发达国家人均住房面积对于中国房地产没有参考价值_风闻

老舒说事（223）任何数据和理论如果不结合中国国情很可能就会荒腔走板

发达国家人均住房面积对于中国房地产没有参考价值

舒建川实观工作室

复旦大学特聘教授、重庆市原市长黄奇帆在与《财经》杂志总编辑王波明对话中说到房地产出现十大拐点：“第五，2020年中国人均住房面积就达到了50平方米，全世界发达国家人均50就是天花板，想泡沫化需求都泡不出来的。”言下之意中国房地产很难再有很大的需求了。

对于黄奇帆的观点我有不同意见，不能照搬国外的经验，而要深入理解中国的房地产自己的独特之处。房地产发展走下坡路，是因为房价太高和房地产商负债率太高引起的，并不是人均住房面积导致的。因为中国房地产市场有一些独特的国情与国外不一样。

1、    **中国有数亿外出打工的人，这种两地模式导致很多人会在工作地和老家都要买房子，**在经济条件允许的情况下，为了老人和小孩，也必须两个地方都要有比较合适的住房。

2、    异地养老的模式正越来越流行。许多城市里的居民退休以后，在身体健康还不错的情况下，他们想要逃离喧嚣嘈杂的城市环境，要到中小城镇、农村买房，过悠然自得、清净而原生态的生活，要青山绿水和新鲜空气。

3、    候鸟型生活的人也越来越多了。主要是那些在北方居住的人，不喜欢寒冷的冬天，尤其是冬季很少在户外活动，对他们来说很不方便和很不舒服。另外有些身体不太适合很严寒的群体，也想到南方去过冬，所以像海南、广西、云南等地就有很多北方人在冬天去居住。同样少数南方人因为不习惯炎热的夏天和潮湿的气候，也会去干燥、凉快的地方购买房产。

4、    旅居正成为沉浸式旅游的重要角色。现在喜欢旅游的人越来越多了，部分人不喜欢走马观花式的打卡旅游，而是希望在喜欢的地方住一段时间慢慢品味当地的风土人情，把自己融入到当地的衣食住行中去，这就需要在当地租房或者买房，所以住房的需求就大大增加了。民宿和分时度假的兴起，也与这个因素有关。

5、    **国外一般都是按照实际使用面积计算人均住房面积，而我国一般都是按照建筑面积计算人均住房面积的。**两者至少相差20-30%，所以国外的人均住房面积与国内的人均住房面积没有可比性。

上述这些人的逻辑就是投资和居住两者兼顾，也不怕房地产市场大起大落。**所以说，很多事情国外的经验、理论和模式在中国就会失灵，或者没有参考价值。**因为中国国情不一样，生搬硬套必然会荒腔走板。权威的经济理论至今还不能解释中国经济发展的根源和机理，因为全世界从来没有中国这样非完全的市场经济模式下得到长期和高速发展。对于这点我们应该拥有足够自信！

2023-10-24