碧桂园“膨胀术”下的垃圾工程_风闻

问道者 杜一用

现在的“宇宙第一房企”碧桂园不仅被巨大的债务黑洞搞得焦头烂额，昔日“456”高周转模式下催生的一系列“垃圾工程”也相当棘手。

456高周转模式是碧桂园在2018年推出的，即4个月开盘、5个月收回房款、6个月回笼全部投资资金。隔年，这一模式又升级为“345”。碧桂园能够后来居上，坐上“宇宙第一房企”的位置，就受益于“高周转+高杠杆”。

“高周转+高杠杆”的逻辑大致是：碧桂园投入1亿元买地，货值大概可以做到7亿。实行456高周转模式后，碧桂园可以在6个月内收回全部投资，资本能够在一年内完成两次周转。据此计算，一年时间里，碧桂园即便在不加杠杆的情况下，也可以用1亿元的原始资金，撬动14亿货值。按10%利润率计算，就有1.4亿元的净利润。

如果加上杠杆术，宇宙房企的膨胀速度真不是面粉变成面包可以比拟的，有点像核裂变了。预售制回笼的资金理论上要用于本项目的后续开发，由于建筑业普遍实行分包制，承建方需要垫资，回笼的预售款就变成了闲置。同样按1亿元原始本金计，开发商只挪用50%预售资金用于新项目开发，一年14亿货值可以挪用的资金就有7个亿。因为6个月后才能回笼全部投资，挪用的销售款一年内只能周转一次，但挪用7亿元资金对应增加的货值也能达到49亿。第二年可供挪用的资金基数就完全不一样了，只按一半25亿元计算，就可以再撬动175亿元的货值。

“14+49+175”，也就是说，在456周转模式下，碧桂园只投入1亿元的原始资金，用两年时间就可以把销售额做到200多亿。看懂了碧桂园的“膨胀术”，也就明白了黄金时代下的房企为什么这么能赚钱；“三道红线”划出后，为什么去杠杆后的碧桂园会欠下1.36万亿、恒大会欠下2.38万亿的负债。

但万物生长都有其内在的必然规律，建筑工程也是如此，人不是钢，晚上需要休整，水泥要达到100%凝固，就要有三个星期的时间。在碧桂园的高周转模式下，所有必然周期都被人为压缩了，快马加鞭的结果，施工事故接二连三，粗制滥造偷工减料的垃圾工程频频出现。

海南省临高县金沙滩椰林湾就属于碧桂园“垃圾工程”里的一个。椰林湾有约8000户业主，有高层有别墅。四年前，有别墅业主发现房子都让白蚁给蛀坏了，不得不重新装修，敲开一看傻眼了：室内用建筑垃圾回填，到处都是坑；拆除隔墙发现填充墙空洞砂浆不饱满，不设拉接钢筋；海南省是白蚁高发区，房屋却没有进行白蚁预防设计，进户门用木板，厨柜用纸板，这些都是白蚁可口的食材；下水管有破洞也不作更换。总之，怎么看都像是一个垃圾工程。

其实，类似的遭遇不只有海南椰林湾业主，找度娘问问，从南到北、从东到西，都有不同城市的业主在四处投诉碧桂园的房屋质量问题。

现在，碧桂园在清偿债务和保交楼上的态度还算配合，但能不能兑现，还是个未知数。至于全国各地业主的质量投诉，估计短期内是顾不上了。