破局住房租赁未来路径，有巢轻重并举的发展战略探究 | 租住资管_风闻
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作者 | 峰会组委会
编辑 | 梁秀杰
责编 | 韩玮烨
随着“租购并举”住房制度的持续推进，住房租赁市场快速发展，今年以来越来越多的主体持续进入市场，不少长租公寓新品牌陆续亮相。赛道愈发拥挤、规模扩张提速、行业和租客对住房租赁的要求也越来越高，行业动能转化之际，企业该当何为？
作为行业内标杆企业，华润有巢五年来已累计入驻全国15座城市，布局租赁住房5.6万间，在营项目35个，房间数2.6万间，储备项目21个，房间数3万间，开业六个月以上项目平均出租率达93%，重资产占比70%，管理规模位居央企首位。
同时发行了全国首单市场化机构运营的保租房REIT——华润有巢REIT，机构投资者网下询价倍数超213倍，创下公募REITs网下询价倍数纪录；REIT业绩也全面超预期，其中底层资产业绩实现值、完成率均领先行业。
2023年，凭借公募REITs方面优越的成绩，及在租赁住房投资、产品及运营管理方面的出色表现，华润有巢现正式入围第八届资管新势力大奖“年度精益管理典范企业”。
编辑以重资产思维入局，并坚定发展保租房
据睿和智库统计，早在2018年成立之初，华润有巢便陆续在北京、上海等一线城市获取多宗集体土地和R4租赁用地等政策性住房租赁专项用地，用来发展大型租赁社区项目。随后，有巢在深圳、成都、南京、宁波等一二线核心城市也均收获租赁用地。据不完全统计，有巢重资产占比逾70%。
目前，有巢在全国性自持大型租赁社区项目规模已位于行业第一，在北京、上海、广州、深圳、成都持有多个超大型租赁社区（1000间以上），是目前市场上唯一一家在北、上、广、深、成布局大型租赁社区的企业，其中仅北、上、广、深一线城市在营房源，占全国在营房源总量的69%。
同时，积极建设、运营保障性租赁住房。有巢全国多个优质项目获政府评定为保租房和人才公寓，截至2023年上半年，有巢已有1.3万间房源纳入保障性租赁住房，上海泗泾店、上海东部经开区店分别获评为上海松江“001号”、“002号”保租房项目，君工无忧·总部基地店、北京润棠·瀛海店等多个项目也分别获认证为“保租房”项目和“人才公寓”。
编辑以精益运营为目标，持续创新，积极构建多层次租赁住房供应体系
在国家鼓励探索住房租赁多元供应背景下，华润有巢以精益运营为目标，通过各种方式积极创新产品力提升路径，提升租住体验，并积极构建多层次租赁住房供应体系。
首先，凭借全产品系建设及运营能力，产品线持续调整与完善，华润有巢已形成了“4+N”多产品矩阵。以全国性自持大型租赁社区为主体，有巢目前已形成了大型租赁社区“有巢国际公寓社区”、高端服务型公寓“有巢公邸”、白领公寓“有巢公馆”、青年公寓“有巢公寓”四大产品线；同时针对不同的市场开拓需求，形成了特色子品牌矩阵。在切实解决新市民、青年人差异化的租住需求的基础上，进一步强化合作堡垒、践行互利共赢。
项目不仅在产品上突出了“全品类”，总房源数达2475套，包含“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁产品。在定位上，也为五大产业园区产业人才及一线劳动者，提供多元化的优质租赁生活。此外，项目已获闵行区保障性租赁住房、人才公寓认定，可办理居住证，还是民水民电，真正实现了“租购同权”。
其次，有巢深研住房租赁市场需求，创新性提出了“智慧型科技+伙伴式服务+一站式生活”于一体的3维社区理念。从生活、服务、科技三大领域入手，为租住者提供以安全为基石、以品质为保障、以服务为承诺的美好生活体验。
其中，Living+一站式生活社区，是集便捷、舒适、安全、人文于一体的一站式生活社区，通过有巢独创的生活配套“有巢里”和线上专属服务“万象星会员”，打造联动线上+线下的多元业态生活圈；Y.O.伙伴式服务社区，是由高学历、高素质、多才多艺、具有强烈服务意识的管家团队，通过整合公共空间资源，在洞察租客兴趣爱好的基础上定期组织不同形式的主题社群活动，打造的尊重独处、引导相识、提倡共享的伙伴式服务社区；3i智慧型科技社区，则是从智慧硬件层、智慧软件层和智慧生态层三个层面为租户提供居住生活全方位的数字化解决方案。
同时，坚持以数字化赋能企业运营提效，提升租住体验。有巢以建设智慧公寓3i体系为总体目标，目前已形成以RIS运营管理系统为核心，员工移动APP、租客端官网、APP、公众号为租客触点的完整数字化产品矩阵，并通过智慧硬件设施服务、智慧软件服务和智慧公寓生态服务，为用户打造“以人为本、舒心、安全、智能、高效、便利”的居住生活，通过持续创新服务，切实提升租住品质。例如租房业务全场景线上化、自助化，助力项目运营降本提质增效；提供智能人脸识别门禁系统，保证租住客群的安全，为租客提供智能、便利、安全的居住环境。
整体来看，华润有巢目前以形成具有行业优势的经营水平及盈利能力、全产品系建设及运营能力，同时也具备了为市场提供租赁社区综合解决方案的实践能力，并率先走通了租赁住房“投融建管退”全流程资管模式。
未来，有巢必将积极践行央企责任，进一步扩大租赁住房供给，为满足城市新市民、青年人群体多层次的住房及服务需求贡献更多力量。