北京的豪宅不好做了_风闻
地产风声-地产风声官方账号-听，这风声，好像在说秘密09-27 13:53
文 | 内幕君
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前几天，国际奥委会主席巴赫在杭州看到“茶上拉花”，直呼“舍不得喝”。
旁边的工作人员介绍：这是源于宋代的茶艺。
严谨的网友科普说，巴赫看到的是茶膏画，灵感来自宋代茶百戏，属于现代创新。
也有网友说这不重要，重要的是成功输出，给外国人一点小小的中国文化震撼：
我们1000年前就会拉花了。
不少老祖宗早就玩明白了的东西，搁到现在总被我们以为是舶来的，比如会所。
同样是1000年前，在物质和精神双丰收的大宋，已经有了会所的形态：酒肆、茶楼。
文人雅士可以在茶楼点茶、挂画、焚香、插花，这种文艺活动在古代叫雅集。比起唐人大宴宾客的豪放，宋人更喜欢玩私密的小圈子。
雅集活动也可以在山水间展开，在自家庭院里进行，要说舶来，顶多会所这个词是舶来的，私密的圈层社交场域，老祖宗说我熟。
宋代雅集非常多元化，一次可以承载多项活动，不局限于饮酒赋诗，e人可以载歌载舞，i人可以打坐参禅、抚琴拨阮：
人人都能自得其乐。
一千年以后的今天，我们的圈层活动反而不那么友好。
像一些豪宅打造的小区会所，功能相对单一，甚至有点敷衍。
放几台跑步机就是健身房，放几张茶几是茶室，放几件艺术品是艺术空间，再标配一个恒温泳池，一个会所差不多做好了。
客户一寻思发现，房价每平10万，会所面积连1000平都没有：
太跟不上有钱人的社交需要了。
尤其是寸土寸金的北京豪宅项目，开发商习惯在会所上做减法，利用架空层搞泛会所，为了省钱，就做开放式或半开放式。
他们更喜欢把钱花在大门上。
大门容易给人视觉冲击，又不像会所后期需要维护，耗财耗力。
这使得豪宅市场渐渐跑偏，以前无会所不豪宅，现在无大门不豪宅，房企越来越像卖大门的。
最近，北京亦庄新上一个豪宅项目，开发商终于像做豪宅的了。
这个项目打造的会所室内面积足足有：
3490㎡。
功能布局上，既有豪宅会所常见的恒温泳池、健身房、茶室，还有少见的KTV、室内高尔夫、面包房、私宴区、SPA、小恐龙主题儿童娱乐区……
私宴区效果图
仔细研究会发现，它就考虑到了全龄层、多元化兼容的问题。
妈妈和孩子去面包房烘焙，男主人去高尔夫秀场社交，老爷子品茶，老太做SPA，家庭聚会到私宴区用餐，再上KTV包间吼上几嗓子。
甚至还考虑到了业主家的小猫小狗，专门配置萌宠小屋。
不管i人e人，男人女人，小孩老人，还是喵星人，都能在会所里找到乐趣。
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这个给了会所3000多平宠爱的项目叫「招商玺」。
操盘方是招商蛇口，大家很熟悉；玺系是招商最顶级的产品系，上海外滩、深圳太子湾、京城南二环都有代表作，市场辨识度很高，大家也很熟悉。
不过，招商玺作为全新玺系的首个作品，就比较神秘了。前几天项目售楼处开放，升级后的亮点终于第一次系统性公开。
深入了解招商玺后，我对项目会所、园林、立面的印象特别深：
因为它们开创了很多北京的第一次。
受空间布局限制，很多会所只设置一个主出入口，招商玺打造了两个。
从地面走，社区归家大堂→三进下沉庭院，各功能区围合庭院错落布局，满足功能的同时，步移景异的场景感也拉满；
也可以从地下走。
会所景观长廊效果图
招商玺做了北京首个社区地下交通港，巧妙布局U型动线，集合“会所对外入口”+“网约车落客区”+“快递外卖物流中心”功能，业主驱车归来时想先去会所，或者朋友来访去会所接到，无需上到一楼，直接从地下主入口抵达。
有了地下出入口，不用担心风吹日晒。
功能的丰富性，再加上风雨无阻的通达便捷性，让招商玺会所拥有另一个能打的点：
四季都能沉浸式体验。
地下落客区效果图
试想一下，如果是开放或者半开放式的泛会所，夏天太热、冬天太冷，一年至少半年用不了。
这还不够，招商玺运用大面积艺术屏风+天然石材+奢华灯带，营造出了大气且极致质感的地下落客区，比一些豪宅的地面主入口还体面。
别人重视大门，重视地面归家动线中看得见的地方，招商玺在看不见的地方悄悄发力。
看得见的地方那就更卷了。
比如，开创性打造了北京唯一的64000㎡半藏森林式园林。
园林景观规划示意图
在虚实层叠的景观场域中，招商玺定制化布局十二幕生活场景。
外观上借鉴宝格丽酒店、安缦酒店设计风格，让森林与酒店场景交融；
园林景观效果图
功能内涵上充分考量人居需求，通过丰富的外挂功能性空间，比如自然营地、森林书社、Workshop俱乐部等，满足业主的仪式感、治愈感、活力感……
园林景观效果图
漫步于这样的园林之中，归家就像旅行，会有一种时时在度假的松弛感。
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总的来说，招商玺的会所和园林之所以让人印象深刻，关键在：
它不为了做而做。
他们避免了普通会所功能与功能的割裂，会所与园林的割裂，更强调互动与交融。
会所泳池效果图
同时不做简单功能叠加，而是做场景赋能，给了业主生活、社交、轻度假闭环的全域场景。
社区园林效果图
这也让招商玺遥遥领先于北京高端市场，特别是领先于亦庄市场。
被称为“国际庄”的亦庄，最近十年的GDP和房价双双跑赢北京大盘。
以2022年数据为例，亦庄GDP2800亿，名义增速达14.1%，规模位列全市第五，增速高居全市第一，恐怖的是，增速比全市平均值高了：
10.8个百分点。
房价方面，5年前的亦庄每平大概4万左右，目前均值在7-8万，高品质豪宅已经上到10万+。
4个千亿级产业集群、90多家世界500强企业，让亦庄含科技量特别高，成为北京10万+核心板块中唯一一个「职住平衡」的区域。
这也让亦庄继望京之后，成为北京又一个满足改善的「封神板块」。亦庄过去不乏高品质作品，但最近几年受制于限竞房，品质迭代几乎停滞。
买新房没得选，买二手房又觉得设计有点落伍，这让想pick亦庄的高端改善需求很是尴尬。
封神板块始终缺一个封神作品，直到今年6月招商玺所在地块亦庄X47推出。
当时30几家房企抢夺，侧面印证宗地素质顶流，完全有条件打造顶流产品。
当时市场有两种猜测，一种是主打短平快，品质稍微做点提升，利用价格倒挂控总价；一种是慢打磨，拿出有记忆点的高端作品。
拿地的中皋置业引入招商操盘，有豪宅基因的招商选择第二种，并且剑指亦庄豪宅的塔尖。
为了占领塔尖，招商玺升维会所和园林，还把外立面卷到极致。
招商玺外立面效果图
全石材搭配铝板，轻薄的线条隐匿其中，金属格栅若隐若现，这样的外立面给人的第一观感是高级简约。
此外，还有很多细节可以考究：
南立面最大限度降低凹差，溶解了建筑的笨重感；窗间墙和北向转角，使用背板玻璃来营造大玻璃幕墙的氛围感。
打磨细节从而让建筑更加通透，甚至呈现出超现代的“无限延伸感”，讲究美学的同时讲究哲学。
园林是豪宅的肌理，立面是豪宅的脸面，会所是豪宅的灵魂，通过公区三大件卷下来，招商玺基本上已经捅破了亦庄豪宅的天花板。
私区方面，项目在户型尺度上也做了相当大的创新，比如270°转角飘窗、隐藏式高定家政间设计。
183㎡户型，客厅运用整块8㎡无分缝玻璃，这种超大玻璃的成本更高，施工安装的系数也大，但为了最大尺度将窗户景观引入，让业主在家享受IMAX级景观视野，招商玺没有妥协。
如此一来，窗户的园林不只是风景，还是流动至室内的视觉艺术。
4
每一个有追求的房企，都认真思考过一个问题：
什么样的房子能称为豪宅？
尽管答案很多种，但最终都会指向一点：具有圈层属性。
至于圈层是什么，圈层的需求是什么，大家的答案又不一样了。
在招商玺的产品手册里，有一个设计理念反复被提及，浓缩为两个字就是：无界。
从会所、园林到立面、户型，招商玺的设计语言一直都遵循这两个字。
也就是打破单一定义，给建筑以灵魂，赋予业主生活更多可能。
这也是招商玺对「圈层需求是什么」的回答，对什么是「超时代豪宅」的回答。
铁柱开玩笑说，招商这么个卷法，接下去北京的豪宅都不好做了：
至少亦庄的豪宅是不好做了。
客户一定会拿招商玺这个显眼包做对比。