拍卖土地决策正确惟实施时机并不适当_风闻
富權-豈能盡如人意,但求無愧我心09-29 04:12
澳门回归后的第三次公开拍卖土地招标于前日进行,分别于上午和下午就凼仔「BT8」地段及「BT9a」地段两幅国有土地的判给公开开标程序并宣布判给结果。「战况」之「冷冻」出乎所有人的意外。其中「BT8」地段竟然流标「冇人吼」,「BT9a」地段虽然有人「帮衬」也只得一份标书参与,等于是「独家竞争」。开标委员会经约一个半小时程序,包括审议分析文件、资格及出价,「独家」入标的「得宝国际—旭升投资合作经营」的标书获接纳投标,其八亿九千三百六十六万六千元的出价也获通过,最后确定其中标,仅高于底价一亿一千六百多万元亦即一成半。这与二零零八年的第二次拍卖土地,竞争极为激烈,竟然以高出底价十倍左古,各为五亿五千五百万元及八亿六千七百九十二万八千元的「天价」,由同一家公司夺得,折算后平均每方呎楼面的地价约为三千余元,加上建筑费用、利息、发展商合理利润等,届时售价可能会达到每方呎五千余元,直迫南西湾区豪宅相比,形成极为鲜明及强烈的差异。
其实,就连其中「BT9a」地段的得标者「得宝国际—旭升投资合作经营」的代表邓汉昌也坦言,对没其他发展商入标竞争感意外,并承认其出价保守。其言下之意,倘是其标书的出价只是略高于底价,也可能会中标。实际上,在现场,就有记者询问,会否后悔未出更低的价钱?邓汉昌直言,这价钱已属低限,是一个比较保守的出价,也是反映现时市况的价钱。
不过,即使如此,有本地发展商估算,按照一般营运惯例,该地段在建成后的售价,可能是以建筑面积计算每呎八千元左右,利润率约为一成五。这与将资金存入银行套息的收益,其实相差无几。但如考虑到未来几年特区政府将有大量的公共房屋单位推出,而且也正在推动「夹屋计划」,该地段位置兴建的商业市场楼宇的「段位」比「夹屋」等高不了多少,可能其在出售时,售价会「受压」。
这也正是这次拍卖土地,竟然没有已经叫喊「饿地」多年的本地传统发展商入标的其中一个原因。实际上,这次「独家」入标的「得宝国际—旭升投资合作经营」,并非是本地区传统的发展商,而是非传统发展商,甚至「名不经传」,因而是带有对本地房地产市场「试水温」的意思。但因为本地传统发展商「按兵不动」,结果就让其「一炮而中」「一鸣惊人」,可谓「冷手执个热煎堆」。
为何本地传统发展商,会从十五年前的激烈竞争,到今日的「跷手冷眼观望」?这除了是十五年前的那一次拍卖土地,澳门与邻近地区的房地产市场「热到发狂」,及澳门回归后只是进行过一次其实是形式上的「竞投」,未有公开拍卖过土地,传统发展商都很「饿地」的客观原因之外,还有一个很特殊的主观原因所造成。那就是,当时澳门社会充斥着一股暴戾之气,经常有人上街进行暴力式游行。其中一个诉求,就是抓住「欧文龙事件」,攻击特区政府「黑箱作业」、「贱价批地」,因而强烈要求公开拍卖土地。因而特区政府决定以公开拍卖土地来回应这个批评,而且属于特区政府「管治同盟」的爱国爱澳传统发展商,也予以积极配合,以高于底价多倍的标书入标,以实际行动反驳「贱价批地」的批评。幸好当时只是采用暗标竞投方式,倘是顺应「意见领袖」的社会诉求,采用公开喊价拍卖方式,在现场此起彼落喊价的「斗气」气氛之下,说不定拍卖结果是地价更高,导致原本是「贫民窟」的筷子基的楼价,与国际豪宅「大潭一号」看齐。
或许,这种效应,正是公权力部门中某些人所希望能看到的,认为可以为自己曾遭受的「黑箱作业批地」批评作「平反」。但正因为这次拍卖土地的得高于底价十倍,所处地段在当时还是「待开发的处女地」,因而得标的发展商长期没有开发,直到按照《土地法》规定可能会逾期收回,及房地产市场的楼价也倍升,而且该地段也基本发展成熟,从「贫民区」跃升为「中产区」之后,才将之兴建为中高档楼宇。
而现在的情况正好与十五年前相反。在建立和健全维护国家安全的法律体系及执行机制,以及实行「爱国者治澳」原则之后,当年那种动辄就「上街游行」的现象无影无踪,「意见领袖」也无声无息,传统发展商不再承受需要「拍硬档」配合政府反制「反对派」各种不实的批评言论的压力。因而特区政府的各种市场运作,就真真正正的按照市场规律行事,商人的营运也是如此。
而目前的「市场规律」,却是不适合推出土地进行公开拍卖,即使是该决策时正确的,在现时也是「不合时宜」。一方面,在「大环境」而言,与澳门特区房地产市场有联动相关的内地的房地产市场,正处于「低潮」,而且还是「没有最低,只有更低」。不但是一些地方政府的「城投债」「爆雷」,而且前些年某些房地产商违背习近平主席「房住不炒」政策而疯狂炒卖的商业行为,现在受到市场规律的「惩罚」,就连「巨无霸」恒大及其老板曾经的「首富」许家印,也是「眼看他起高楼,眼看他宴宾客,眼看他楼塌了」。而且,有部分「房奴」也沦为「负翁」,甚至面临着「断供」的危险。还有一个情况不容忽略的是,国家住建部最近公布调查统计,我国目前有住宅六亿栋。如果每栋房子住十个人,就足以容纳六十亿人,而中国目前的人口只有十四亿人。可见,我国商品房存量严重拥挤。尽管如此,每年至少有一千四百万套新商业公寓进入市场。在此背景之下,必然会影响到澳门的房地产市场,因而澳门的传统房地产发展商,对这次公开拍卖土地实行「袖手旁观」。
另一方面,在「小环境」来说,澳门特区政府尤其是现任行政长官贺一诚,十分重视居民的「上楼难」问题,千方百计予以解决。在其前任「种树」之下,现在即将享受「乘凉」的收获期。新城填海区A区的公共房屋即将推出,就在上述两幅土地推出拍卖的同时,贺一诚批示下调经济房屋的申请收入上限及资产剩值上限,特区政府也宣布新一期经济房屋申请即将开展。另外,「夹屋计划」也正在实质性地推展中,横琴深合区的「澳门新家园」也即将开售。这对并非是属于「高档豪华型」而是与「夹屋」较为接近的凼仔「BT8」地段及「BT9a」地段的拍卖,就形成了一定的「挤兑压力」。
其实,如果这两幅地段的拍卖,是在贺一诚去年八月间首次表态,「本澳已有许多年没有土地拍卖,明白市场缺乏土地发展,政府将推出土地拍卖」之时就果断推出进行,可能反应将会较为热烈些。因为一方面,上述的「大环境」和「小环境」现象尚未出现,而且许多发展商都怀有「战胜疫情,蓄势待发」的意态。另一方面,因为受三年疫情影响,澳门博彩业严重受挫,政府库房收入也呈现「财政赤字」,虽然贺一诚也声称,「不要期望土地拍卖能增加库房许多收益」,但传统发展商仍然怀着「帮助特区政府度过难关」的良好意愿,「出钱出力」地踊跃参与竞投,并籍此而协助特区政府建立「土地财政」的机制。