在旧金山买一栋楼要多少钱？_风闻

来源：微博@印生奥拓

Ep152: 在旧金山买一栋楼要多少钱？

近期，旧金山一栋正在出售的办公楼上了X的热搜。这栋楼位于115 SANSOME街。楼的主人在2016年以8300万美金的价格购入，并在购买时向美国银行借贷5364万。

现在，这栋使用面积12.5万平方英尺，承租率不到60%，并会在接下来的一两年内成为鬼楼的地产，被以2500万（单价$199）的三折底价公开拍卖。

据估计，这栋楼最后会在3800万美元（单价$300）左右成交。这意味着除去卖家本身的亏损，美国银行将计入近1565万的坏账。

以下是旧金山地产大佬，Paypal“黑帮”，马斯克好基友大卫·萨克斯(David Sachs)对此问题的看法：

这栋楼只是全美很多商业地产商目前债务问题的一个缩影。这几年很多地产商都在垂死挣扎。除了这家，旧金山一半以上的商业地产甩卖都发生在过去几个月。大部分都以单价$200~300成交。而在疫情前几年，这些地产的单价平均可以接近$1000。

别以为这就结束了。买下后，这些地产的翻新费单价大约在$1200~1300。 换句话说，这些地产的翻新价是资产本身价格的10倍。

通常而言，美国商业地产的资产本金和债务比大约为1:2。比如一栋楼单价$1000，$333是本金，$666是银行借贷。如果现在成交价为$250，那$750的亏损里，银行要计入近$500。银行也不想背这口亏损的锅，因为大部分商业银行上市公司的财报会非常难看。

旧金山老乡，马斯克另一个好基友大卫·弗里德伯格(David Friedberg)提供了另一个很有意思的数据：

 2006年底，他以$22的单价（是的，你没看错）租下了旧金山市中心的一间办公室。算上装修和翻新成本，2010年搬进去的时候单价大约在$35~40。 期间经历了08年的金融危机，贷款利率趋近于零。此后十年里，旧金山的商业地产这个泡沫涨了近十倍。

这还只是纸面上的数字。更胜层次的问题在于，统统搞定之后谁来承租？

疫情之后，加州很多公司的在家办公政策让四散各地的硅谷员工习惯了在生活成本较低的地区远程办公。回到旧金山后高昂的生活成本和城里不断恶化的治安和流浪汉问题不仅吓走了员工，办公室的租金和加州以及旧金山市额外的税收更劝退了意图“进城”的企业。

所以旧金山的一栋楼现在到底值多少钱？马斯克还有一个好基友查马斯·帕里哈皮蒂亚(Chamath Palihapitiya)说：零！都给我零元购！

而另一边，因为人口流失，旧金山市政府已经通过法案，将从明年一月起向所有空置地产征收每栋$2500~3000的空置税，且税率逐年提高。

那现实到底是什么？据包租公大卫·萨克斯本人推算，旧金山商业地产的大甩卖才刚刚开始。目前全美商业地产总债务近三万亿，而这些债务实际价值很可能对折都不到。

要怎么解旧金山这个局，他提了几个微小的建议：

1. 旧金山政府大规模裁员降本。但在警力和公务员严重短缺的旧金山，这几乎不可能实现。实现了我就罢个工给你看看。

2. 市政府减税收吸引人才和企业回流。但这又会导致本就入不敷出的市政府赤字暴涨。（接下来四个财年的财政赤字预估分别为：0，7亿，10亿，13亿）

3. 政府救市！拜登政府也是这么做的。上月底，拜登宣布了一项行政命令，开始要求政府提供资金，将这些空置的商业住宅改造成廉租房。

给多少钱？450亿！

最终效果如何？据包租公本人说，最近已经有很多土豪们去旧金山的地产市抄底了！Good luck! God Bless 阿美里卡! ！！