金地集团困局何解？_风闻

今年以来大到房企，小到从业者，在房地产身处巨幅震荡下行市场中，都饱受着不同程度的阵痛。

10月16日晚，金地集团（下称“金地”，SH:600383）发布公告，宣布64岁的凌克因身体原因请辞该公司董事长等职务，由总裁黄俊灿代为行使该公司董事长职务。

一石激起千层浪，在公告落地后的第二天，金地股价快速触及跌停，股价创近5年新低；另外债券市场，“16金地02”、“21金地01”、“20金地01”均跌超20%，触发临时停牌。

更让市场为之一惊的是，世界最负盛名的评级机构穆迪，基于金地信用状况大幅恶化，合约销售额减少、流动性恶化，以及未来十二至十八个月将有大量债务到期的因素，将其企业家族评级由“Ba3”调低至“B3”，同时展望评级也调整至“负面”。

我们不禁好奇，曾经碾压各大中小房企的地产一哥，如今怎么会深陷囹圄？

一、地产分崩离析下，换帅能解近忧？

目前房地产行业基本面下行压力空前，房企资不抵债困境程度历史罕见，可预见的是后续也将对经济及上下游产业链造成较大影响，各大中小房企必然会面临重新洗牌，竞争格局也会加速演变。

就在当下“生死存亡”之际，金地火急火燎着手换帅，此举的确耐人寻味。

金地官方给出的理由为：董事长凌克的辞职是因为身体原因，黄俊灿总裁代为行使董事长职务，是正常的管理团队交接，有助于公司管理团队的平稳过渡，以及公司的长期稳定发展。

凌克，可以说是金地的灵魂人物，作为集团的创始人之一，1999年开始担任金地集团董事长，掌舵25年之久，历经了金地上市、“招保万金”黄金时代、销售额破千亿等多个重要节点。

通过简介，金地的这次换帅怎么看都是让人倍感意外的。不过，结合当下金地持续恶化的业绩来看，金地要做的似乎不是仅仅简单换帅就能解决的，而要做似乎还有很多。

要知道，金地近几年的发展势头低落，利润持续下行，风险显著。据财报数据显示，2023年上半年，金地归母净利润15.32亿元，同比下降22.24%；扣非净利润13.95亿元，同比下降27.45%。

此外，10月10日，金地发布的2023年9月份销售情况的公告显示，2023年9月金地实现签约面积68.6万平方米，同比下降37.99%；实现签约金额131亿元，同比下降42.27%。2023年1-9月金地累计实现签约面积669万平方米，同比下降5.29%；累计实现签约金额1219.3亿元，同比下降25.23%。

从这一系列销售数据来看，金地目前的情况确实不太乐观。

回过头来看，过往在行业快速增长的背景下，市场增量向上掩盖了所有缺点，高负债的房企ROE和股价表现反而扶摇直上。然而，时移世易，在贷款集中度管理制度和三线四档的管理下，这些企业的风险逐渐暴露，随着行业出清加速，金地自然也立在了“悬崖”边上。

如今随着灵魂人物卸下重担，金地如何活下去？成为凌克辞任后最大的不确定。

不过，这样一位伴随着金地逐步成长壮大起来的老将就这样黯然退场，难免令人唏嘘，金地如今枯鱼涸辙的局面究竟是如何造成的？

二、债务压顶，打碎金地王冠

让我们追根溯源，回到金地正式进军房地产的1993年。

那一年还是金地涉足房地产业起步阶段的开始，经历了企业股份制改造，由国企转变为董事会管理的现代化企业后，金地马不停蹄的开发了首个住宅项目深圳·金地花园，同年成立了金地物业，这也标志着金地集团房地产开发业务盘子铺开。此后1998年公司完成增资扩股，这一阶段企业主要据点大本营，深耕深圳市场。

到了2001年，金地集团实现了上海证券交易所上市，同年进入北京市场，并开始了进军全国市场的步伐。在随后的三年间，金地也基本完成了华北、华东、华南、华中、东北、东南和西部七大区域的全国化布局。

然而从2010年开始后的几年当中，金地面临重大的人事变动和股权变动。比如，2010年，金地集团创业高管相继离职，管理层变动引起短期动荡，后续才形成了以凌克和黄俊灿为核心的稳定管理层。

而在后续的股权变动上，富德生命人寿和大家人寿通过持续十年的举牌，目前分别拥有29.83%和3.65%金地股份，第二大股东为深圳市福田投资控股有限公司，持股比例7.79%。上述股东中没有任何一个股东能够单独对公司形成控制关系，公司无控股股东。自此，金地也正式形成以险资财务投资为主，实际控制权交由以凌克为主导的职业经理人手上的股权结构。

不难发现，一直以来，金地头顶险企的光环。而实际上，当前的金地完全放权给凌克和黄俊灿等原金地领导班底做决策，险资在这里只是一个财务投资者，公司的实际经营权掌握在以凌克为首的管理层手中。在金地的年报中，亦鲜明披露公司没有实际控制人。

没有实控人，其实间接性的导致了金地发展败落。没有实控人，所以企业发展战略路线不稳，盲目的扩张加重了财务压力。

金地发展的巅峰节点是在2016年-2019年，2016年全年销售金额达到1006.3亿元，步入千亿房企行列，2019年金地在采取“精益管理、协同共进”的经营策略下，销售金额进一步攀升超2000亿元，为后期发展夯实了基底，那几年是真的风光无限。

本以为这次的战略会复刻此前的成功，但万万没想到，在随后房地产寒冬来临及行业整体销售承压的情况下，这次的调整不仅没有产生预期的效果，反而直接导致集团遭遇业绩下挫，一把将企业拽下神坛，财务状况一言难尽。

据金地中报数据，截至2023年6月末，集团资产负债率为72.1%，公司有息负债合计1096亿元，较2021年末下降12.7%。金地经营活动产生的现金流量净额仅有2.14亿元，同比下降96.51%；一年内到期流动负债与短期借款合计金额超414亿元，在手货币资金则为460.8亿元，仅仅只能勉强覆盖短债，金地财务困境进一步加剧，如何偿还长期债务仍面临巨大压力。

三、向国企求救，大象还能转身？

当然，在当前房地产仍未有任何回暖转机当下，如何活下去，自救寻出路，成为众多中小房企必须面对的必答题。

刚刚过去的9月，金地发布公告称，该公司正与第二大股东深圳市福田投资控股有限公司商讨，福田投控根据区域发展需要研究为金地在公开市场发行的公司债券或中期票据提供担保等增信措施。

而从政策端来看，2023年3月27日和9月15日，央行罕见宣布两次降准，每次皆降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），以此释放长期资金，助力实体经济融资需求。

此消息一出，很多人认为房地产开始回暖，行业将告别缺钱过日子的窘境。但仔细深究下就会发现，庞大且继续“输血”的民营房企仍处于震荡状态。

展望未来，房地产的趋势在于“大鱼吃大鱼”，国企并购可能会是接下来行业主旋律，那些抗风险能力较好的国企央企，例如保利、中海、华润、招商蛇口、金茂、越秀、建发等房企将成为楼市风向标。

因此，从这个维度来看，目前金地背靠国有独资的深圳市福田投资控股有限公司，也会是支撑其穿越房地产市场下行周期的重要依仗。

但打铁还需自身硬，当前需求端政策支持力度给力只是外因，对于引导房地产市场预期和信心回暖有明显帮助，而如何提升经营敏捷度，改善业绩颓势，灵活应对市场的变化，则是支撑金地走得更远的内因。

凌克辞职后，手捧接力棒的黄俊灿，能否找到内外因能动作用，带领金地顺利度过难关？

来源：贝多财经

作者：多客

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