印力集团首度公开消费基础设施REITs上市细节_风闻

“印力有非常丰富的消费基础设施底层资产，未来会通过REITs的扩募让更多更优秀的商业项目走向公共市场。按照现有法规，我们有40多个项目符合营运满三年的要求，如果明年扩募的规模比第一次的规模要大，甚至大一倍，我们都做好了充分的准备。”日前，印力集团董事长丁力业对《每日经济新闻》记者表示。

2023年11月26日，中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金（以下简称中金印力消费REIT）正式获得中国证监会准予注册的批复，与华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT共同成为首批消费基础设施REITs选手。

招募说明书显示，中金印力消费REIT底层资产为杭州西溪印象城，整体建筑面积25万平方米，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心。2022年营业额超过35亿元；2023年上半年营业额突破21亿元，创历史新高。

首度公开消费基础设施REITs上市细节西溪印象城位于杭州市余杭区，2012年5月A座首次开业，是当时杭州城西第一座大型购物中心。2022年地铁3号线延伸段通车之后，西溪印象城正式进入TOD时代，带动了当年全年客流超1500万人次，营业额直线上升。

招募说明书显示，截至2023年6月30日，西溪印象城零售类营业额占比达到62.5%，餐饮类25.8%，服务和娱乐分别占比6.9%和4.8%。

公开数据显示，2014-2022年，杭州西溪印象城年加权平均出租率为98.2%，截至2023年6月30日的出租率达到99.2%。

对于西溪印象城的发展，印力集团董事、副总裁张雪东用了一个词——蹲守。

“我也算从业20多年的老商业人了，2008年开始在西溪这个地方蹲守，从项目回市区，连公交车都没有，一蹲15年，我是看着这个项目一点点起来的。”

丁力业向记者透露，消费基础设施REIT和其他资产上市不同，必须单个项目单笔发行，并且由项目所在地政府先行审核，因此现阶段一笔REIT只能对应一个底层资产。

“3月26日国家发改委正式公布了公募REITs纳入消费类作为试点，包括购物中心、百货公司、社区商业。4月2日印力成立了专班小组，我做组长，经过仔细筛选，最后锚定了西溪印象城。”丁力业坦言。

“这个过程比较艰难，第一批公募REITs对底层资产的要求非常高。而商业项目经常会变，比如1个铺变成2个铺，3个铺变成4个铺，每一个变动都要合规合法，印力确实花了特别多时间，在余杭区、杭州市、浙江省各级政府的支持下才能顺利推出。”他补充说。

据印力集团相关工作人员介绍：“消费基础设施REITs除了要求项目有三年以上稳定运营期，还要求资产没有任何抵押质押交易，股权清晰。虽然运营良好的项目在市场上好找，但底层资产股权清晰的很少，尤其是地产和商业统一开发的情况下，因此壁垒非常高。”

11月30日深交所路演中，深交所债券业务部相关负责人提出，未来将从以下几个方面加快推动REITs的常态化发行和高质量发展，特别提及共同推动REITs产品和交易机制创新，包括启动REITs ETF研究开发工作、研究将REITs纳入深港通标的等，进一步活跃REITs二级市场；以及进一步推进REITs常态化发行，推荐符合要求的各类优质资产发行REITs，鼓励已上市REITs通过扩募等方式做优做强。

对此，丁力业向每经记者透露，下一步可扩募项目已经准备好了，印力有超过40个项目符合要求。

二级市场价格回归价值消费基础设施REITs的发行人更关注哪些点？

中金基金创新投资部副总经理周嘉辰向每经记者透露：“首先是需要运营管理机构有能够顺应消费趋势、不断做好业态优化的能力。西溪印象城开业10年以来，其实已经经历了电商平台发展等一系列外部环境变化，印力也很好地顺应了这样一个整体趋势。无论出租率、租金，西溪印象城都稳定在高位。”

此外，她透露了双方在浮动管理费用上的一致。

“从运营动力上来讲，购物中心业态非常依赖运营团队的主动管理，对此我们的REITs产品创新性地设置了运营团队整体业绩和REITs业绩绑定的机制，印力也会作为运营管理机构收取运营管理费，我们费用的设置与收费基数，基于实际收入和净收入，和购物中心的业绩高度绑定。”

不仅如此，中金方面还设置了浮动管理费用，业绩超额奖励和不达标倒扣双向设置。中金方面坦言，这其实是一个非常严苛的管理费用机制，但印力方面果断同意了这一安排，实现了企业和投资人利益高度一致的绑定。

对于近期REITs在二级市场上产生价格波动，印力在现阶段入市是否合理的问题，周嘉辰表示，“整体来说，REITs的表现还是一个价格向价值回归的正常过程，市场虽然发展很快，但从2021年首批类似试点上市到今天，其实也只有两年半。REITs还是一个新事物，需要市场各方理性看待，也需要市场的呵护。”

“市场变化波动是REITs高质量发展的必经之路，敦促管理人去理解市场、理解投资人需求、设计符合投资人预期的产品。”她表示。

目前，中金印力消费REIT上市时间正在等待深交所通知，丁力业深有感触：“最大的感触，第一，在现有基金证券化、现有法规没有改变的情况下，试水从私募到ABS，最终推出了公募REITs；第二，怎么把运营团队责任、利益跟投资者绑在一起，这次获批的REIT就是非常好的创新；第三，作为购物中心的持有者、经营者，到一定规模的时候，募—融—管—退中‘退’的渠道不打开，很难持续、长线发展，这是国家顺应大势推出来，为我们这些存量资产比较多、需要发展的公司开启了前景。”