中海地产业绩承压仍在大肆买地_风闻

2023年下半年的中国海外发展有限公司（以下简称“中海地产”）动作频频。

10月31日，中海企业发展集团有限公司发布了《2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）发行公告》。公告称，中海企业发展集团发行面值不超过150亿元的公司债券；本期债券募集资金扣除发行费用后，拟用于置换偿还到期公司债券的偿债资金。

而就在同一天，北京丰台出让郭公庄“双子地块“，中海地产经过15轮的竞价，最终以54.4亿拿下丰台郭公庄614、L08地块。其中，住宅楼面价约6.25万/平方米，溢价率6.67%。算上10月23日中海地产以底价33.8亿元底价拿下北京市丰台区北宫镇地块，中海地产一个月内就在北京拿了近90亿的地块。

而在10月24日，上海第三批第二轮供地中，中海地产联合徐汇国资企业以约240亿元的价格拿下徐汇龙华地块，一跃成为本年度上海的“地王”。

值得一提的是，这是中海地产时隔三年重返上海。

2020年初，上海推出首个无自持比例要求的纯住宅地块，一宗位于内环内虹口北外滩的宅地，起拍价为34.3亿元。由于该地块区位好，吸引众多房企竞争，最终中海、万科和华润成功入围。

但在接下来的竞价招标中，这三家房企不仅都按起拍价34.3亿元报价，在拍卖过程中，万科、华润为中海让路，最终使得中海以底价成交，溢价率为0。这一现象引起上海监管部门怀疑，并展开调查，中标结果也没有公布。

随后网络上传言，中海与华润结盟共同开发此地块，万科也以财务投资身份在其中分一杯羹。当时网络上还有传言称三家公司的高管也因此收到调查。

尽管这些都是传言，但是中海地产的人员任免似乎作证了这些猜想。2022年4月，中海地产上海公司总经理崔帅被采取强制措施，并暂停人大代表职务。同年9月，崔帅和中海地产华东区域总经理齐大鹏被免职。次月，齐大鹏调任中海地产的集团担任投资总，崔帅调任华南区域担任设计总监。

此次竞拍自然随之流产，中海地产等三家公司据传也被禁止进入上海市场三年。

如今，“三年之期已到”，中海地产又能够在上海“开疆拓土”。除了在上海和北京，今年下半年，中海地产在深圳和杭州也收购了不少地块。据统计，截至目前，中海地产拿地金额已经超过800亿元。

中海地产在发布半年报时就表达了对中国房地产的乐观预期。在半年报中，中海地产透露：上半年，中海地产新增土地储备16宗，总购地金额414.3亿元，新增总货值717.0亿元，其中，集团新增土地储备13宗，购地金额378.8亿元，新增货值641.8亿元。北上广深四个一线城市的新增货值在集团新增货值中占比44.7%。中海地产在还表示，集团密切追踪相关并购机会。

中海地产基于对中国房地产的信心大幅度扩张和并购，其第三季度业绩也有所回暖。

中海地产的《2023年三季度业务回顾、经营情况及财务表现公告》显示，第三季度集团实现营收282.5亿元，同比增长61.2%，实现经营溢利35.3亿元，同比增长涨96.1%。

但是由于上半年营收利润双降，使得中海地产整体业绩表现并没有完全回暖。前三季度中海地产实现营收1174.1亿元，较去年同期的1213.1亿元有所下滑；实现经营溢利226.0亿元，较去年同期不包含收购股权所产生收益的经营溢利，同比上升仅5.9%。

另一方面，中海地产的毛利率和净利率近年来也在持续下滑。2020年以前，中海地产的毛利率尚能维持在30%上下，净利率也能维持在25%左右。但是到了2023年上半年，中海地产的毛利率和净利率仅为21.29%和13.62%。

中海地产在房企中属于较为稳健的类型，但是同样也能感受到房地产下行期的“寒意”。(内容来源|华博商业评论）