碧桂园“膨胀术”下的垃圾工程_风闻
经济道理-10-14 20:14
问道者 杜一用
现在的“宇宙第一房企”碧桂园不仅被巨大的债务黑洞搞得焦头烂额,昔日“456”高周转模式下催生的一系列“垃圾工程”也相当棘手。
456高周转模式是碧桂园在2018年推出的,即4个月开盘、5个月收回房款、6个月回笼全部投资资金。隔年,这一模式又升级为“345”。碧桂园能够后来居上,坐上“宇宙第一房企”的位置,就受益于“高周转+高杠杆”。
“高周转+高杠杆”的逻辑大致是:碧桂园投入1亿元买地,货值大概可以做到7亿。实行456高周转模式后,碧桂园可以在6个月内收回全部投资,资本能够在一年内完成两次周转。据此计算,一年时间里,碧桂园即便在不加杠杆的情况下,也可以用1亿元的原始资金,撬动14亿货值。按10%利润率计算,就有1.4亿元的净利润。
如果加上杠杆术,宇宙房企的膨胀速度真不是面粉变成面包可以比拟的,有点像核裂变了。预售制回笼的资金理论上要用于本项目的后续开发,由于建筑业普遍实行分包制,承建方需要垫资,回笼的预售款就变成了闲置。同样按1亿元原始本金计,开发商只挪用50%预售资金用于新项目开发,一年14亿货值可以挪用的资金就有7个亿。因为6个月后才能回笼全部投资,挪用的销售款一年内只能周转一次,但挪用7亿元资金对应增加的货值也能达到49亿。第二年可供挪用的资金基数就完全不一样了,只按一半25亿元计算,就可以再撬动175亿元的货值。
“14+49+175”,也就是说,在456周转模式下,碧桂园只投入1亿元的原始资金,用两年时间就可以把销售额做到200多亿。看懂了碧桂园的“膨胀术”,也就明白了黄金时代下的房企为什么这么能赚钱;“三道红线”划出后,为什么去杠杆后的碧桂园会欠下1.36万亿、恒大会欠下2.38万亿的负债。
但万物生长都有其内在的必然规律,建筑工程也是如此,人不是钢,晚上需要休整,水泥要达到100%凝固,就要有三个星期的时间。在碧桂园的高周转模式下,所有必然周期都被人为压缩了,快马加鞭的结果,施工事故接二连三,粗制滥造偷工减料的垃圾工程频频出现。
海南省临高县金沙滩椰林湾就属于碧桂园“垃圾工程”里的一个。椰林湾有约8000户业主,有高层有别墅。四年前,有别墅业主发现房子都让白蚁给蛀坏了,不得不重新装修,敲开一看傻眼了:室内用建筑垃圾回填,到处都是坑;拆除隔墙发现填充墙空洞砂浆不饱满,不设拉接钢筋;海南省是白蚁高发区,房屋却没有进行白蚁预防设计,进户门用木板,厨柜用纸板,这些都是白蚁可口的食材;下水管有破洞也不作更换。总之,怎么看都像是一个垃圾工程。
其实,类似的遭遇不只有海南椰林湾业主,找度娘问问,从南到北、从东到西,都有不同城市的业主在四处投诉碧桂园的房屋质量问题。
现在,碧桂园在清偿债务和保交楼上的态度还算配合,但能不能兑现,还是个未知数。至于全国各地业主的质量投诉,估计短期内是顾不上了。
