，就是这样，美元加息，资产贬值，美元降息，资产膨胀。

股市、楼市等等，在基本供需关系背后是复杂的货币关联。

当然，美元降息并不会让所有资产都回归升势。

刚才说的人口预期。一般来说，就房地产而言，短期看货币供应，长期看人口趋势。人口预期减少，未来需求下降，此前供给过多，必然导致房产贬值，这是最简单的供需关系。

但如果因此就一刀切地认为所有房子都没有人要了，就显得反智。人们对房子的需求，除了量还有质，更好的医疗、教育资源，更好的创业、就业机会构成“质”，优“质”房产永远有人追逐。

比如大部分人都认为汤臣一品和深圳湾壹号房价高。这个房价高有啥问题呢？

假设深圳湾壹号卖一千元一平米？全国人民都要买，怎么分配？

市场是最公平的分配机制，在合理规则下让市场去平衡才是好办法，这就是宏观调控下的市场经济。

即使普通住宅也是如此，比如北京，无论房价高低都不可能让全国人民买的到房。

房价高了买不起，房价低了买不到，这便是市场。我们谈分配，房子该如何分配？抽签拼运气有点蠢，拼关系更蠢，只能拼市场。

市场的衡量标准是什么？

当然，我并不清楚上述楼盘和片区的优势是什么？我生活在广州。但我至少明白，价高是市场选择的结果。这些地方之所以有远高其它地方的价格，是因为这里有远高于其它地方的优“质”，这“质”是相对的，不会因为人口减少发生改变。

也就是说，哪怕人口下降一半，这些地方仍然比其他地方有优势，有优势就能吸引人。

因此，人口预期减少和房产供给过多只会导致房地产市场差异化分流，“质”高房产在降息周期来临时，仍然会迅速反弹，例如一线城市、省会城市核心地段房产；质差的会更少人问津，如三四线城市偏远房产，很多地方确实会荒掉。

所以，差异是一定会出现的，这便是中国房地产的未来。

谈到差异化分流，就不得不说日本房产。

03失去的二十年

12月20日，日本调查公司不动产经济研究所公布的统计结果显示，日本首都圈（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）的新建公寓平均售价达到8250万日元（约合410万元），同比涨幅达到36.7%，时隔2个月再次上涨，创出11月单月历史新高。

不仅新房在涨，日本首都圈的二手房价格也节节攀升，10月二手公寓环比上涨1.8%，连续9个月刷新2002年开始统计以来的最高价。

也就是说，日本首都圈几乎收复了二十年前的失地。

那么，能宣布日本房地产走出了“失去的二十年”吗？貌似不能。因为和日本首都圈的火热不同，其他地区房地产仍然是死水一滩，冰火两重天。

日本全国有超过1000万套房屋待售，找不到买主。日本农村地区更夸张，许多房屋空置，价格低得惊人，有的只要几万元人民币，而且大多数都配有耕种用地。有的甚至免费住，只要你承诺维护房屋就行。希望以此吸引海外的冤大头到日本农村投资。

最近你在一些短视频平台应该没少看到日本农村的宣传片，没错，喊你去接盘呢。

我们都知道日本被坑过，而且掉到坑里二十年没爬上来。

1985年，为了解决财政赤字和贸易逆差问题，美国拉着日本、德国、法国、英国在纽约广场聚餐，餐后签了一份协议，要求四国升值本币。德、法、英吃完饭、签完字，拍拍屁股走了，啥行动没有。唯有日本思来想去觉得美国不会害它，严格执行了，结果杯具了。

当然，将日本“失落二十年”完全归咎于“广场协议”很牵强，“广场协议”像是美国放的一把火，后续日本政府火上浇“油”的货币政策才是压垮日本经济的最后一根稻草。

我一直认为制造业强国货币缓慢升值不仅不会影响该国制造业的竞争力，相反还会增强其海外投资能力，让国民受益。但货币快速升值绝对是找死，因为那不是经济问题，而是金融问题。

汇率短期变动带来的最大影响并非是产品的输出、输入，而是资本的流动和与之相应的财富效应。日本经济从“广场协议”中受到最大的影响正在于此。

日元快速升值后，大量热钱涌入，疯狂抬高日元资产。与此同时，快速升值的日元也对日本制业造成冲击，拖累了日本经济。在这样的背景下，日本的大聪明又往火上浇了桶油，用超低利率、疯狂印钞对抗货币升值。

结果本就过热的金融市场越烧越旺，楼市、股市飙升。

有人说现在中国人被教育了，老百姓的思想变了，以后都不会买房了。持这种观点的人要么不了解人性，要么不了解房产的金融属性。

日本曾被认为是最保守的国家，上世纪80年代前，日本人坚信自己的国民不会炒股，不会炒房。可结果呢？当有人告诉你，隔壁吴老二中级脑血栓都在股市里挣到钱了，而且三天挣的钱比你一个月工资还多，你会作何感想？你还会甘于保守吗？

1984年到1989年的日本就是这样，五年时间，日本股市涨了368%，土地价格上涨两倍。街边随便找一个日本老头，都知道股市和房价飙涨，股市楼市挣钱，买啥都涨。

结果，日本人不分男女老幼，疯狂地涌入外汇、股市和楼市。大量海外资本挥舞着钞票来到日本。东京陷入迷失，似乎每个人都有花不完的钱。

买买买，成了日本人的日常，他们买遍了全世界。

日本人雄心勃勃，搞了个“收购美国计划”，前后买入6000亿美元的美国资产，1989年，洛克菲勒中心大厦、哥伦比亚电影公司、美国环球影业公司和蒂芙尼大厦相继落入日本人手里。

陷入癫狂的日本人吹出惊天的房地产泡沫。东京23个区的地价可以买下美国全部国土。卖掉东京，买下美国，正是日本人的豪言壮语。

沉浸在梦幻中的日本人相信，美国大兵是他们的免费保安，他们掌握自己的命运，他们甚至掌握着全世界的命运，直到1989年美联储加息，一盆冷水将他们浇醒。

04并非昨日重现

美联储一声枪响，日本的大聪明同步出台一系列紧缩政策，包括加息和限制土地融资。市场忽然没钱了，击鼓传花最后一棒没人接了。与此同时，日本还和美国签订了搞死自己核心竞争力的《日美半导体协定》，把最后的绞绳套在脖子上。

为了给日本钉上棺材板，美国又和日本签了一个对赌股票协议（股指期货）。这个协议的主要内容是：美国人赌日本股市跌，日本人赌股市涨。

日本的决策者居然让日本民众相信了日本股市永远不会跌，很爽快地签了协议。之后，美国将这份协议挂牌上市，简称“日经指数认证沽权证”，鼓励全世界来做空日本。

于是，全世界资本大团结，狠狠打压日本股市，让日元暴跌70%！

日本崩盘了，经济重创，房价暴跌，一沉寂便是20年。这二十年里，日本经济增长率接近于0、通货紧缩长期存在。直到2012底，日本自民党赢得议会选举，安倍第二次成为日本首相，并宣布一系列经济改革计划，局面才得到控制，这些政策后来被称为“安倍经济学”。

安倍经济学包括宽松的货币政策、灵活的财政政策和结构性改革三个部分。在一揽子政策的刺激下，日本一定程度上摆脱了长期以来的通缩局面，实现了久违的通货膨胀。

这一变化也传导到日本房地产市场，随后，日本房地产开始回暖，地价和房价稳定上涨。

但这次回暖和此前普涨不同，表现为差异化分流，首都圈暴涨，其他地区仍然半死不活。

造成这种局面的原因有两条：一是日本人口持续向都市圈流入。在日本12年人口负增长的大背景下，东京人口依旧保持净流入。数据显示，日本人当前有1.22亿人口，而生活在东京都的人口已经超过3800万，占比接近30%。有人口就有需求，就有市场。

二是抄底资金入场。新一轮美联储加息后，日元持续贬值，但从长远来看，市场认为日元还会重回升势。尤其是未来美联储转为降息后，日元无疑更有搞头。这其实也是美元周期的固定套路。加息末期，抄底优质资产，降息来临，抬高出货。

媒体报道称，美国黑石集团已经在日本囤有超过一万亿元的不动产，包括投资公寓、办公楼和数据中心；新加坡投资资金QIP于今年6月上旬推出了以日本大城市住宅为投资对象的基金，投资总额达4千万美元。

这些资本都在坐等美元降息，赌日元升值。

目前看来，中国房地产市场和日本有着诸多相似之处，但又明显不同。中国即将进入人口紧缩周期，因此中国的房地产市场不可能再次普涨，但也不可能像日本一样一沉寂就20年。

因为中国房产除了用来住，还是老百姓重要的理财产品。中国金融市场太弱，根本没有安全的、稳定回报的金融产品，这就决定了一旦市场回暖，资金仍然会流向房地产。

别看今天大把人在网上吵嚷着“只租不买”，一旦他们发现周边的房子开始涨价，他们又会毫不犹豫地投入其中。就像熊市股民发誓再炒股就剁手，而吸引他们回来只需要一个红三兵一样。追涨杀跌是人性。

所以，个人认为，分化地看待未来的房地产市场才是科学的，所有一刀切都是宣泄情绪。

基于以上判断，有如下建议：

05尾声

于个人而言，当下是比较好的进场时机，无论是刚需，还是投资。

中国楼市关乎国运，房地产有周期，房价有起落，但楼市决不允许，也不可能崩盘。毕竟，中国在房地产方面还有很多牌可打。美元加息周期里，中国不大可能出台很强的刺激政策，兜住不蹦就算成功了，因为要保人民币。而一旦美联储降息落地，那么极大可能进行史诗级救市，推动楼市开始新的周期。

但综合日本的经验来看，擦亮眼睛，选好地段很重要，选不好，真的可能20年也回不去。

于国家层面，一是保交楼，这事关民生和社会稳定，即使房企破产，也要用房企资产先保交楼再平债务。

二是保民生，保障底层人民有房住是救市的前提，有钱的人可以去炒楼，但得保证没钱的人有房住。在超大城市推进保障房建设会是一重大举措。我们必须清楚，人口往都市圈跑是必然，现在的问题是，外围楼盘多，也便宜，但没机会，老百姓看不上；中心城市机会多，楼盘少，但价格贵，老百姓买不起。你拼命在3、4线以外的城市建房子没意义，建好的都卖不完。怎么确保在都市圈的人能住上房才是宏观调控的关键。

三是保金融，避免出现大范围断供。要降低老百姓的购房成本，包括已买住房者的持有成本，要降息让利，确保金融稳定，这是底线。中国的金融手段其实很多，和发达经济体比，四点的多房贷利率有足够的下降空间。让老百姓手里有更多余钱，是肉烂在锅里，并不会对金融体系本身造成冲击，相反还会增加老百姓幸福指数。

有人总担心房产起来后富人会套现转移海外，造成财富流失。

这些人想多了，富人才不傻，他们如果判断国内的财富大概率升值，他们才不会蠢到放弃坐轿跑出去给人抬轿。

当下还在往外跑的人，压根你也留不住，随他去呗。

全文完，谢谢阅读。

文章首发于个人公众号“观云者”。