转载：90 年代高位接盘的日本人，在房价崩溃后都怎么样了？_风闻

2023年9月28号，中秋前夜，在时代潮头扑腾了三年的某大发布了一则公告。寥寥十数字，万亿财富湮灭，写尽一代人的悲欢，花街游览，城头耸立，彷如昨日。想起一代宗师里赵老师所言：“人呐，此一时彼一时。过什么河脱什么鞋。有多大屁股就穿多大裤衩。”房产的祸是昨天惹的，只是到了今天才埋。从某大，融创，到近一些的远洋，中植，再到我和老杨出初江湖时的海航，安邦。收益私有化，成本社会化，风险全民化，已有之事，后必再有，已行之事，后必再行。阳光底下无新事，如今的的故事不过是当年的重播罢了。

但如果我们把光阴长河再拉远一些呢，日本作为过河中一颗被摸圆了的石头，当年那场全民炒房的昭和幻梦是如何诞生？[/code]那些动则几十万一平的高楼是如何兴起，那场时代大考下的人们最终又被裹挟去了何处？在具体到一个具象的问题：那些在90年代高位在东京买房的人，如今过的怎样了？宏大叙事的背后，这些野草尘埃般的小人物究竟是如何生存？这是过去的问题，也许能给如今一些答案，那么诸君且观，咱们梦回昭和。造梦1955年，日本彼时刚刚走出阴霾。从某种意义上来讲，这是该国自明治维新后，整个社会第一次没有了军备负担。日本开始全力发展经济，国资化身基建狂魔并全力推行电气化改造，工农业双线腾飞，工业增长率超过90%，日本经济出现了第一次大繁荣。当时媒体自豪地宣称：“这是神武天皇开国以来，最好的时代！”史称：神武景气。

这场景气持续了整整30年，直到20世纪70年代末，经济成长持续领跑世界。材料学斩获诺奖，医疗赶超欧洲，家电横扫全球。而1973年的石油危机叠加《马斯基法案》，让大排量的美国车销售遇冷;而以省油著称的日本车趁机攻占市场，打得美国本土车企节节败退，让曾经繁荣的“汽车城”底特律变成了一座鬼城。日本国内则是另外一幅情景：沿海城市形成了牢固产业链，旺盛的生产力不断向全世界输出产能，连老少边穷的四国岛也出现了对外贸易的城市群。

彼时的孙正义在后来接受采访时曾说：当年留美时，我压根不关心成绩，我只关心美国的新兴产业，这些都是我回日本创业的机会。后世诸多MBA课程上的时光机理论初具雏形。70年代的日本就是这样，社会上所有人的财富都在急剧膨胀，所有人都相信明天一定比今天更好，目之所及，皆是财富，心之所望，皆为美好。兴奋的人们就这样踏着70年代的热烈走进了80年代。1980年-1985年，美伶宗里根就贸易问题多次与日本沟通，要求缩减贸易逆差，结果适得其反，五年期间贸易逆差从360亿扩大到了1500多亿。

当日本人在纽约搂着西洋歌姬，在时光广场觥筹交错。在香榭丽舍一掷千金，他们提着大包小裹的奢侈品看着抓狂的美国汽车工人用大锤砸毁一辆辆本田和马自达；然后笑着说：没关系，尽管砸，我们会生产更多的汽车来抢占你们的市场。而身后的美国工人在呼喊：这是美国遭到的第二次珍珠港袭击。

而喜欢中国古语的日本人不知道有没有听过一句老话：烈火烹油，鲜花着锦。1985年9月22日，美元因为长期升值，严重影响出口，并带来极大的政府赤字。为解决该问题，美国牵头了日本、德国、法国以及英国的财政部长和央行行长在纽约广场饭店达成了五国政府联合干预外汇市场的协议。因协议在广场饭店签署，故该协议又被称为“广场协议”。协议核心就一句话：让美元贬值。

当年美国的想法是：老哥几个，我这出口眼看就不行了，麻烦大家伙配合我打压美元汇率，让我出口多少挣点钱，顺带着你们国家货币升值。师爷高，县长硬，咱哥几个又高又硬。双赢嘛，不磕碜。结果是，日元升值116%，德国马克升值102%，法国法郎升值76%，英国英镑升值75%。

但后世儿的中文互联网关于这场世纪会议各种解读和阴谋论纷飞，仿佛这协议就干了一件事儿，哄骗日元升值，刺破日本泡沫。更有甚者说美国靠着这协议直接干趴了日本，那个时代的亲历者如今大多都还活着呢，人家是老了，不是死了，咋，欺负老年人不上网啊。当时这协议签订时，日本国内是什么反应呢，不能说是不情不愿吧，只能是举国欢腾。打个比方，假设你的家族是日本的一个超级财团，氏前挂三的那种，拥有资产1万亿日元，对应的是50亿美元；而《广场协议》一旦签订，你家族的一万亿日元几年时间原地就变成100亿美元了，你乐意不？就算是工薪阶层，收入是200万日元，原本能兑换1万美元，告诉你《广场协议》一签，你就能兑换2万美元了，你开不开心？所以，《广场协议》签订的时候，日本的金融界，企业界，乃至工薪阶层，都是无比开心的。金融界可以去海外投资套利，企业界进口原材料加工生产更加划算，工薪阶层则是可以出国买买买。

当年的索尼公司，直接买下了哥伦比亚影视，时代广场和帝国大厦也被日本财团收购，日本民众满世界的旅游购物。对这些群体而言，除了日本本土，世界上其他地方的东西都变便宜了。NHK有个纪录片里采访当时日本的一个普通小学教师，说是原本每年冬天都要去夏威夷度假，这下日元升值，暑假也可以去欧洲购物了。但货币升值全是好处吗，怎么可能。国家经济发展通常由出口，投资和消费三驾马车的拉动，本国货币的升值势必带来出口的承压，道理很简单，本国货币升值。对于别的国家来说，就是进口成本变高了，这种情况下必然打压出口。但工厂主们既是实体产业的血脉，也是日本最大的地主。因为汇率的走高，日本经济迅速的开始由实转虚，股票、地产、娱乐取代制造业成为最火热的投资领域。

而这群日本的地主们发现，这年头，还TM还干实业啊。辛辛苦苦十几年，还不如自家工厂地皮一年升值赚得多。就这样，日元升值下的日本，违背常识的达成了所有人都满意的答卷。至此，这场诡异而绚烂的昭和幻梦正式开始。注意啦，注意啦，我下面说的只是历史，都是当年刊出过的新闻哈，和今天没有半毛钱关系。禁止恶意遐想。1983年，日本平均股价在8000日元，6年后膨胀到39000日元。当时就算对股票毫无常识的大妈购买，都能赢取500%的利润，日本股市的市值占了全世界的45%！地产更加疯狂，1987年东京地价同比上涨23%，次年继续同比上涨65%。经济连续51个月的高速增长，有赖于消费引擎的声浪轰鸣作响。日本政府在1989年推出了消费税，但丝毫没能放缓人们花钱的欲望。代表着精英生活的高尔夫球，一跃成为了全民运动。就连普通公司里的小职员都忙着办会员卡、练习挥杆。彼时，有厂商推出镶钻球杆三件套，售价1亿日元，没想到，3天内，发售的650套球杆一抢而空。

当年日本地产泡沫被吹到了2000万亿日元，一个东京市的地价就能买下整个美国。普通人疯狂买房，生怕错过财富快车。五六十万一平米的楼盘鳞次栉比，虽然中签率仅5%，日本购房者仍挥舞着钞票排队连夜摇号。当时的日本，随便拉住一个年轻人他都会告诉你：房子一定要买，没钱就去找银行贷款，贷款少了人家都不乐意。人家都嫌我张嘴要的少。什么？你说我没钱还？我怎么会没钱，我大学没毕业就天天被大公司的HR拉着银座吃饭，吉原泡澡，上班起步18薪，而且房价会涨的，一转手就是赚。什么？你说房产有泡沫？你是什么居心？小伙子，大家都在挣钱的时候，不利于团结的话，少说。

全民狂欢之际，没有人觉得有任何不妥，他们把高房价视为又一次“日本奇迹”。直到那个摧毁大藏省的男人出现。幻灭1989年，日本央行迎来了一位新行长：三重野康，他上台后说的第一句话就石破天惊：“打工族努力一辈子也买不起一套房子的社会是有问题的。”无房族欢呼雀跃，有房族嗤之以鼻。房价嘛，年年打压连连涨，跟着口号反着买，家里别墅靠大海。

但这次似乎，真的不一样了。在被媒体炮轰后，三重野康开始调整央行基准利率，从1%一路上调到6%，叠加1989年12月美军出兵伊拉克，石油危机爆发。日本作为高度依赖进口的工业型社会，开始出现全面物价飙升，高汇率加上高利率的代价下，日本股市再也撑不住了，日经指数一个月内暴跌70%。而1991年，《土地基本法》《地价税法》相继出台，日本开始对囤积土地的大开发商和炒房团征重税，谁房子多，谁多交税，税款高到无法承受的地步。这下地产也撑不住了，半年内，房价崩盘。到了年末，每天都有开发商倒闭，两年时间里共有2300多家开发商破产。

这群濒临破产的开发商冲进三重野康的办公室，要求央行出手救市，代表哭诉说：“现在只有两种地产公司，‘已经倒闭的’和‘将要倒闭的’。”三重野康不为所动，让他们回去筹款自救，很多开发商囤积的土地还没卖掉，公司就破产了。君以此兴，必以此亡。这么多年光吃肉，如今也该挨打了。结果就是，日本地价平均降了一半，东京降了67%，部分地方县城降价9成。自此，昭和梦碎，那些被时代裹挟的人们，都很怀念那个绮丽的幻梦。那些年的他们有无数的就业机会，股票每日新高，房产年年升值，至于工资，这世上还有每年不涨薪15%，年终奖不到半年的黑心公司吗？而这些都在房价的螺旋下降中彻底湮灭，房产无人接盘，房贷利率走高，在那几年购买房产的人们，余生都要为偿还贷款努力，沦为银行的人矿。更有甚者，无力偿还债务，房子被银行没收，自身也没有多少存款，负债累累之下走上自杀的不归路。

1991年，日本楼市崩溃之初，有2000多人跑到富士山中的青木原树海自杀，创下自杀人数的历史之最。活下来坚持还房贷的人戏称自己是“套牢族”。无论是否被这场浩劫牵连，整个90年代的日本民众都陷入了长久的绝望之中。舆论汹汹而来，而三重野康回应：真正健康的经济增长，应该没有通胀的增长。但最近5年，日本的繁荣违背了这个规律，社会不再重视生产和发明；上班族购买股票和房产，企业家购买艺术品和囤积土地，就连家庭主妇都在干投机，恶性金融案件不断发生。这种畸形繁荣早刺破比晚刺破要好。

1994年，三重野康卸任，面对几百名记者，他一脸淡然地表示：“我的行长生涯，没有任何遗憾。”而这位曾经的经济学天才在后世被冠以平成之鬼的恶名，常驻当代日本人最讨厌个人排行前三甲。幸存DNA之父詹姆斯.沃森曾说过：这个星球上的所有生物DNA里都刻着的基准只有一个：趋利避害。这场浩劫里当然也有幸运者，那些未购置房产并拥有大量流动资金的人获得了极佳的投资机会。而那些早早脱手房产的人也是赚得盆满钵满。但是社会达尔文主义下的狂热叠加信息茧房的包裹总是容易让人变得盲从。1992年-1994年，楼市刚开始崩溃时，很多人不愿意卖房，三十年的信仰调教之下，大家都觉得，这次也一样。经济学家天天在电视里讲“经济有周期性，下跌和上涨都是暂时的。”于是他们选择了再等等，这一等，就是二十年。

这些最后的接盘者无疑是最大的受害者。他们有人在享受过透支的未来后走了极端。有人自此颓废，荒芜在东京街头巷尾的阴暗处。就像是无耻之徒中的弗兰克老爹，但大多没机会活的那么戏剧性。而更多的幸存者则是重新拾起了团块世代的遗存。认真工作，偿还债务，看清生活，努力生活。收起了幻梦中的狂热，对物质需求追逐变得冷淡。低欲望的氛围自此开始蔓延。这里我说一个相熟的例子。

之前我们再聊日本的医疗时，曾提到过一位相熟的居酒屋老板，老爷子作为幻梦年代的亲历者，跟我们分享了他的幸存经历。老爷子不是东京人，老家是在千叶。当年大学毕业来到东京闯荡成了一名银行职员，20多岁的年纪与昭和狂热撞了个满怀。老爷子回忆到，那个时候自己入社第一年就拿了20薪。入职的大厅里挂了一个个大大的横幅，上面鲜红的八个大字写到：忘记储蓄， 全力贷款。大家为了放贷，会争相邀请客户吃饭消费，真正的求着把钱塞到人家手上。至于坏账，别开玩笑了。所有资产都在涨，怎么可能有坏账。

当时的银行前辈们每天教自己如何花钱，要买什么股票，假期该去什么地方玩。房子一定要买在核心的地方。钱不够就贷款嘛，至于审核，别闹了，你知道当年世界首富武井保雄在街边铺设了多少台，只用填写个人相关信息就能自助贷款的机器吗。不怕你消费，就怕你心累。说实话，在这样的职场氛围下，一个20多岁的小伙子能有多少分辨力呢。于是便贷款买下了如今这座房子。当时想着：辛苦十年，幸福一生。是啊 ，当年所有人都是这么想的。泡沫绚烂时有多美，破裂就有多碎。其实作为银行职员，老爷子也曾隐隐觉得这样的社会氛围有些不对劲，但身边所有人的资产都在极速膨胀。每个人都怕错过财富快车，在狂奔的时代里，原地踏步就是不进则退；那些曾经拼命放出去的贷款后来成了他完不成的KPI，每天都要为自己负责的一堆呆账坏账发愁。

往后三十年，他一直在努力还贷。17年退休开了这家居酒屋，一直到去年才完全还完余下的债务。我曾问他，您没想过断供吗？老人摇摇头说：没有。自己曾经也算是一名金融从业者，从业者就要有从业者的担当。更何况，在日本，信用破产的下场可是比财务破产要更麻烦。我又问他，您前半生经历了那个梦幻年代如今又经历了这一生劳苦，心里肯定有落差吧。但老人倒很豁达，他说：至少我住在东京，孩子在全日本最好的城市长大，得到了最好的条件。倒霉的又不止我一人，你看那个总来喝酒的松本，一喝多就骂我那个，他的当年的贷款就是我办理的，我都退休了他还没还完。东京这样的人还有很多，他们不依然坚强的活着吗？

我和老杨听完，相顾无言，想说点啥，又不知道说啥，还是再续杯酒吧。重生好了，上面这些日本的苦难，失去的三十年对中文互联网上来说，肯定是喜闻乐见的，大家看的不少了。诸位能看到这儿，大概率都是自己人，咱们再说点如今在中文互联网上没啥人愿意说的，愿意说的人也未必懂的东西。经过了三十年的挤泡沫，如今的日本地产，或者说东京地产如何了呢。直接说结论：东京整体房价已经连涨了十年，其中核心的东京23区平均年度涨幅在2.5%左右；而因为疫情放水的原因，标志着高净值人士的塔楼，三年涨了接近一倍。

肯定有人说了，这不泡沫再来一遍吗？还真不是，23年日企利润历史新高，23年日经指数历史新高。虽然房价有涨幅，但这十年来，日本人均薪资也在不断上升，以中国熟知的新宿区为例，如今的房价收入比大约在8.5左右。这里的8.5是指一个东京都30岁男性平均年薪595万日元来算，8.5年可以买一套平均5743万的新宿区70㎡公寓。注意，这个70㎡指的是永久产权，无公摊，通常还能白送10㎡阳台的那种。这个算泡沫吗，留给诸位评价。

至于上面这个数据准确吗，我留个网站，诸位自查：https://tochidai.info/cn/tokyo/至于日经指数和日企利润，这数据太好查，诸位可以去那个不存在的网站上随手看看。关于东京房产，中文互联网已经很久没有新内容了，如今看到的无非还是泡沫论那一套东西，但真相究竟如何呢？那些动则上亿日元的塔楼需要排队抽签抢购，那些核心地段的二手公寓，可以整体带着住户出售，年回报率做到5%以上。因为土地产权私有化的原因，在东京自己买块儿盖栋小楼的成本居然只要三四百万人民币？这些内容我看遍了中文互联网也几乎都未曾看到，也许是懂得不想说，也许是能说的不想懂。那么既然如此，我接下来会开个专题，好好聊聊这十年来的东京房产实录。尾声世界历史上有无数次的经济泡沫，19世纪英国的南海金矿泡沫、荷兰的郁金香股票泡沫，20世纪初的美国铁路泡沫……

让人奇怪的是：人类怎么一点都没有学聪明？尽管每一次泡沫都有过去的影子，可是人类还是一次次重蹈覆辙。诺贝尔经济学奖快有一个世纪了，那么多聪明过人的脑袋得了这个奖；卫星在万里的星空中，能算出你把钥匙藏在家门口的第几块砖头下，人类也能把羊变成人，怎么人类就是不能避免这些如此相似的泡沫？总是有人说，自有国情在此，这次不一样。而经济学届最著名的语录之一就是：这次也一样~

（东京老萧）

PS：一家之言，转过来主要是让大家了解一下别人的说法。