多地楼市价格显著下滑，有业主年初买房已“亏掉”首付_风闻

第一财经

2023年11月28日 16:19:11 来自北京

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作者：孙梦凡 责编：张歆晨

价格涨跌影响市场信心，暴涨代表投机性需求旺盛，暴跌影响居民财富，政府对价格管控仍然以“稳”为基调。

成都一楼盘降价40%冲上热搜后，各地楼盘真实的降价情况被撕开一个口子。

第一财经采访发现，不仅是成都，当下不少城市都有楼盘大幅降价的案例，惠州有楼盘在售单价从1.6万元降至1.1万元/平方米，武汉有楼盘单价从1.5万元降至1.2万元/平方米，大连有楼盘单价从1.6万元降至1万元/平方米左右。

不仅如此，各地政府对楼盘降价的态度也存在分化，有诸如成都东部新区方面，称楼盘项目价格波动过大，涉嫌扰乱房地产市场正常秩序，暂无法办理网签备案；也有不少城市将房企降价定性为市场行为，仅规定不得超过相关预售方案备案价。

业内专家认为，房企楼盘降价问题比较复杂，低价确实会一定程度上吸引购房者，但如果持续下跌会引发市场恐慌心理，对已在高位上车的购房者来说也会有消极影响；地方政府方面，对楼盘降价并非直接遏制，而是需要时间和过程进行渐进调整。

楼盘大幅降价此起彼伏

因楼市仍在走冷，不少城市都出现楼盘大幅降价的案例，一些前两年开盘的项目，如今促销房源价格能打三到四折。

记者在人民网领导留言板查询发现，11月份有武汉购房者反映称，花山花锦销售单价从1.8万元直接降到1.2万元，扰乱市场秩序，要求恢复房价，清退低价房源。

武汉东湖新技术开发区自然资源和规划局表示，商品房价格由市场供求关系决定，由开发企业根据市场情况自主定价。房屋销售价格由开发企业与购房人通过合同约定，但不得超过预售方案备案价。经核实，该项目已售房屋价格均未超过备案价。

公开信息显示，上述项目位于武汉东湖高新区花城大道，2021年7月开盘。分销中介告诉记者，该项目最初单价1.5万～1.6万元，属于片区超高层产品，因周边多是小高层、且价格差不多，所以项目销售一直不怎么好，现在部分房源单价降到1.2万，还有特价房。

在合肥，10月份有购房者表示，自己去年在肥西保利紫云买了房，现在开发商变相降价，房价打折，车位几乎不要钱，老业主首付都快亏没了，不能接受这一事实。资料显示，该项目开盘时间2022年5月，套均总价110万元，现对外展示均价14000元/平方米。

对此中共合肥市委办公室回复称，经肥西县发改委、肥西县市场监督管理局调查，暂未发现开发企业在房产销售中存在违规行为。而在今年3月份，当地官方曾就该项目降价问题表示，已责令该公司暂停降价销售，待重新申请办理价格变更手续后再销售。

杭州也有类似案例。10月份有购房者表示，杭州市淳安县千岛湖镇浅山花园小区出现降价，2021年曾以11831元/平方米售卖，今年8月底出现同一栋楼房价骤降的行为，降价至7500元/平方米，对已购房业主造成损失，反对开发商随意降价。

淳安县住房和城乡建设局表示，经核实，千岛湖镇浅山花园项目推出100套特价房源，主要涉及三类房型，低楼层、大户型、非朝南户型，销售均价在9000元/平方米；另有几套180平方米的大户型，因市场销售困难，公司定价每平方米售价在7500元左右。

“房企对房屋销售价格有自主定价权利，销售价格随着市场行情的变化有所浮动也是正常情况，房地产主管部门也会加强日常的监督检查，加大违法违规行为的查处力度。”该部门表示。

在大连和惠州，楼盘降价也屡见不鲜。9月份有购房者表示，短短一年时间，惠州万科惠阳文翰花园项目单价就从1.6万～1.7万降到1万～1.1万，前期业主首付血本无归。惠阳区官方表示，经惠阳区核查，网友反映情况属实，已按相关程序暂停该项目网签备案业务。

据公开信息，万科中天宏远文瀚花园位于惠州市惠阳区，2021年9月开盘，套均总价125万～184万元。分销中介告诉记者，该项目之前确实卖到过一万六七的均价，现在折后均价一万出头，现房货量不多、期房还可选楼层。“现在市场环境不好，万科作为大型开发商，更注重现金流回款，来保证其他项目的资金和交房，不然太贵了也没人买，当下属于市场价格。”

大连金地城的降价问题，也屡屡被网友投诉。有购房者表示，自己2021年10月份以13000元/平方米的价格买了金地城一套房，现在开发商针对个别地块和户型降价促销，价格在9000元/平方米左右，导致之前这批已购业主赔没了首付。

对此大连市住建局表示，已约谈相关开发企业，目前企业已经停止降价销售行为。此后就该项目类似投诉又表示，商品房价格属于市场调节价，由经营者自主定价。受经济和房地产市场形势影响，该项目销售困难，为确保工程建设，企业下调了价格，促进房屋销售。

当地分销中介告诉记者，上述项目2021年开盘，开盘至今确实明显降价，高点时均价一万九，小高层产品一万六左右，现在小高层产品单价一万元左右，洋房产品单价一万五左右。“市场上哪个楼盘不是比之前便宜，现在的价位也是底部，还送家电大礼包。”

如何把握降价尺度？

当前各地楼盘的降价问题较为复杂，首先各地政府对降价下限的尺度不同，有的城市直接出手管控、也有的交给市场调节；房企层面，企业处境同样各异，有的还未出险但急需换取现金流，一些出险房企旗下楼盘，则因债务处置出现价格下行。

比如此前有天津购房者表示，天津市武清区新华联悦澜湾小区，开发商短期内针对同类房源、车位、物业费大幅降价，造成同房不同价，同样房源原19800元/平方米现价12000元/平方米，恳请有关部门调查处理开发商的恶意降价行为。

对此武清区住建委表示，该项目剩余房源皆已抵押给债权公司，此次销售行为，属于债权公司为回款而采取的优惠活动。已要求企业提供其与债权公司之间的抵债销售协议，进一步核查此次优惠销售是否存在违规行为，并要求企业规范销售行为，稳定房地产市场。

中指研究院企业研究总监刘水告诉记者，当前，房地产市场持续深度调整，降价促销成为部分房企回笼资金的重要手段。从理论上说，商品房资产价格与交易量变化有其规律，买方预期价格上涨才会入市购买，资产价格下跌时买方反而更多是观望，因为不能保值增值。从市场实际情况来说，如果当前楼盘价格普遍下降，打折促销效果会很小；但若相比周边，项目促销打折力度大，或会能带动一些销售。

易居研究院研究总监严跃进告诉记者，楼盘价格下降、影响购买成本，肯定还是会对销售有一定影响，能吸引部分购房者。但当下市场情况比较复杂，各地管控措施也有一定合理性，如果楼盘出现普遍性价格下跌，会对市场产生一定的恐慌心理。现在各地政府不是不让降，而是降价幅度和节奏问题，不能突然性大幅下滑，价格调整需要一定的时间和过程。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱告诉记者，当前房地产市场信心不足的背景下，降价促销起到的成效微乎其微，除非是核心区域的核心项目。对于购房者出手心态，市场上仍存在“买涨不买跌”的心理，降价进一步降低购房者入市信心。

“近期，多地取消地价最高限价，对项目价格由市场调节的呼声也越来越高。”王小嫱表示，价格涨跌影响市场信心，无论暴涨还是暴跌都对市场有负面作用，暴涨代表投机性需求旺盛，暴跌影响居民的财富，因此政府对价格的管控仍然以“稳”为基调。

值得注意的是，因各地楼盘降价案例持续出现，新房市场整体价格正在持续走弱。国家统计局数据显示，10月份，70城新建商品住宅价格环比上涨城市数量为11个，较9月减少4城；持平城市3个，较9月增加2城；下跌城市56个，较9月增加2城。

其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%，北京、广州和深圳环比分别下降0.4%、0.7%和0.5%；二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅收窄0.1个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅扩大0.2个百分点。

与9月份相比，宁波、郑州、昆明、兰州、银川、徐州、扬州、九江、韶关、湛江、惠州、北海等地10月新房房价下滑较为明显，其中惠州单月下滑1.5%；与去年同期相比，大连、包头、牡丹江、金华、赣州、惠州新房价格下跌明显，其中惠州同比下滑达到4.5%。