房地产过剩的时代，出路在哪？_风闻

本文首发公众号：张勇敢Pro

其实一直以来的限购政策都是在保护周边弱线城市的房价，一些特殊的区域甚至会推高周边城市ro房价，比如环京。没有北京的限购，燕郊的房价不可能冲得那么高。

现在各个省会城市、二线城市纷纷放开限购政策，无非是要全省抢客户、全国抢客户，说白了还是购买端乏力。之前房价在上涨周期，拿着核心地段的地产商全都是捂盘惜售，等着一轮一轮的涨价，因为不愁卖，全国人民排着队争先恐后当房奴。

但是，有能力买房的人口是有数的，这么多年的房地产热潮后，中国的城市化率、自住房拥有率已经超过了发达国家，再加上人口出生率下降，真实的购房需求已经没有那么多了。

前一段有个真实反映近几年人口出生率下滑问题的新闻挺真实，2023年一年级新生爆满，学校不得不增加学位，而同时幼儿园却因为招生不足，预计全国要停办30%以上。大家可以算一下，今年入学的一年新生基本上是2017年出生的，那一年有超过1700万的新生儿。

而今年入园的小朋友都是2020年出生的，1200万，差了3年，比今年上小学这一波少了500多万人。即便是2016年全面放开二胎后，出生率仍然持续下降，根据各级医院已建档孕妇数量计算，有人预估今年大概率会低于800万，三年时间又少了400万。

大家不要小看人口出生率下降对房地产的影响，因为很多人买房就是为了孩子。比如说被炒作的丈母娘推高房价，说来本质还是年轻人结婚需要买房。比如孩子上学需要买学区房，很多家庭是家里已经有自有住宅，为了孩子上学再在学区买一套。也就是说因为孩子上学结婚，一个家庭可能要多购一套房。

2016年后的房价上涨，除了拉动房地产的政策发力的原因之外，还有就是和那一年全面放开二胎有很大的关系，因为你生二胎的话，一居室就显得太小了吧，那么自然会催生换房的需求，一居室换成两居室，两居室换成三居室，甚至是多购买一套房。用我家邻居的话说，就是一个孩子一套房，自己还得有一套，她家真的买了三套房。

但是现在的状况是，不单单出生率下降得厉害，就连结婚率也在不断下降。我以前一直说日本的人口问题不是不育，是不婚，压根就不结婚。大家可以在网上关注一下普通日本家庭的生活，已婚家庭基本上两个孩子起步，三个的也不在少数，因为日本对新生儿的补贴是近乎变态的，国家补完都道府县里补，但是架不住太多人不结婚，所以综合算下来出生率也就千分之六多一点儿，而死亡人口是出生人口的接近两倍。

结婚率和出生率一样，在我国也同样不乐观。前几天和朋友聊天，他和别人合伙开公司，说是公司的年轻人基本都没买房，也没结婚，关键是人家根本不想这方面的问题，挣了钱全部花在自己身上，一个小哥本来有一辆polo代步，在城市工作出行基本没有问题，最近收入也不错，刚刚提了一台特斯拉。你问他买房结婚生小孩的事，他根本就不考虑。

往前倒十年，这样的条件是不是首先考虑攒首付买房呢？我觉得大多数人会选择先买房。那么为啥现在的年轻人不这么想了呢？一方面当然有年轻人的思想变了，更关注自我而不是他人，更着眼当下而不是活在未来。另一方更重要的原因就是房价上涨的预期已经崩了，再没有人会相信房价还能一直涨下去了。

还有就是在目前这样的大的经济环境和房价预期下行（至少绝大多少城市上涨的动力已经不足）的情况下，即便有所谓的刚需，马上购房的意愿也不够强烈。在降价预期面前，根本不存在什么刚需，所以成交量才会持续下降。

以前中介和你说，“您觉得现在房价高以后会更高，您觉得现在首付高，以后会更高，您觉得现在月供贵，但是和您以后的收入比起来只会越来越少，房贷是固定的，您的收入可是一直在涨呀。”现在中介要是还和你这么说，你还能信他们吗？

虽然针对房地产市场的大招是一个接一个，一个比一个重磅，但是本质的问题并没有解决，就是人口下降和自住房拥有率已经够高了。以后的房地产市场一定是一个存量市场，而不是新增市场，改善型购房会成为绝对的主力。

一居室换成两居是改善，郊区换到主城区是改善，三四线城市换房到一二线也是改善。这次部分一二线城市放开限购，就是要抓这部分购房者，南京这样的省会城市周边的居民，想不想到省会买房呢？肯定会有，但是能有多少就不好说了。至于全国各地的人会不会蜂拥而至，我认为是不可能的。

放开限购、认房不认贷的政策出台，从这两周放开的城市来看，药劲消退得太快。而且在新的需求不足更多的是存量改善的现状下，这样的政策只能说更多的是利好二手房。所以大家也看到了，二手房挂牌量激增，说明大家都是改善型需求，用自己原来的房子去换房子，而不是由于首付降低了，贷款利率降低了就催生出大量新的需求了。

当然，最近新增的二手房挂牌数量，除了卖掉置换购房的，还有不少是纯粹要套现的。对于在前些年入场的人，如果是作为投资买的房，或者炒房拆迁买了多套的，大部分觉得现在房价已经到顶了，没有必要再等了，利好政策一出马上挂牌，哪怕降一点也要尽快出手。而那些加了超高杠杆被套的人，也没有办法，只能借这个机会割肉离场。

总而言之，我对目前现有的救楼市政策不报过大的幻想，甚至可以断言不会有太大的作用。当然，整体房地产市场下行，并不代表局部地区热点地区优质资产地区的房价不会上涨，只是上涨的幅度应该很小。

终极大招，北上广深全面放开限购。

在买房这件事上来说，真正能够吸引全国购房者虹吸全国经济发展红利的城市，中国其实也只有两个，上海和北京，其他两个广东城市也比不了。因为政策太向一南一北这两个地方倾斜和集中了，其他城市根本没法比。

所以其他城市全面放开限购我觉得没什么关系，但是是不赞成放松这两个城市的限购的，原因就是他们对周边乃至全国的人口流动的虹吸作用，而且限购的效应已经形成了，贸然放开只会引起房地产市场的更大波动，甚至是地区间的重新洗牌。

这里面的道理很简单，由于限购所以外溢了许多购买需求，这些购买需求又刺激了其他地区的房地产开发，现在放开限购了，那么势必导致原来没有购房资格的人会因为工作养老孩子上学等等原因想办法进来。

为什么说想办法，因为限购的城市一般是房价高的地方，那么就需要借钱、贷款、卖掉原有住房，加一系列的杠杆来购买原本由于限购自己买不到的房子。

以前我举过一个例子，一个在南京有6套房的人，在北京上海放开限购的情况下，会不会买掉三套去北上买房，那可是核心资产啊。对于三四五线城市的多套房人群而言，其他一二线城市也是同样道理，会有一波流转。

如果，有人这么操作，如果达到一定规模，对当地的房地产市场会产生什么样的影响？原本不多的购买人群和不强的购买力就会被吸引走，这也就是南京等省会和二线这样的城市要赶在北上之前全面放开限购的原因，在被虹吸之前，自己先吸一波。

如果所有城市全面放开限购，头部几个城市的高端房产价格肯定会涨，多少的问题，而三四五线城市不但房价会下跌，同时人力物力财力也会被吸空。但是没办法，既然房地产是经济支柱产业，那么该救还得救。想让房价不大跌，只有反向操作，拉升房价。倒不是说再来一波涨价去库存，只是房价不能一个劲地往下走，其实不大涨能稳住是最好的。

房价下降意味着地价下降，懂的都懂，不多说了。

不能有效拉升超一线的房价，一线和强二线的房价就会持续下降，其他二三四五线就更不用说。房产可能是最能体现买涨不买跌的商品了，因为它是绝大多数人一辈子中最大的投资、最贵的一次购买行为。

所以如果房价拉不住，继续下行，那么买房处于观望的人就会更多。而只要房价稍微涨一点儿，一定会有大量二手房抛出了跑路。大量的二手房挂牌势必对新房销售产生负面影响，二手房可是看得见摸得着的，比起新房来说，至少没有烂尾的可能性，现在的房地产商都是啥情况大家心里都清楚。

可是二手房交易有两个毛病，第一，政府没有卖地。第二，房地产商收不到房款。所以二手房再火爆，对于土地财政和房地产商回笼资金的意义都不大。然而这一波政策红利，很明显大多被二手房拿走了，对一手房销售刺激不大。但是政府的意思是一手房去库存，房地产商回笼资金才是重点，所以接下来的政策很可能是针对一手房的。

至于有没有效果，仍然不乐观，因为能用的大招其实都用差不多了。

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