聊聊“新房改”——大城市的工薪阶层有福了_风闻
岂曰分享社-10-30 18:59
自98年房改以来，绝大多数机关企事业单位的工薪阶层们就逐渐失去了分房这一福利，居民住宅货币化、私有化成为大趋势。现在，这一情况可能要变了，保障性住房将会成为大城市的工薪阶层们新的福利分房。
10月23日，我的文章《即将到来的二十届三中全会——新时代的改革》在关于经济改革的展望里提到：
2. 房地产新发展模式：保障房时代全面开启，关键是保障性住房的用地、资金、优惠政策的体系建设。
巧得很，10月26日，经济观察网就发表了一篇重磅文章——《中国将推动新一轮“房改”》，重点介绍了规划建设保障性住房的情况，并且喊出了新的提法——“新房改”，一石激起千层浪。
这可是了不得啊，要知道，在官方没有定性之前，“新房改”这种自带敏感属性的提法媒体可不敢乱说。经济观察网虽然不是官媒，但有国资背景，并且颇具影响力，能喊出“新房改”的口号，有点得到授意，对舆论“打草惊蛇”的意思。
我们就来看看，什么是“新房改”。
“14号文”此前并没有公开，因此这篇报道是第一次披露“14号文”的细节。
“14号文”明确了建设保障性住房的两大目标：
一是加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗。
二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
从以上表述来看，保障性住房的地位空前提升，将和商品房划分楚河汉界，新的住房制度也现出了雏形，也就是——住房双轨制。
一条轨，是保障房体系。由政府主导，满足社会保障和基本福利。属于民生的部分，价格和销售渠道都有管制。
一条轨，是商品房体系。由市场决定，主要满足改善需求。属于纯粹的商品，只要符合市场规律，供应和价格都可以放开。
保障房和商品房泾渭分明，彼此独立，不能互相流通，这就是“新房改”的四梁八柱。
文件中还透露了其他细节：
1.保障房的目标人群：“14号文”提出住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。各地须按照“保基本”原则，合理确定城镇户籍家庭、机关事业单位人员、企业引进人才等不同群体的保障面积标准。
也就是说，本次重点建设的保障房，主要服务于高不成低不就的工薪阶层，有点经济实力，但不多。将有别于为较低收入群体建设，采用配租形式提供的公租房、保障性租赁住房。
2.运作方式及价格：“14号文”要求市场化方式运作，按保本微利原则，公平公正配售。配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定。
也就是说，买保障房，基本就是成本价。根据多个渠道了解估计，像北京、深圳这样的超大城市，价格大概是市场价的一半以内。
3.能否交易：“14号文”强调严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。工薪收入群体购买的保障房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由各地政府按规定予以回购。
也就是说，彻底阻断上市交易的路径，房住不炒。保障房流转只有回购这一个路径，根据现行的政策，回购时会有价格测算，按测算价回购。
4.哪些城市建保障房：“14号文”强调稳慎有序、以需定建、尽力而为、量力而行。支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践。
也就是说，三四线城市的商品房都已经跌得很便宜了，保障房没有存在的必要。大城市的商品房仍然高高在上，保障房很有必要。
按照国务院《2020中国人口普查分县资料》，城区人口超过300万的城市共35个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。
有你所在的城市吗？
5.建房的地哪儿来：“14号文”提出保障房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。同时，要充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障房。并提出有条件支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的士地继续保留划拨方式。
也就是说，土地来源，一切好说，除了拍卖出让，其他能用的都可以用上，甚至变更土地用途也未尝不可。这可是大开方便之门啊，保障房的供应量很快就能上来。同时，这也极大地减少了开发的成本。
6.还可以改建商品房：“14号文”对商品住房库存大的城市，可按市场化、法治化原则，适当改建或收购存量商品房用作保障房，积极盘活利用闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。
也就是说，低价值的商品房会通过这种渠道出清，进一步改善商品房市场，也会大大增加保障房供应量。那些商品房快砸手里的房企，可以通过被政府收购为保障房的形式，回笼一部分资金。
7.盖房钱从哪儿来：“14号文”明确要加强在建设资金、住房公积金、开发贷和个人住房贷款、税费等方面对保障房的政策支持。
也就是说，上边这几项里边，有可以支持保障性住房开发的重点资金。前三项针对开发建设，后两项针对个人买房。
8.会让地方债台高筑吗：“14号文”除了要求按保本微利原则配售外，还要求各地做好项目风险评估，凡是因之新增地方政府隐性债务的，一律不得实施。
也就是说，地方债的问题优先级更高，如果政府没钱，那建保障房之前就得好好掂量掂量了。
9：低收入群体怎么办：“14号文”明确要求各地做好政策衔接，协调好保障性住房与公租房、保障性租赁住房和商品房之间的关系。
也就是说，公租房、保障性租赁住房（租-保障性质），保障房（买-保障性质），商品房（买-商品性质），将形成三个梯次，分队对应不同的群体。在具体落实上，目前每个城市都不太一样，这里就不详细讨论了。
上边这9点，就是文章中透露出的“14号文”细节。其实还有很重要的第10点，文章中没有明确提及。
10.产权：“14号文”中明确了“配售”二字，说明新的保障性住房属于配售型的住房，这就有别于配租的公租房、保障性租赁住房，新的保障房很可能是共有产权房。
这几年很多城市都有共有产权房，其中有的可以在市场上出售，比如上海，有的不可以在市场上出售，比如北京、深圳。
从“14号文”的要求来看，更类似北京或是深圳的模式，共有的产权能够解决户口、上学等，但不能在市场上流通，有效杜绝了投机。
也有人说，价格这么高，也不能在市场流转，这哪里算是分房？
每个人的需求不一样，保障性住房解决的本来就是刚需的问题，刚需者的困难是买不起属于自己的房，关键问题在于，什么样的价格，能让工薪阶层的钱花得值。
现在中央出台了指导意见，让各个地方结合实际制定实施办法，就是要八仙过海，各显神通，哪个地方能运用创新手段把保障房建好，把成本控制住，把价格打下来，哪个地方就赢得了“择人力权”，有人口，才有红利。
相信最终的价格是可以接受的。
最后写两个展望吧。
展望一：大城市的机关企事业单位会是试验田，也是第一批受众，优先享受到保障房的福利。
展望二：核心城市、核心地段的优质商品房会维持身价，长远看，老破小等劣质商品房将会逐渐恢复其本来的价值。
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