「工厦活化」不能改建住宅似与《城市总体规划》相抵触_风闻

　　行政长官贺一诚在列席立法会回答议员们对《二零二四年财政年度施政报告》的询问，谈到「工厦活化」问题时指出，很多持有工厦单位的人士意见希望改建住宅，但在《土地法》规范下「土地契约已定出生纸」，不能改变，政府希望若某一区不适合做工业，可能转做商业。他强调，无论司长或行政长官都没有权更改土地批给，但可交给政府重新拍卖便有这个权。

　　贺一诚的这个回答，固然是依法行政的表现，但在另一层面看，却似乎是推翻了其前任推动的「工厦活化」主要宗旨是改建住宅的施政方针，及与《澳门特区城市总体规划（2020—2040）》中，对拥有工厦的「东区一」、「北区二」及「中区二」、「北区一」标定的「居住用地」规划有所扞格。

　　如果说，前任特区政府推动以改建为住宅为主的「工厦活化」计划，是在二零一三年新《土地法》制定颁布及生效之前的事，可能不存在贺一诚所指的在《土地法》规范下「土地契约已定出生纸」的情况的话，那么，《澳门特区城市总体规划（2020—2040）》是在贺一诚任内完成及颁布的，其中上述各区的「居住用途」的规划安排，可能就与新《土地法》有所抵触了。反过来说，「工厦活化」不能改建住宅，则似是与《城市总体规划》相抵触。

　　当年出口制造业是澳门三大经济支柱之一。澳门借着配额、关税等方面的优惠，及劳动力工资低廉等优势，吸引了大量香港商人跨海来澳门投资，工业大厦如雨后春笋般兴建起来。北区的高层楼宇，竟是以工业大厦为主，见证了当年澳门工业的欣欣向荣。这些工业大厦，也为澳门的经济发展作出了贡献。但自从内地改革开放之后，大批厂商转到工资更低廉的内地投资设厂，只将澳门视为接单做单的基地。加上后来配额及普及特惠税的废除，澳门工业完全萎缩，各工业大厦内的工厂可说是十室九空。而各文艺团体、文化企业、体育团体，或公司总部等陆续进驻。

　　这在当时，就出现了强烈的对比：一方面，澳门特区政府为如何完成「万九公屋」计划所需的土地资源而头痛；另一方面，一百一十多幢工业所占用的土地，却在浪费土地资源。如果能将其腾出，改为居住等用途，就是为澳门创造新的土地资源，等于是对新城填海区规划的补充。而且，也将因工厦的活化，而改善该处的环境卫生，营商环境及治安也得到改善，为把澳门建成宜居城市加分，有利于建构和谐社会。

　　因此，前任行政长官崔世安于二零一一年四月推出了以改建住宅为主的「工厦活化」计划，为期三年。措施目的是促进发展商或工厦业主改建工厦为住宅楼宇，从而增加两房一厅及一房一厅住宅单位的供应量。「工厦活化」措施除了要通过第一关的申请条件，活化后也要合乎几个要求，包括改建后的住宅楼宇，必须提供占住宅总单位数至少七成或以上，实用面积不超过六十平方米的细单位；而且所有住宅细单位的建筑面积总和，占整个项目住宅单位总建筑面积的一半或以上；同时要求将一定比例的土地或楼宇建筑面积纳入公共设施用途。

　　在当时，主要考虑是澳门本身的土地资源紧缺，而居民「上楼难」的民怨较大，虽然有「万九公屋」和「后万九计划」，有助于低收入阶层上楼，但中收入阶层尤其是「高不成，低不就」者，更为煎熬，因而「活化工厦」政策也就成了「公屋」与「豪宅」之间的选择之一。为此，土地工务运输局的政策构想是，为配合落实特区政府促进房地产市场可持续发展的六大方向政策，增加中、小型住宅单位的供应，凡符合「活化工厦」要求的申请项目可获优先处理，由入则至展开工程较正常流程缩短一半审批时间，从而有助推动申请项目加快落实兴建。土地工务运输局将视乎该区规划需要，不排除将一定比例的土地或楼宇建筑面积纳入公共设施用途，以增加社区的文康和交通配套；私家地若符合要求，亦可获优先处理，但不具强制性。由此可见，澳门特区的「活化工厦」政策，主要标的是腾出土地解决「上楼难」问题，而所提供的政策优惠是简化批则手续。

　　到二零一四年该计划结束时，特区政府至收到十五宗申请个案，当中只有两宗申请「工厦活化」获得批准，分别是澳门渔翁街294–334号及凼仔邻近永诚街之土地「天晋」。根据土地工务运输局的网上资料，澳门渔翁街294–334号的工程占地二千七百七十四平方米，规划建成一座楼高三十一层，拥有四层地库，座数为二的住宅楼宇。当中无房单位数量为二十四个，一房单位为二百一十二个，两房单位为十六个，三房单位为一百零八个；而私家车位数量为二百七十个，电单车位数量为一百二十八个。当中有部分面积预留给两个社会设施。而凼仔邻近永诚街之土地的「天晋」，占地二千零十八平方米，楼高二十六层，拥有两层地库，也是座数为二的住宅楼宇。当中无房单位数量为九十四个，一房单位为一百五十二个，两房单位为十八个，三房单位为六个；七房单位为五个；并拥有二百三十九个私家车位，二十二个电单车位。

　　在当时，如此受「无壳蜗牛」拥戴的旨在改建住宅的「工厦活化」计划，之所以「无人问津」，主要障碍是业权分散。实际上，由于澳门本地厂商大多是中小企业，他们只是购买工厦的其中一至几个单位，这就使得工厦的业权复杂，难以收购。而且在政府一透露「工厦活化」计划之后，就有房地产中介商疯狂收购，抬升楼价及租金，反而使早期进驻工厦的社团及文化单位，难以负荷。——这些社团及文化单位当年之所以「逃离中区」，就是不堪中区写字楼租金飞升，想不到现在稍为喘一口气，又因「工厦活化」而再次被迫「挨贵租」，无处可逃。虽然当时也有「横琴愿景」，但横琴「大鸡唔食细米」，没有中小企业立锥之地，背离当初中央给予横琴政策的设想之一就是为了扶助澳门中小企业及「经济适度多元发展」。

　　不过，也有一个极为成功的例子，那就是澳门电力公司在主要发电设备已迁往路环九澳，及广东省供电充足之后，黑沙湾电厂的旧发电设备已经基本上停用。特区政府就收回土地，由房屋局主导改建为社会房屋项目，由三座塔楼组成，共提供一千五百九十个分别为T1及T2的住宅单位，另设多层地库公共停车场。并有部分公共设施为政府综合服务大楼办公地点。这个计划是在新《土地法》生效三年后的二零一六规划的，并于二零一八年破土动工。不知是有否受到新《土地法》有关「土地契约已定出生纸」规定的约束？不过，由于今年十一月十四日贺一诚在《二零二四年财政年度施政报告》中，以正面口气提到，慕拉士社屋项目于二零二四年第三季完成，提供一千五百九十个社屋单位及八百个车位。应是没有违反新《土地法》之虞。