顺鑫农业成功“退房”_风闻

斑马消费 杨伟

被地产业务拖累多年，顺鑫农业终于可以长舒一口气了。

上周末，控股股东履行承诺，通过关联方以22.59亿元，“兜底式”接下了顺鑫农业子公司顺鑫佳宇100%股权。

接下来，顺鑫农业是否就可以全力以赴好好酿酒了？

控股股东兜底

顺鑫农业“退房”这件事，已说了好多年，也是公司所有投资者人共同的愿望，这次，终于成行。

11月24日，公司与北京顺正资产管理有限责任公司，完成了《产权交易合同》的签署，后续将按照合约，推进对北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司的股权转让。

顺鑫佳宇为顺鑫农业（000860.SZ）全资子公司，为公司房地产业务运营平台。

当前，顺鑫佳宇的主要资产，为地处北京顺义区牛栏山镇的“牛栏山下坡屯”项目，占地面积23.27万㎡。项目一期的回迁房和少量商品房，已完工并销售完成；二期几个地块陆续开工建设，但还有部分地块未最终确定开发方案和具体时间表。

此外，该公司在山东曲阜、包头、海南等地，有少量投资。包头、海南的项目已进入扫尾阶段，只有少量尾盘在售。公司在曲阜有3块商业用地，于2011年取得，直到现在仍未正式进入开发程序。按照当初的土地出让合同约定，曲阜地块取得后，应于当年10月开工建设，2014年10月竣工，误期要支付违约金。奇怪的是，地块已闲置长达10余年，当地一直没有要求缴纳违约金，也没有回收土地使用权。

评估报告显示，顺鑫佳宇净资产账面价值为34.49亿元，评估值为30.98亿元。

今年8月，顺鑫佳宇100%股权，以30.98亿元底价，开始在北京产权交易所挂牌出让。其后，两次调整底价至27.89亿元、25.10亿元，但始终无人接盘。

11月6日-17日，挂牌底价进一步调减至22.59亿元，终于迎来了顺正资产。

顺正资产是由顺鑫农业控股股东顺鑫控股管理的企业，同属北京顺义国资控制的公司。在顺鑫佳宇本轮挂牌之前，顺鑫控股就已作出承诺，若未能征集到意向受让方，该公司将以不低于22.5亿元“兜底”接盘。

据顺鑫农业初步核算，本次交易将产生股权处置损益-2.89亿元。与此同时，顺鑫佳宇出售给公司的两栋楼宇资产产生的收益，不再进行合并抵消，预计影响公司本年度报告期损益5.75亿元。两项合计，预计影响上市公司本年度损益2.86亿元。

拖了太久

顺鑫农业是中国老牌的上市公司之一。作为地方国资控制的上市企业，为了将规模做大，什么业务都往这个篮子里面装。起初，公司业务多且繁杂，既养猪又酿酒，还管理着农产品市场，甚至还种植水果、花卉，顺带拿几块地建商品房。

2010年之后，公司开始梳理旗下业务，陆续剥离非主业，形成了白酒、猪肉和地产三大业务并行的格局。

即便如此，这样的业务组合，在上市公司中，也极为少见。资源过于分散，注定了各板块都很难做大、做强。

事实上，在地产业务的黄金时代，顺鑫农业的地产业务也没将规模做大，也没有完全走出顺义区，靠卖房没赚过什么大钱。

2016年之后，地产业务更是持续亏损，成为了上市公司的一个沉重包袱。

财报数据显示，2016年-2022年，顺鑫佳宇分别亏损1.92亿元、2.20亿元、2.56亿元、3.39亿元、2.77亿元、2.65亿元和7.76亿元，合计亏损达23.25亿元。2022年，顺鑫农业出现首亏，正是受到了地产业务的直接拖累。

多年前，投资者就不断呼吁，希望顺鑫农业尽快剥离地产业务，将更多资源和精力，投入到火热的白酒业务中。

投资者的心声，顺鑫农业应该也听进去了。

2019年，公司首次将“退房”写入年度报告。可直到2021年底，才出了一个转让顺鑫佳宇的预挂牌公告，结果却是不了了之。

一拖又是两年过去，直到现在，顺鑫农业终于痛下决心，完成了一件大事。

晚是晚了些，最终是作出了正确的选择。

围攻牛栏山

顺鑫农业本应是一家质地优良上市公司，公司手握的白酒资产，一直是A股最受投资者关注的板块。

但自1998年上市以来，公司受多元化业务的影响，白酒业务在A股同行中，表现并不突出。

顺鑫农业旗下拥有“牛栏山”“宁诚”两大白酒品牌。牛栏山品牌主打二锅头白酒，在华北有较大的用户基础，特别是在北京地区，牛栏山几乎就等于二锅头。

目前，“牛栏山”有“经典二锅头”、“传统二锅头”、“百年牛栏山”、“珍品牛栏山”、“陈酿牛栏山”五大系列产品；“宁诚”则主打绵香型宁城老窖白酒。

顺鑫农业的白酒业务，也有过连续3年营收过百亿的辉煌时刻。但2022年大幅下滑，只剩下了81亿元。

2019年，公司白酒销售量高达71.76万千升，到2022年，仅剩下49.55万千升。同期，白酒产量从68.80万千升降至58.76万千升。

今年上半年，公司白酒业务收入45.53亿元，比上年同期又少卖了3.57亿元。

二锅头是白酒行业中，极小的一个细分品类。其特点是低价、亲民，在市场上，大多时候都是以口粮酒的形象存在。

在上一轮白酒行业高端化的升级中，牛栏山的短板彻底暴露出来。

正是因为产品定位的天生不足，导致牛栏山的高端化难以突破，40%左右的整体毛利率，远低于白酒行业70%左右的平均水平。

2020年，顺鑫农业首次详细披露公司白酒收入结构。该年度，公司高档酒（≥50元/500ml）收入为10.13亿元，毛利率69.39%。公司对旗下白酒产品多次提价，2021年效果逐步显现，该年度，公司高档酒的毛利率终于突破了70%至71.58%，可收入规模几无增长。

2022年，顺鑫农业高档酒的毛利率大跨步提升至81.80%，收入却大降36.22%，仅剩下6.73亿元。

无论顺鑫农业如何奋力向上突进，低档（＜10元/500ml）的光瓶牛栏山，始终是公司白酒销售的主流。2022年，公司白酒板块中，低档酒收入60.79亿元，占比接近75%。

今年上半年，顺鑫农业各档次白酒毛利率均有不同程度提升，高档酒的收入更是一举大增59.78%至5.70亿元，但中低档酒收入齐齐下滑，进而影响公司白酒整体收入。

在本就不大的二锅头市场，牛栏山以先发优势占据头部，但也并非高枕无忧。在他身后，红星二锅头最近几年势头较猛，正在奋力追赶。

今年的春糖，就出现了二锅头扎堆的现象。方庄二锅头在展馆出入口搭起大红的拱门，尽力吸引经销商的眼球。展馆内，永丰、红星、牛栏山、京都等品牌争奇斗艳，近身打擂。

每年的“春糖”被称为糖酒行业风向标。这意味着，接下来在二锅头这一“民酒”市场，竞争会更加激烈。