陆家嘴集团“中毒”事件，敲响了一个警钟_风闻

来源：公众号“城市研究室

一桩悬而未决，又十分离谱的消息终于被爆料出来。

11月3日晚，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（以下简称“陆家嘴”，600663.SH）在公告中透露，下属子公司因土壤污染问题，将江苏苏钢集团有限公司（以下简称“苏钢集团”）、苏州市环境科学研究所、苏州市苏城环境科技有限责任公司、苏州国家高新技术产业开发区管理委员会、苏州市自然资源和规划局告上法庭，近日收到了江苏省高级人民法院的书面案件受理通知书。

简单点说，就是陆家嘴7年前花80多亿，买了苏钢集团17宗土地，居然14宗有严重污染。

那么，这件事到底是怎么回事呢？

事情得回到2016年。

当时苏钢集团正响应中央号召主动剥离自己的地产业务，将旗下苏州绿岸公司95%的股权进行转让。

苏州绿岸公司是苏钢集团的项目公司，名下主要资产就是苏州高新区浒墅关17宗土地，占地1500亩，规划建筑面积108万㎡，其中包括住宅、商业、工业、教育等用地。

苏州绿岸公司当时转让的95%股权，评估价13.6亿，挂牌价31.5亿，经过几十家公司近200轮的竞标后，最后被陆家嘴以85.25亿的价格收入囊中。

虽然项目溢价171%，但从整个地块面积来说，这笔交易对陆家嘴来说还是划算的。算下来楼面价约为4460元每平方，而且边上就是京杭大运河，好好开发不愁赚不到钱。

陆家嘴锦绣澜山效果图

甚至，这个股权转让案例还成为代理方上海联合产权交易所的经典案例。

但这里有个“小问题”：这块地原来是工业用地。

陆家嘴担心工业用地会有污染，可苏州方面拍着胸脯保证，“放心吧，污染早就治理好了，不信还有当地的检测报告呢！”

看到这些检测报告，陆家嘴放心了，开开心心把住宅、学校以及配套幼儿园都建造好了，却在最后验收时却出了问题了：

检测机构表示，你们这房子里的苯并芘超标50多倍，为何建房之前没有发现？这妥妥是一大块“毒地”啊！

这个苯并芘，正是世卫组织标明的一类致癌物，工业污染是其重要来源，别说50多倍了，多一点点都有致癌高风险。

陆家嘴赶紧再找专业机构进行检测，发现建筑没有问题，就是整个地块有“毒”。

根据第三方检测机构检测报告，陆家嘴的建筑用地涉及4幅地块合计约11.8万㎡，土壤中苯并芘、萘严重超标，这两元素呢，都是超级致癌物。

最关键是，这块地的主要建筑就是学校……

毫无疑问，苏钢集团是给陆家嘴挖了一个巨坑，而且还是“毒坑”。

已建成的写字楼和闲置的地块

其实在此之前，苏钢集团就打了埋伏。之前出具的报告也不是完全没有问题，但只提到其中1.75万㎡。

没办法，陆家嘴又掏出5000万元进行修复。

但最终项目验收时，陆家嘴才发现实际污染面积直接飙升到11.8万㎡。

这还不是最后数据，基本每次检测都会发现污染面积在扩大，吓得陆家嘴最后都不敢再检测了。

最近一次检测显示，17个地块中，有14个焦化和非焦化地块都存在污染，除了苯并芘等有毒物质，毒理学检测还显示其地下水的氟化物、碘化物同样超标。

如此严重的污染问题，显然主要责任人就是地块原主苏钢集团，还有当初出具报告的苏州环境所和苏城环境公司。

在陆家嘴看来，负有监管责任的苏州高新区管委会和苏州市自然资源和规划局也难辞其咎。

因此，在陆家嘴提起的诉讼中，一共列了5个被告，被告一江苏苏钢集团负主要责任，而被告二至五，苏州市环境科学研究所、苏州苏城环境公司、苏州高新区管委会、苏州市自然资源和规划局，要承担连带责任。

至于损失到底是多少，陆家嘴主张当初买地花了80多亿，后续治理污染又花了近20亿，如果算上已经竣工的地面建筑，100.4亿，确实不算多。

陆家嘴为此明确表示，赔偿只是个预估价，后续如果发现实际损失金额高于该赔偿时，会再增加诉讼或另案提起诉讼。

不过，哪怕仅按这100亿的赔偿费算，相关诉讼费就要5000多万，前所未有。

那么，苏钢集团这些地为何有“毒”呢？

苏钢集团成立于1957年，但规模不大。改革开放后，随着苏钢周边地区各家钢厂的纷纷崛起，而苏钢无论是在产量、质量，还是品种方面，都摆不上台面，1992年初，苏钢的特殊钢项目申报立项，6月，苏钢和北京钢铁设计研究总院签订设计委托书。经多次论证，决定工程选址在苏钢西北向，即大运河苏钢段西岸至312国道之间、吴县通安乡新合村一带，其中就包括此次涉案的几处地块。

 苏钢集团工厂 图源：苏钢集团官网

2003年，北大方正入主苏钢后，通过资本运作让苏钢集团有了迅速发展，成为苏州一项重点工业项目。

而之前提到的焦化区域，正是钢铁加工时最容易出现的污染情况。

通常钢铁加工，铁矿石需要由煤炭加工而成的焦炭进行高温冶炼，通过焦炭中的碳气化生成一氧化碳等可还原气体，与铁矿石中的氧化物反应，最后转变为金属铁。

这之前还有过程，要将煤炭经过高温炉（焦炉）进行焦化反应，去除其中的杂质和水分，才能生成焦炭。整个焦化过程中，不仅会出现空气污染，各种废弃的炉渣其实也具有严重污染性，毒性也会渗透到土壤和地下水。

这也是国家明令，任何未经治理的工业地块，特别是有污染源的地块不允许改建为居住用地。

那苏钢集团的污染地块缘何能够挂牌转让成功？

当时挂牌信息说了，“绿岸公司名下地块中，非焦化区域的土壤和地下水基本未受到污染，可再开发利用；焦化区域的污染主要集中在4号地块局部区域，需要修复”。

显然，上述挂牌信息与调查报告的结果并不相符。

换句话说，能将污染的地块批准挂牌，肯定存在相关单位涉嫌一系列违法违规、弄虚作假等可能，导致存在严重污染的土地进入公开交易市场。

这也说明项目挂牌转让方，苏州绿岸公司在转让股权时隐瞒了关键信息，才让陆家嘴当了“冤大头”。

按照之前规划，陆家嘴的苏州绿岸项目在2017年5月正式启动开发建设，其中2018年12月开工，原本预计2021年底投入使用，如今已经全部停工。

按照陆家嘴公布的信息，上述7幅地块土地面积约26.7万平方米，截至2021年末，陆家嘴累计工程等投入金额约3.5亿元，对应的存货金额为44.8亿元。

今年2月份，苏州市规划局将2号地块的性质恢复为工业用地，撤销之前教育用地规划。此事后经中央环保督察组查办，确认“分布在苏钢老区焦化区，非焦化区地块被确认的污染地块”正是原炼钢厂旧址，已全部恢复了原工业用地性质。

一句话，由于地块性质变更，陆家嘴鸡飞蛋打，几十亿全部打了水漂。

这件事其实也给投资圈和地产界敲响了警钟。

相关机构涉及一些化工用地的土地性质变为住宅用地时，尤其是在原重工业用地上改建住宅用地，必须要谨慎看待检测报告。

土地污染治理不是谁说没问题，就一定没问题。至少需要三方：卖方、买方以及土地改革方（政府），在互相独立的情况下各自找专业机构进行检测，唯有结果一致，才能真正坐下来谈后续合作。

不过，冷静下来分析，陆家嘴所谓公报也颇耐人寻味：

投资标的80多亿如此大的项目，陆家嘴在拿地及建设的过程中没有发现土壤有问题吗？

既然拿地时已经发现所谓部分地块有问题，而且还进行了整治，那当时为何不找一家专业机构进行复检，反而轻易相信了苏州当时的检测呢？

就在今天凌晨，“苏钢集团”官方公号发布了一条《情况说明》。

简单总结下就是，苏钢在说明中指出，陆家嘴之前完全是知道土地存在污染情况，并且在修复治理没有结束就匆忙开发，结果就是即使建好了也没办法通过验收。

根据报道，陆家嘴与苏钢方面事先约定：

关于部分地块存在土壤污染事宜，根据经苏州市环境保护局备案的相关调查评估报告，该等土壤环境治理不存在技术上的障碍，治理完成后将符合国家和地方性环境质量标准，可根据现有规划文件的要求进行开发建设。苏钢集团将就环境治理事宜为绿岸公司提供协调及支持。

这至少说明，陆家嘴在开放前其实很清楚地块的污染情况，并非一个啥都不知道的“傻白甜”。

甚至此次苏钢集团的“毒地”项目，还不是陆家嘴主动“发现”的。

据知情人透露，最初发现问题的地块，原本是陆家嘴卖给苏州（英国）雷丁学校作为新校区建设。

2021年6月，苏州（英国）雷丁学校办理办学许可证过程中，根据苏州高新区环保局要求，对学校所在地2号地块的土壤污染状况进行调查，结果发现学校所在的2号地块土壤存在污染问题。

苏州雷丁学校鸟瞰图。图源：苏州雷丁学校官网

陆家嘴这才委托第三方检测，后又经政府推荐的第三方鉴定机构调查，均证实该地块确实存在严重污染，直至曝出一系列问题。

这就引出另一个问题，如果陆家嘴事先清楚地块有污染，又没有彻底整治清理，那为何要卖给人家做学校？

假如说苏钢有错在先，那么陆家嘴知情不报，故意隐瞒地块实际情况对外销售，是不是错上加错？

陆家嘴这么做的原因何在呢？

还是需要回到陆家嘴买地的那个时期，当时长三角正是地价疯涨的阶段，一线城市早已“一地难求”。因此，听闻苏州能一次性将17块地打包出售，换谁都“垂涎欲滴”。

因此，陆家嘴这才在明知土地有污染的情况下，死活也要把地拿下，好拓展新的项目。

其实，从近年来看，由于早年的粗放式经营，很多城市的出让地块，特别是工业地块划拨为商业地块，都存在土地污染需要治理后才能开发的情况。只要经过专业修复治理，项目一样可以建设开发好，此类案例也不鲜见。

一般来说，这种情况都是当事方通过协商，彼此互相协调解决，都是悄悄地进行。

陆家嘴这次的百亿诉讼案，之所以要撕破脸与苏州诸多部门对簿公堂，也是没办法。

陆家嘴不仅是上市公司，还是国企，现在审计越来越严，马上还有年终审计的关要过，手上这个苏州项目显然是个巨大的“雷”，随时可能爆炸，得赶紧有个说法。

毕竟，花了上百亿买了一堆“毒地”，而且土地性质还变更为原来工业地块，等于砸下的钱全部浪费，这口“锅”必须有人背。

因此陆家嘴才正式与苏州方面撕破脸，反正已经起诉，而且“所有责任都在苏州方面”。

先撇清责任，至于输赢，就看法官怎么判。

其中更妙的是，陆家嘴并不是向自己所在的上海法院提出诉讼，表示自己合法利益受到侵害，而是向江苏省高级人民法院提起了民事诉讼，向包括苏钢集团、苏钢集团当年委托的环评机构、苏州相关政府部门在内的多方当事人发起共同侵权诉讼。

这其中的小心思，各位不妨细品。

反正，压力现在给到了苏州方面和当地法院，拭目以待吧。

整件事害苦的是那些在这个项目工作多时的建筑工人，他们可是在工作过程中直接接触了这些有毒物质啊，他们的权益又该谁来维护呢？