瑞信退出，万达商管冲击港股IPO，此前已与投资人接触_风闻

11月10日，港交所公告显示，珠海万达商业管理集团股份有限公司（“万达商管”） 对上市整体协调人作出调整。

据了解，珠海万达商管与瑞士信贷（香港）有限公司（“瑞信”）已同意终止委任瑞士信贷为其中一名整体协调人，自2023年11月9日起生效。

综合 | 公司公告 招股书  编辑 | Echo

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10月25日，据澎湃新闻，近期珠海万达商管在与投资者进行一项商讨，商讨的主要内容包括若在2023年底之前珠海万达商管无法在港交所上市的话，珠海万达商管试图避免向上市前的投资者偿还约300亿元的股权回购款。

对此，接近万达集团的人士表示，“目前上市工作正常推进中，无论是和投资人接触还是正常申请IPO，都是日常工作，没有什么新的变化。”

此前，万达集团在中国香港进行了一次询价路演，有多家投资机构参与并对此前万达的一些担忧也已解除。

据了解，路演的主要目的是为上市询价和投资机构进行商谈，目前的关键在于珠海万达商管上市的定价，有两家外资机构已表示如果价格足够合适的话，这两家愿意做基石投资者。

有投资人表示，在翻阅了万达商管上半年的财报之后认为公司的业绩整体不错，现金流也可以，债券的兑付直到现在都在正常兑付，此前对万达的一些担忧也已解除，现在问题的关键所在就是上市定价的问题。

为保障万达有更加充足的资金在手，此前大连万达集团和旗下的瑞士盈方体育传媒集团正在进行战略资产评估寻找合适的战略投资者，目前已有公司表示对此感兴趣，但还需要进一步的接触讨论，目前并未有实质性的进展。

今年6月28日，珠海万达商业管理集团股份有限公司向港交所主板递交上市申请，中信证券、摩根大通及瑞信为其联席保荐人。

招股书显示，按截至2022年12月31日的总在管建筑面积及储备项目建筑面积计算，珠海万达商管是中国最大的商业运营服务提供商，市场份额为9.0%。公司主要专注于商业广场，其商业运营服务包括商业管理服务、物业管理服务以及增值服务。

商业管理服务方面，主要分为开业前咨询服务和运营管理服务两个类别。其中，开业前咨询服务包括选址、市场研究及项目定位服务、设计咨询服务及建设咨询服务；运营管理服务包括开业筹备服务、招商管理服务、租户指导服务、消费者会员服务及业主关系管理服务。物业管理服务方面主要包括安保服务、清洁及绿化服务及维修及保养服务。增值服务方面主要包括广告空间管理服务、公用区域管理服务、停车场管理服务以及宣传推广服务。

截至2022年12月31日，公司管理472个商业广场，在管建筑面积达6560万平方米，覆盖了中国所有的省、自治区、直辖市；以及224个地级及以上的城市(覆盖了60.0%以上的地级市)。于2020年、2021年及2022年，公司的在管商业广场(不包括停车位)平均出租率为98.6%。于同期，公司有181个储备项目，包括163个独立第三方项目。

中国商业运营服务市场较为分散。截至2022年12月31日，根据弗若斯特沙利文的资料，在众多商业运营服务提供商中，按在管建筑面积计算，公司在全球以及中国均排名第一。同时，公司的在管建筑面积在中国超过第二名至第十名的总和。另外，按储备项目建筑面积计算、按管理的独立第三方商业广场数量计算，公司在中国均排名第一。

从2015年起，公司开始以轻资产模式管理独立第三方商业广场。截至2022年12月31日，公司管理的商业广场中，184个由独立第三方拥有，占在管商业广场总数的39.0%。于同期，公司是中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司。

在过去近20年里，公司积累了大量的运营数据，通过人工智能技术对于所积累的运营数据进行多维度分析，协助商业决策并指导运营。例如，智能选址系统可在60秒内提供拟选址地点的分析报告。公司也通过物联网技术实现商业广场的智能化管理，提高运营效率、 降低运营成本；另一方面，公司通过慧云管理系统对商业广场能耗智能调控，对比未应用慧云管理系统的商业广场并以经营面积为80.0千平方米的商业广场计算，平均每个商业广场每年大约可以节省人工以及能源费用超过200万元人民币。

财务方面，于2020年、2021年以及2022年，珠海万达实现收入分别约为171.96亿元、234.81亿元以及271.20亿元人民币；净利润分别约为11.12亿元，35.12亿元以及75.34亿元人民币。

中国商业运营服务市场面临着诸多挑战，导致越来越多商业广场运营不善。2017年至2022年，中国出租率低于70%的商业广场数量由7,800家增加至10,948家，复合年增长率为7.0%。估计到2027年，中国出租率低于70%的商业广场数量将达到13,182家，2022年至2027年的复合年增长率将达到3.8%。因此，预期业主对专业商业运营服务的需求也将增长。