全球主要城市房地产，日本独好？_风闻

日经中文网2023年12月05日 11:26:010人参与0评论

大阪的办公楼价格涨幅连续3次位居首位（大阪市内的高层建筑群）

观察全球主要15城的办公楼价格，与半年前相比大阪涨幅第1（涨2.1％），东京第3（涨0.6％）。而纽约跌6.0％、伦敦跌3.5％、北京跌2.9％、上海跌2.6％。住宅楼也是大阪、东京排在涨幅1、2位。原因何在？

日本的办公楼和住宅楼正吸引着全世界的房地产投资资金。有民间调查显示，截至10月大阪的办公楼价格涨幅在全球15个主要城市中居首。东京的涨幅也位列第3。日本宽松的货币政策和稳定的租赁需求吸引着投资者。与货币紧缩导致交易低迷的美国纽约和英国伦敦等城市形成鲜明对比。

房地产服务企业“日本不动产研究所”11月29日发布了“国际不动产价格租金指数”。该调查以亚洲各国和美国、英国、澳大利亚的15个主要城市为对象，每半年实施一次。根据办公楼和住宅楼的新买卖和租赁合同，计算出每平方米的价格和租金。

从截至10月的办公楼销售价格来看，大阪比上次调查（4月）上涨2.1％，涨幅最大。自2022年10月以来，涨幅已连续3次位居第1。其次是越南胡志明市，价格上涨0.8％，东京上涨0.6％。

大阪与东京相比，办公楼价格水平较低。投资者的投资回报率（Cap Rate）相对较高，投资者对办公楼的交易似乎增加。日本不动产研究所的数据显示，从截至10月的投资回报率来看，大阪的梅田地区为4.0％，东京的丸之内和大手町地区为3.2％。

办公楼价格跌幅最大的是美国纽约，价格下跌6.0％。其次是澳大利亚悉尼，下跌4.4％，英国伦敦下跌3.5％。在房地产企业接连出现经营危机的中国，北京下跌2.9％，上海下跌2.6％。

日本与海外的办公楼行情存在差异的背景原因是货币政策不同。

美国、英国、澳大利亚等国为了抑制通货膨胀，分阶段上调了政策利率。市场长期利率也随之上升（债券价格下跌），导致房地产投资者的贷款成本增加。当地银行提供房屋贷款的态度也变得严格起来，这对于房地产交易起到了抑制作用。

另一方面，日本央行持续采取负利率政策。虽然为了恢复市场功能调整了长短利率操作（收益率曲线控制，YCC），但长期利率的涨幅跟欧美等相比有限，不至于冷却房地产交易。

在日本，办公楼需求也在恢复。伴随日本经济重启，企业业绩恢复，办公室的转移和扩张需求越来越强烈。

大型房地产中介三鬼商事汇总的数据显示，10月东京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区，涩谷区）的办公楼空置率为6.10％，创下2年零5个月以来新低。

租金也出现了回弹的迹象。日本不动产研究所此次的调查结果显示，东京的租金保持不变。上次调查（4月）时，东京的办公楼租金下跌0.7％，但租金调整已告一段落。大阪的租金也保持不变。 　　这种倾向将吸引海外投资资金来到日本。日本不动产研究所首席研究员吉野薰说：“亚洲的房地产投资者对于投资表现积极。对日本的办公楼需求完全不悲观”。

另一方面，美国居家办公普及，员工回到办公楼的动向迟缓。据美国大型房地产服务企业戴德梁行（Cushman & Wakefield）介绍，2023年7∼9月全美办公楼空置率为19.4％。

纽约和伦敦10月的办公楼租金也处于不变∼下跌0.1％的区间，看不到需求恢复的苗头。

国外投资资金还把手伸向日本的住宅楼。从截至10月的住宅楼的价格来看，大阪比4月上涨2.7％，排在第1。排在第2的东京上涨1.2％，名次比上次调查（第4名）上升，日本垄断了前两名。

市场人士意识到日本央行或许会解除负利率政策，利率的上涨预期使得对房地产交易遇冷的担忧加剧。日生基础研究所的主任研究员佐久间诚说：“焦点是日本的办公楼和住宅楼能否随着利率上涨而租金不断上涨。这将成为投资资金能否持续流入的转折点”。