因时制宜灵活变通，「减辣」房策顺应民心潮流_风闻

    澳门特区政府行政会完成讨论调整本澳不动产需求管理措施的政策方案及其中有关税务措施的法案，其中有关修改第2/2018号法律《取得非首个居住用途不动产的印花税》的法案将送交立法会审议。政府建议，自二零二四年一月一日起，适度放宽目前所采取适用于澳门居民的房地产需求管理措施：包括楼按措施，以按揭成数上限为百分之六十及加息两厘计算借款人的偿贷能力，并以此决定楼宇实际的按揭成数，当借款人符合最高偿贷比率的要求时，普通住宅按揭成数上限为百分之七十，经济房屋按揭成数上限则为百分之九十，不再设不同的按揭成数金额档次上限；及税务措施：不再向取得第二个居住用途不动产的人士征收楼价百分之五的取得印花税，但仍保留向取得第三个或以上居住用途不动产的人士征收楼价百分之十的取得印花税。

     在行政会后的记者会上，行政会发言人、行政法务司司长张永春指出，当年由于房地产市场出现不太正常、健康的情况，所以需要特区政府出手，透过立法会修法，采取一系「需求管理措施」，这些措施都是临时的。又称现时，政府重新评估房地产市场状况和经济环境，认为具备条件收回一些措施，令到市场健康发展，令到一年之内未必有条件甚至未必有意愿出售原有住宅的市民，具备条件换楼。

    而财政局局长容光亮则表示，有些市民需要改善居住条件，需要购买新的住宅。今次调整措施可以令到他们节省税务负担，可以促进入市的步伐。当年推出「加辣」措施，主要考虑不动产供求、国际资金流动和利息；现时，上述因素出现较大变化，经过通盘考虑，政府认为有条件放宽实施「减辣」措施。

    据澳门金融管理局同日发布的统计显示，二零二三年九月新批核的住宅按揭贷款及商用物业贷款均按月减少。其中住宅按揭贷款按月下跌百分之十八点八至十一点七亿元；新批核的商用物业贷款按月减少百分之六十七点五至十一点四亿元。在未偿还贷款总额方面，住宅按揭贷款按月下跌，商用物业贷款则大致持平。由此可见，虽然澳门特区的楼市并不像某些地方那样进入「寒冬」，但毕竟也是「寒潮」初袭，因而有必要对在楼市炽热时实施的「加辣」措施，实行「减辣」，这是因时制宜的灵活变通手法，也是推进治理能力提高的表现。

    实际上，二零一八年特区政府决定对楼市采取「加辣」措施，是因为当时楼价如同「芝麻开花」般节节提升，与包括公务员和专业人士在内的受薪阶层的购买能力完全脱节，却又助长了投机「炒楼」之风，不少中介人入手大量房产单位，等待房价「更上层楼」时大赚差价，与习近平主席提出的「房住不炒」政策相扞格。但却令对购楼有刚需的真正自住人士造成困扰。因此，当时特区政府对楼市采取「加辣」措施，是正确的决策，也是符合当时的实际情况和民心所向。

    而现在，经过三年疫情，澳门经济大受打击，澳门房地产市场也是「雪上加霜」。疫情结束后，复苏只是体现在博彩业及其周边行业，其他各业的复苏速度不如理想。因而仍然应当坚持「房住不炒」政策。但与五年前相比，时势发生了重大变化。一方面特区政府对「居住正义」采取了较为积极的态度，提出五阶梯楼策，并付诸行动，居民自住楼宇的供应量大幅增加；另一方面房地产市场除了受到周边地方房企「爆雷」等大围因素影响之外，还因为廉政公署公布《贸易投资促进局审批「重大投资移民」和「技术移民」的调查报告》，指出贸易投资促进局在审批「重大投资移民」申请时，欠缺严谨的审批及查核机制、部分获批项目投资金额过低或过于侧重不动产投资；特区政府因而对「置业移民」的审批采取较为审慎的态度，而行政机关和司法机关也依法查处了某些「不规则」个案，取消其在澳门的居留权，再加上内地「炒家」也囊中羞涩，缺乏来澳门炒楼的动能之后，导致澳门楼市五年前过热的因素已经基本不再存在。

     而与此同时，有部分市民需要改善居住条件，或是从唐楼搬到电梯楼，或是从细单位改住大单位。但他们并非是「炒楼客」，而是自住，因而五年前针对「投机炒楼」现象的此套单位征收印花税的措施，对他们并不合理，也不公平，甚至是有「杀错良民」之嫌。

     而在商业楼宇方面，一方面这几年特区政府大力兴建办公楼宇，租用私人楼宇的需求骤减；另一方面在对博彩业进行整顿之后，贵宾厅集团也缺乏购买商业楼宇单位的需求，因而新批核的商用物业贷款呈现「悬崖式」的急降。因此，五年前对商业楼宇采取的「加辣」措施，也应当适当地「减辣」。

     因此，特区政府今次采取的「减辣」措施，是因时制宜的做法，既因应本地区及周边地区楼市的变化，也适应本澳居民改善居住环境的需求。而且也符合内因和外因共同促进变化的辩证法规律。

     值得注意的是，行政长官贺一诚去年十一月在向立法会作《二零二三年财政年度施政报告》时，附录而《二零二三年财政年度澳门特区政府的法律提案项目》中，是没有今次提出的修改第2/2018号法律《取得非首个居住用途不动产的印花税》的法案内容的。因而特区政府的「加码」，也是体现因时制宜、灵活变通的重大要素。这与「加码」修改《行政长官选举法》一样，也充分体现了不断因应时势所需而调整完善立法计划的科学决策态度。

     这与中央的立法计划灵活作风，有点近似。实际上，今年九月间全国人大近日常委会公布立法规画，明确在财税领域，增值税法、消费税法、关税法等将在本届人大常委会任期内提请审议，而备受关注的「房地产税」立法和「个人所得税法」修订，幷未出现在立法规画中。内地财税专家分析指出，暂缓「房地产税」立法，更多是考虑到内地经济形势，此时推出任何措施都要格外谨慎。

    这也与从中央、相关部委到内地各地近期陆续推出楼市「减辣」措施，完全相符。实际上，今年七月二十四日政治局会议，提出「适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策」；住建部、央行、金融监管等部门紧锣密鼓，实施降低首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、「认房不用认贷」等措施，各种限购也取消了。财政部和央行宣布，从十一月一日起下调住房交易契税、印花税和土地增值税三项税率，幷降低首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款利率下限及首付比例。而武汉、合肥、郑州、厦门、南京、无锡、杭州等城市都分别进行了不同程度的楼市限购政策松绑，包括放松限购和限售，降首付，实施二手房的代押过户等。

     房地产市场是一个复杂的市场，不同的城市有自己的独特市场，更何况澳门实行「一国两制」。但澳门特区的「减辣」措施，与内地的「松绑」措施是「异曲同工」的。