万科真的稳了？_风闻

斑马消费 杨柘

在行业最寒冷的时候，深圳国资出手力挺万科，向市场抛出一颗扎扎实实的定心丸。

深圳，既是万科的崛起之地、发展之地，更是它的福地。当年“宝万之争”，万科抱上国资大腿，才把“野蛮人”姚振华挡在门外。如今陷入股债双杀，国资股东再一次伸出了援手。

尽管郁亮也曾感叹，黎明前总是最冷。如今的万科，早已不是一个人在战斗。

这一次，国资股东拿出的“工具箱”相当丰厚，仅仅承接旧改和认购债券两项，就让同行艳羡不已——有个“金爸爸”真好。

对于万科来说，还不能高枕无忧，当下市场悲观情绪未能消弭，销售状况不容乐观，远未到开香槟庆祝的时候。

国资力挺

万科的市场份额、品牌知名度，一直位居行业头部，同时，它也是最早在行业里提出防范风险的房企。

2014年，万科提出房地产行业走进“白银时代”，明确市场快速上涨时代结束，一度遭到行业质疑。2018年，公司在一次内部会议上，首次喊出“活下去”，被业内认为有作秀之嫌。

当时，各大房企在全国疯狂扩张，一大批千亿房企野蛮生长。甚至，某些头部房企，已在海外布局房地产项目。

事实上，万科也没有停止扩张，只是一直盯着自己的底线，谨慎加杠杆，强调经营韧性，才使得这两年里，没像众多同行一样，被拖进流动性危机中。

但在深度调整的房地产行业里，万科也无法独善其身。近期，公司境外美元债大跳水，股价跌跌不休，不免让中小投资者们感到担忧。

如何平复这种不安的情绪？上个月最后一天，公司在互动平台上表示，境内外债券交易异动并非公司基本面出现问题，境外市场关于公司猜测不实，以至于美元债价格出现波动。

可投资者的疑虑未能被几句话打消。直到11月6日下午，深圳国资在万科与境内外金融机构的会议上郑重表态，事情才有了转机。

深圳国资对万科团队作出肯定，强调如需要或遭遇极端情况，将动用一切可能的措施帮助公司积极应对。

作为万科第一大股东，深圳地铁集团马上抛出两大承诺：承接万科在深圳的部分城市更新项目，为公司注入流动性，交易金额预计超100亿元；择机购买万科公开发行的债券。

在国内房地产行业深度调整的这两年里，混改房企的国资股东如此高规格、声势浩大的援助，尚属首次。

消息一出，市场立马作出反应。11月6日，万科A（000002.SZ）、万科企业（02202.HK）分别大涨6.21%和7.25%。同时，万科境内外债券亦大幅收涨。

基本面无虞

这几年，万科时不时给行业泼点冷水，同行们可能并不以为然。万科自身坚守的稳健风格和业务管理水平，让公司在行业变天后，依旧相对平稳发展。

2022年，公司实现营业收入5038.38亿元、归母净利润226.18亿元，同比分别增长11.27%和0.42%。

不过，今年情况也出现了变化。公司前三季度实现营业收入2903.1亿元、归母净利润136.2亿元，同比分别下降14.0%和20.3%。即便如此，横向对比，万科取得这样的成绩已属不易。

更难得的，是公司的现金流。截至今年9月末，公司账面货币资金1036.8亿元，对短期债务覆盖倍数为2.2倍。另外，公司境内新增融资综合成本3.64%。

万科在债务方面并无压力，年内已无境外融资到期，境内待偿信用债仅3.8亿元。按照公司此前披露，现有充沛的资金量，可轻松保障境内外债券按时兑付。

不过，公司股价表现并不如意。十多天前，一位看似亏惨了的万科投资者，在互动平台上大动肝火，直指股价已到6年新低，难道只是二级市场的原因？仅从今年初以来，股价跌幅已超3成。

为提振股民信心，公司董事长郁亮、总裁祝九胜薪酬继续与年度净利润挂钩，同时新增年度股价变动作为调节系数，强化股东利益导向。

也就是说，核心高管不仅自降薪酬，奖金还效仿苹果库克与股价挂钩，颇有割发代首的意味。

增长难题

在行业大势面前，万科也无法做到安枕无忧。

在郁亮看来，不能指望政策一下子解决所有问题，市场信心的恢复需要一个长期过程。

今年8月以来，各地支持合理住房需求政策密集出台，释放了利好，但目前“想买”的驱动力，还不太不足。

市场回暖的过程缓慢，具体到企业，销售短期还无法实现正增长。

今年1-10月，万科合同销售金额、合同销售面积分别为3124.4亿元、2018.4万平方米，较上年同期分别下降9.90%和5.49%。月均销售约312亿元，与有投资者预估的月现金流平衡点350-360亿元，仍有一定距离。

日前，克而瑞披露今年前10月行业销售榜单，万科是TOP5中，唯一一个同比下滑的房企。

与此同时，公司营业收入、归母净利润均已连续两个季度双双负增长，且有进一步恶化的趋势。

或许，正是销售和业绩的阶段性颓势，才波及到股价和债券，引发市场悲观情绪。