全斌首次解密WeWork中国战略转型 | 火花谈第32期_风闻

作者 | 韩玮烨、刘玉娇

编辑 | 梁秀杰、上官萍萍

责编 | 韩玮烨

人可以拒绝任何东西，但绝对不可以拒绝成熟。

——M·斯科特·派克《少有人走的路》

回应传闻最有效的方式，是做好自己该做的事情。

**初冬之日，WeWork中国区在北京朝阳区的新项目如期开业。**新空间在设计和氛围打造上依旧传承了WeWork原初对于创新办公的领悟——**有温度、有共享、有创新；**同时加入对中国本土商办市场变化的理解——灵动性和服务多元化。

**显然，远在大洋彼岸的WeWork破产消息并未对其中国市场造成冲击。**因为从2020年起，“WeWork中国”已完成和WeWork全球的切割，成为一家立足大中华的独立运营企业。经过3年的产品更新、资产腾换，今天的WeWork中国财务状况和运营状况良好，已实现了包括管理、运营、产品、业务等全方位的本土化。

第32期火花谈，睿和智库创始人韩玮烨对话WeWork大中华区副总裁&WeWork中国北方区、南方区及港台地区总经理全斌，分享WeWork中国的转型战略。

办公空间的“刚性”向弹性灵活转变

因大环境的不确定性，所有企业都很难制订出第二年，甚至是半年的预算和规划。所以它们更希望的是“所见即所得”，且能根据业务的不同能随时调整公司的规模。也正是因为这样，“空间的改造能力”正在成为强劲的需求。

**韩玮烨：**过去三四年，中国一二线城市的商务办公市场发生了哪些变化？

**全斌：**首先，从需求侧来说起。

**第一，办公空间正在从传统的“刚性”，固定面积、固定装修，变成有弹性、灵活，可以随时增和减的空间模式。**这样的转变会使像WeWork这样的共享办公方式，因灵活而更受企业喜爱。同时，因为经济的不确定性，所有企业都很难制订出第二年，甚至是半年的预算和规划，所以它们更希望的是“所见即所得”，且能根据业务的不同能随时调整公司的规模。

**第二，分布式办公（即“一总多分”）也是目前需求侧的变化之一。**以北京举例，现在我们采访的地点是朝阳的CBD，有很多公司的总部在这里，但公司的客户可能在海淀区中关村，员工又可能住在亦庄或望京，所以已经有越来越多的公司正在这样布局——研发部门、销售部门等都可以在不同的区域办公。这样员工的体验感、满意度会增高，对个人的创造性，以及对公司的忠诚度也会得到很大的提升。

**第三，降本增效。**经济高速发展期，企业对办公成本并不敏感，很少有企业在降本增效上花时间。而现在，**几乎所有行业都面临转型，业务和市场具有很大不确定性。**如果想生存，除了抢占市场机会提高收入以外，对成本的关注度也在大幅度增加。对于办公这类“刚性”成本，如果能够提供更多价格和空间上的灵活选择，企业会非常欢迎，这也是共享办公企业的市场机会。

**第四，疫情后很多企业改变了选址理念。**过去企业选址强调位置、位置，还是位置，现在除了位置以外企业还格外关注安全性、绿色环保健康等多重因素。**在细节层面，**甚至包括空调是否可以分区等等。而这些都是共享办公能够为企业带来的。

**另一方面，从供给侧来说，****“空间的改造能力”正在成为供给方的强劲需求。**从地产开发商、写字楼的业主可以看到，当下大面积、长期的新增租赁越来越难找到。现在更多的是存量资产，精细化的运营、更好的服务体验变得更加重要。

试水城市更新，轻资产输出为主

在波动剧烈的市场环境中，战略灵活性和敏捷性已经成为现代企业生存和成功的关键要素。

**韩玮烨：**企业基因决定了其产品和服务的边界。您多次强调，WeWork中国的优势在一线和新一线城市，深耕核心区域。此次朝阳CBD的好世界商业广场社区二期，相比周边，项目的竞争优势是什么？

全斌**：****2020年，与WeWork全球在股权及管理上有效切割后，我们迅速调整WeWork中国的发展战略。**不再追求短期内企业规模的大小，项目数量的多少，更聚焦于经营能力，力求做好做精每一个项目，实现所有项目盈利，以维持企业的稳定与长远发展。

而好世界商业广场社区二期则与周边办公市场形成了有效互补。周边写字楼都在拼装修、面积，我们立足发挥我们的优势——以办公社区运营优势吸引优质客户。

**首先，该项目是一个城市更新的项目，或者说是典型的“商改办”项目。**WeWork这个项目的所在区域，更新前是餐饮区域。通过WeWork的入驻，带动整体项目的升级改造，优化业态铺排，将稳步提升资产价值。

**其次，从收益上来看，2020年项目首开一期恰逢疫情开始，经过三年过后，也就是今年我们还能够开二期，就足以说明在疫情最差的时候，我们收益做得还是很好的。**当时的情况是，好世界整个商业中，除了我们其它业态其实受到的打击都很大，尤其是我们所处的餐饮业态位置。而我们的存在，代替了餐饮业态在商场中的铺排，可以说很大程度上保障了业主的收益。

还有一点，就是好世界项目一期的出租率一直保持在90%以上，非常稳定。这也是为什么大家看到经济现在并不好，但我们还是勇于去开业的原因之一。

**韩玮烨：**相较于一期，二期有哪些具体的调整？

**全斌：**其中最大的调整就是我们的资产持有模式。

**项目一期，我们是重资产模式。**在一期与业主方达成良好合作基础后，二期WeWork采取轻资产的合作模式。双方更像一家人，共同运营，优势互补，共同分担风险和营收，最终形成业主与WeWork的双赢。

**另一方面，在用户的构成上会更加的丰富。**在二期改造过程中，对比一期我们对用户需求更加明晰，比如在会议室、公区的配比方面，在保障用户体验的前提下，针对用户需求进一步优化，增加了能够做小型发布会的场地，减少了会议室的数量等等。**整体来看，改造很成功，**二期我们整个项目的预售是非常的快的，入住率攀升表现也非常好。

坚持社区文化打造，夯实专属竞争力

WeWork中国区别于其他的共享办公企业，是其将“社区”的概念在中国市场普及。穿透企业壁垒，通过打造有温度、有共享的场景，促进人与人的交流，加快陌生人之间的破冰。

**韩玮烨：**您曾经说过在WeWork有70%的会员是互相认识的，50%的会员是有生意往来的。WeWork中国在这方面，是如何打造特色服务氛围的？

**全斌：**在服务板块，我们是有一些优势和特色的，才形成了现在的良好氛围。其实我们是把真正把Community，也就是“社区”这一概念在中国市场普及。

**因为首先我们会在WeWork创造一个场景，这个场景就会促进人与人之间的交流。**其实在了解中国市场后我们发现，中国的企业和人文文化整体都是比较含蓄的，陌生人在一起是需要有一个破冰的过程的，除非你是“社牛”。所以在我们的“社区”营造中，会更加注意缩短人与人交流的破冰过程。

WeWork好世界商场社区 图书角

图片来源：企业自供

像我这种“社恐”其实在沟通中也是要迈过心理这关的。但在WeWork不像传统的办公楼——去办公楼到前台先登记签字，然后带到会议室，之后面对面地开始很严肃的自我介绍。这样的破冰过程很长，且需要很多沟通技巧。

而在WeWork，比如对于公共空间的设计，我们的空间里运用大量的绿植、画作等，以塑造轻松愉悦的空间氛围。**这些于细微之处的场景营造，目的都是为了降低人与人之间的沟通壁垒，让共处于同一公共空间的陌生人，也可以有交流沟通的欲望和空间。**空间和氛围的打造，在我们做产品设计的时候，会花很多时间去调研和打磨。而在运营过程中，则需要我们的工作人员“细致且不打扰”地做服务，不断推进人与人之间、企业与企业之间的破冰。

**韩玮烨：**上市公司和全球性企业都非常强调其在ESG领域的举措。国内因为经济下行，企业里的每一个人都觉得很内卷，WeWork的办公场景在ESG工作氛围打造上是否也做了一些尝试？

**全斌：****近些年，行业越来越关注ESG相关领域，WeWork也是如此。**像我们采访的这个会议室，如果大家都不动、不说话，保持安静状态，五分钟之后，这个灯就会自动熄灭。这其实就是我们在节能方面所做的很小的一个点。

在WeWork社区中，我们十分注重ESG生活氛围的塑造。

WeWork好世界商场社区 阳光露台

图片来源：企业自供

**如果周末的夜晚来到WeWork社区会特别有意思。**因为所有的空间都是黑着的，而当你进门，随你往前走，面前的灯带会一个一个点亮，我们调侃像“国王回到领地”一样，特别酷。这样的设计，一方面可以提升整个空间的节能属性，另一方面整个办公的仪式感也会得到提升。而且我们的空间里还有大量的绿植、挂画，这也是空间氛围营造的重要组成部分。

**而在人文关怀方面，WeWork还致力于打造全场景、全方位的健康职场。**如在设计中隔断所使用的多为玻璃和窗户，以保障空间采光；在有限的空间内设置露台，不仅提供了城市景观和通透的采光，还可以作为项目的活动举办与户外运动的场所；而母婴室更是项目的标配，配备了休息沙发、盥洗洁具、梳妆镜、尿布台等人性化设施。

当然，还有其他的方面，比如我们非常关注相关节日的仪式感，像三八妇女节、记者节等等，都会做一些活动；我们还非常关注女性职场的健康，这都是ESG里面很重要的细节。环保、节能、安全、社会等等众多方面的问题，也是我们关注的重点之一。

在ESG能力打造上，空间建设中硬性的低碳绿色投入仅仅是一方面，软性环境的打造，远比硬性投入更难。

**韩玮烨：**公开信息显示，WeWork中国有38%的会员为世界500强企业，这两年很多外企陆续撤离中国，WeWork中国的会员业态占比有调整吗？

**全斌：****我们在不同城市的会员构成是不一样的，**以北京为例，过去在互联网的大厂快速扩张时，占比是很高的，而最近随着一些经济政策调整，很多大厂也在做一些结构性的调整，所以会有一些缩减。

从总体会员构成来看，外企在我们这里并没有很多的下降，甚至还在上升。因为过去这些外企选择可能还是传统办公，面积很大，但今年它可能并不需要那么大的办公室，那么多的人员和团队。所以从目前会员构成占比来看，很多优质企业反而会把总部放在WeWork中国。

WeWork中国的会员业态构成一定是随着行业跌宕进行调整的，而这样的调整实际上并不会影响我们的出租率。

在互联网大厂新兴的时候，这个行业的占比会相对较多，近期人工智能、新能源、科技方面很火热，那么这些业态的会员比例就会增多，但他们都会选WeWork中国，这就说明我们已经形成了属于我们自己的行业认可。

结语

**1620年，在阿尔卑斯山脚下，全球各经济体组织了一次类似达沃斯峰会一样的世界经济会议。**权贵云集于此，有穿着丝绸长袍的中国人，有穿着紧身夹克的英国冒险家，也有包着缠头的中东人……大家都在猜想，谁将成为未来世界的主宰。

**400年后的今天，****科技在改变世界，“人工智能”甚至未来会与人类共生。**我们再一次猜想，谁会是未来世界的主宰？

企业，就在一轮轮繁荣与昌盛的循环中，创造着也消失着。某一个企业的消失或者繁荣，都不过是历史洪流中一朵浪花。

而身处其中的我们，既要随波逐流，也要逆流而上。

睿和智库选择在WeWork再次被推到舆论高点的时候，对话全斌，只是希望我们能在微观世界里看到每一朵浪花绽放的光芒，这些光芒汇聚成力量，推动新繁荣的到来。

睿和智库THINKTANK