拍卖土地决策正确惟实施时机并不适当_风闻

  澳门回归后的第三次公开拍卖土地招标于前日进行，分别于上午和下午就凼仔「BT8」地段及「BT9a」地段两幅国有土地的判给公开开标程序并宣布判给结果。「战况」之「冷冻」出乎所有人的意外。其中「BT8」地段竟然流标「冇人吼」，「BT9a」地段虽然有人「帮衬」也只得一份标书参与，等于是「独家竞争」。开标委员会经约一个半小时程序，包括审议分析文件、资格及出价，「独家」入标的「得宝国际—旭升投资合作经营」的标书获接纳投标，其八亿九千三百六十六万六千元的出价也获通过，最后确定其中标，仅高于底价一亿一千六百多万元亦即一成半。这与二零零八年的第二次拍卖土地，竞争极为激烈，竟然以高出底价十倍左古，各为五亿五千五百万元及八亿六千七百九十二万八千元的「天价」，由同一家公司夺得，折算后平均每方呎楼面的地价约为三千余元，加上建筑费用、利息、发展商合理利润等，届时售价可能会达到每方呎五千余元，直迫南西湾区豪宅相比，形成极为鲜明及强烈的差异。

  其实，就连其中「BT9a」地段的得标者「得宝国际—旭升投资合作经营」的代表邓汉昌也坦言，对没其他发展商入标竞争感意外，并承认其出价保守。其言下之意，倘是其标书的出价只是略高于底价，也可能会中标。实际上，在现场，就有记者询问，会否后悔未出更低的价钱？邓汉昌直言，这价钱已属低限，是一个比较保守的出价，也是反映现时市况的价钱。

  不过，即使如此，有本地发展商估算，按照一般营运惯例，该地段在建成后的售价，可能是以建筑面积计算每呎八千元左右，利润率约为一成五。这与将资金存入银行套息的收益，其实相差无几。但如考虑到未来几年特区政府将有大量的公共房屋单位推出，而且也正在推动「夹屋计划」，该地段位置兴建的商业市场楼宇的「段位」比「夹屋」等高不了多少，可能其在出售时，售价会「受压」。

  这也正是这次拍卖土地，竟然没有已经叫喊「饿地」多年的本地传统发展商入标的其中一个原因。实际上，这次「独家」入标的「得宝国际—旭升投资合作经营」，并非是本地区传统的发展商，而是非传统发展商，甚至「名不经传」，因而是带有对本地房地产市场「试水温」的意思。但因为本地传统发展商「按兵不动」，结果就让其「一炮而中」「一鸣惊人」，可谓「冷手执个热煎堆」。

  为何本地传统发展商，会从十五年前的激烈竞争，到今日的「跷手冷眼观望」？这除了是十五年前的那一次拍卖土地，澳门与邻近地区的房地产市场「热到发狂」，及澳门回归后只是进行过一次其实是形式上的「竞投」，未有公开拍卖过土地，传统发展商都很「饿地」的客观原因之外，还有一个很特殊的主观原因所造成。那就是，当时澳门社会充斥着一股暴戾之气，经常有人上街进行暴力式游行。其中一个诉求，就是抓住「欧文龙事件」，攻击特区政府「黑箱作业」、「贱价批地」，因而强烈要求公开拍卖土地。因而特区政府决定以公开拍卖土地来回应这个批评，而且属于特区政府「管治同盟」的爱国爱澳传统发展商，也予以积极配合，以高于底价多倍的标书入标，以实际行动反驳「贱价批地」的批评。幸好当时只是采用暗标竞投方式，倘是顺应「意见领袖」的社会诉求，采用公开喊价拍卖方式，在现场此起彼落喊价的「斗气」气氛之下，说不定拍卖结果是地价更高，导致原本是「贫民窟」的筷子基的楼价，与国际豪宅「大潭一号」看齐。

  或许，这种效应，正是公权力部门中某些人所希望能看到的，认为可以为自己曾遭受的「黑箱作业批地」批评作「平反」。但正因为这次拍卖土地的得高于底价十倍，所处地段在当时还是「待开发的处女地」，因而得标的发展商长期没有开发，直到按照《土地法》规定可能会逾期收回，及房地产市场的楼价也倍升，而且该地段也基本发展成熟，从「贫民区」跃升为「中产区」之后，才将之兴建为中高档楼宇。

  而现在的情况正好与十五年前相反。在建立和健全维护国家安全的法律体系及执行机制，以及实行「爱国者治澳」原则之后，当年那种动辄就「上街游行」的现象无影无踪，「意见领袖」也无声无息，传统发展商不再承受需要「拍硬档」配合政府反制「反对派」各种不实的批评言论的压力。因而特区政府的各种市场运作，就真真正正的按照市场规律行事，商人的营运也是如此。

  而目前的「市场规律」，却是不适合推出土地进行公开拍卖，即使是该决策时正确的，在现时也是「不合时宜」。一方面，在「大环境」而言，与澳门特区房地产市场有联动相关的内地的房地产市场，正处于「低潮」，而且还是「没有最低，只有更低」。不但是一些地方政府的「城投债」「爆雷」，而且前些年某些房地产商违背习近平主席「房住不炒」政策而疯狂炒卖的商业行为，现在受到市场规律的「惩罚」，就连「巨无霸」恒大及其老板曾经的「首富」许家印，也是「眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了」。而且，有部分「房奴」也沦为「负翁」，甚至面临着「断供」的危险。还有一个情况不容忽略的是，国家住建部最近公布调查统计，我国目前有住宅六亿栋。如果每栋房子住十个人，就足以容纳六十亿人，而中国目前的人口只有十四亿人。可见，我国商品房存量严重拥挤。尽管如此，每年至少有一千四百万套新商业公寓进入市场。在此背景之下，必然会影响到澳门的房地产市场，因而澳门的传统房地产发展商，对这次公开拍卖土地实行「袖手旁观」。

  另一方面，在「小环境」来说，澳门特区政府尤其是现任行政长官贺一诚，十分重视居民的「上楼难」问题，千方百计予以解决。在其前任「种树」之下，现在即将享受「乘凉」的收获期。新城填海区A区的公共房屋即将推出，就在上述两幅土地推出拍卖的同时，贺一诚批示下调经济房屋的申请收入上限及资产剩值上限，特区政府也宣布新一期经济房屋申请即将开展。另外，「夹屋计划」也正在实质性地推展中，横琴深合区的「澳门新家园」也即将开售。这对并非是属于「高档豪华型」而是与「夹屋」较为接近的凼仔「BT8」地段及「BT9a」地段的拍卖，就形成了一定的「挤兑压力」。

  其实，如果这两幅地段的拍卖，是在贺一诚去年八月间首次表态，「本澳已有许多年没有土地拍卖，明白市场缺乏土地发展，政府将推出土地拍卖」之时就果断推出进行，可能反应将会较为热烈些。因为一方面，上述的「大环境」和「小环境」现象尚未出现，而且许多发展商都怀有「战胜疫情，蓄势待发」的意态。另一方面，因为受三年疫情影响，澳门博彩业严重受挫，政府库房收入也呈现「财政赤字」，虽然贺一诚也声称，「不要期望土地拍卖能增加库房许多收益」，但传统发展商仍然怀着「帮助特区政府度过难关」的良好意愿，「出钱出力」地踊跃参与竞投，并籍此而协助特区政府建立「土地财政」的机制。