魔方生活柳佳：长租企业服务的首先是人，不是房子 | 第29期火花谈_风闻

作者 | 韩玮烨、梁秀杰

编辑 | 上官萍萍、刘玉娇

责编 | 韩玮烨

围绕长板和目标打造“多维能力”，让自己的价值由于稀缺而变得更加值钱；然后，用更高级的方式“经营自己的时间”，把你的能力商业化。最后，构建一个“复利模式”让自己的财富指数级增长！ 

——《认知红利》

“在行业创立之初，在没有标准的情况下，先行企业的探索就成为行业标准的雏形。14岁的魔方生活恰好经历了这一过程。”

这两年，魔方生活服务集团CEO柳佳非常忙碌，一方面为IPO做各类准备，接受监管机构、投资机构对于租住生活服务行业商业模式的咨询，另一方面忙着魔方4.0产品的优化和铺排。欣喜的是，柳佳和团队的付出正在见到成果。

作为行业排名前三的头部企业，魔方生活也在筹谋下一次战略升级。**睿和智库观察到，魔方生活已连续两年发布ESG报告，是业内首家发布ESG报告的长租公寓运营商。**近期还与上海申养望年荟合作，共同启动了“混龄社区”的探索，让ESG理念得以落实，也为租住生活探索新的发展思路。

第29期火花谈，睿和智库创始人韩玮烨对话魔方生活服务集团CEO柳佳 ，探讨助力住房租赁行业高质量发展的“魔力”。

关于经营：已跨越标准化精细化阶段，深研客户个性化需求对于魔方生活来说，上市的现阶段意义，更集中于提升品牌内核，提高行业认知，提振行业信心方面。

韩玮烨****2023年对于魔方生活来讲无疑是发展非常关键的一年，您认为上市会给魔方生活带来哪些发展机遇？

**柳佳：**三年疫情，包括租赁市场的波动和结构性调整，让大家对于住房租赁行业产生了很多的误解。我们也希望通过上市让更多的年轻人了解这一新兴的服务行业，通过上市来带动整个行业发展，提振行业信心，同时提升品牌认知和行业形象。

韩玮烨****长租公寓是典型的精细化和标准化经营的行业，与其它竞品企业相比，如果5分为满分，您认为魔方生活在精细化和标准化方面现在已做到几分？

**柳佳：****长租公寓确实是一个需要长期投资和长期运营的行业，没有短期暴利，只有长期的品牌沉淀和稳定收益。**所以我们认为长租公寓属于消费领域，在中国更带有很强的民生属性。

**魔方生活可以说是行业当中为数不多的坚持以运营为核心的企业。**因为我们团队的成员很多来自于酒店行业，大多已经在服务行业中深耕了十几、二十年，我们始终把客户的体验放在第一位。

**我们更关注的是人的体验，**比如：选址是不是方便住户上下班？房间是不是安全舒适？管家是否足够贴心温暖？周边的邻居能否玩到一起？

如果打分的话，我想我们应该可以达到4.5分以上，略保留于满分的一点，是因为我们还有能够提升的空间。

韩玮烨****魔方生活自身在精细化和标准化运营方面的独特性在哪？

**柳佳：****早在2015、2016年，****魔方生活就建立了标准化的运营管理体系SOP，**我们的每条产品线，都会有相应的产品设计、日常运营服务标准，比如我们提供24小时的客户服务，有各种渠道——比如企业微信、魔方生活App、小程序——**随时响应客户需求。**同时，我们有标准化的OMS公寓管理系统来支持我们所有的业务，并且很早就实现了无纸化，所有的流程都能够线上办理。2018年前后，在此基础上我们又做了一次升级。

现在，我认为我们已经跨过了标准化这一阶段。当下和未来，魔方生活更关注如何满足客户的个性化需求，如何把个性化需求转化为标准化的产品力和服务力。

魔方生活始终认为我们是服务行业，所以**“满足客户需求”是我们的根本。**

**魔方公寓的大多数租户是Z世代的年轻人。**Z世代的年轻人要住得有品质，而且有生活。

**围绕“生活”，魔方公寓配置了公区健身房、公区会客厅，还组织了瑜伽、电竞等活动和社群。**通常我们会在几个门店做试点，运营成熟后，标准化输出到其他门店。

举个例子，最近我们在打造一家宠物友好公寓，特别聘请了一位猫管家，是一只拥有工号的可爱金渐层，它日常会通过抖音直播，来跟我们的客户互动。未来我们也会将宠物管家推广到其它门店。

关于市场：找准优势定位，参与产业链赋能巨大的市场蕴含着巨大的机会，企业须关注自己的特长。只有在产业链当中找到自己的优势定位，才能长期立足。

韩玮烨****全国范围内积极推行的保租房，对魔方生活来说，机遇和挑战分别是什么？

**柳佳：**先说挑战吧，很多人都认为保租房入市以后，房源数量巨大，可能会对市场造成冲击，加剧竞争。

但从我们的角度来说，完全不是这么看的。我们认为保租房是缓解供需矛盾非常好的方式。随着保租房的推出，供需矛盾会适当缓解。但魔方生活一直强调的三大错配——即“户型错配、地段错配、价格错配”——依然会长期存在。

同时，保租房政策对所有公寓运营企业来说，也意味着重大的市场机会。

**首先，在保租房筹集过程中，**我们现有的一些公寓也能被认定为保租房，享受保租房鼓励政策，比如税收优惠、民水民电等。

**其次，在保租房新建过程中，**我们作为有丰富行业经验的运营商，能够为地产开发商或者地方城投企业赋能，从产品规划、市场研策，到日常运营销售等环节我们都可以参与。事实上，魔方生活已在多个城市参与保租房建设，或达成相关合作。

**如今，租赁住房的市场需求仍然非常巨大。**对每一家企业来说，都蕴藏着广阔的市场机会，关键在于每家企业如何发挥自己的特长，在产业链中找到自己的优势定位，为整个产业链赋能。

韩玮烨****对于公寓企业而言，如何协同轻资产和中资产运营的比例，以实现业绩稳定增长？

**柳佳：****首先，轻资产托管项目普遍房量较大，**规模效应下，加上轻资产项目前期投入更少，利润率更高，因此整体收入并不低。**其次，住房租赁行业跟酒店行业的发展路径还是非常相近的。**连锁酒店当年也是从直营模式起家，加盟模式逐渐兴起以后房源占比就会超过直营模式。我认为魔方生活现在也处于这个阶段，**以直营开始，定义整个产品标准、品牌形象，树立了一系列的标准并完善体系之后，就可以向外输出赋能。**我认为，未来我们的轻资产管理规模会超过直营门店的管理规模。

中资产直营模式并不是简单的“二房东”，**需要从产品改造提升、品牌和服务赋能等多方面提升附加值，从而产生合理的增值收益。**而那些仅仅简单赚取房租差价的“二房东”，其实更多存在于分散式民宅租赁。

当下所谓行业的难点，可能在于如何做出附加值。但**对魔方生活来说，****并不存在所谓“直营模式没有未来”，**恰恰相反，目前我们的直营门店利润状况都相当稳健。

韩玮烨****魔方生活在项目拓展方面是如何规划的？

**柳佳：****首先在城市拓展方面，**魔方生活的策略一直是非常清晰的，即聚焦核心城市，比如北上广深等一线城市，我们超过70%的直营门店集中于北京和上海。对于二三线城市，我们则会以轻资产托管的方式布局，比如我们在宁波、温州、镇江等城市都托管了当地开发区的人才公寓等项目，政府也会通过相应的政策补贴来支持长租公寓的发展，这也是未来的一个良好的发展方向。

**对于轻资产托管，凭借魔方生活业已形成的规模化、标准化优势，运营成本较低，模式复制很快。**一般来说，只需要向项目派驻一名店长（如有需要也可以增派管家予以支持），就足以支撑一家新店的运营。亦无需在当地组建复杂的销售团队，获取客户主要依靠官网、魔方生活App、微信小程序等中央渠道。一名店长就可以输出魔方生活的整套管理模式，因为是系统在管理，而不是靠人在管理，这也是数字化带来的优势。

韩玮烨****魔方生活是否会参与到重资产模式的投资、建设中？

**柳佳：****对于重资产，魔方生活也有自己的规划，**我们已经和多家基金公司、资管公司建立合作，也参与了一些重资产项目的投资，同时全程参与项目前期的咨询规划到后期的运营管理。

**重资产本身自有一套逻辑，其利润也由两部分组成。****首先我们作为运营商，**仍然可以得到委托管理运营的利润比；**其次我们参与到资产投资当中，**在未来退出过程中也可以分到一部分增值利润。因此未来魔方生活还将发挥我们在运营管理方面的优势，在重资产领域寻求和开发商以及基金的合作。

结语：

人们总说，踩对节奏，企业才能基业长青。

对比欧美机构化租住市场的发展脉络，中国的租住市场才刚成型。我们看到在一线城市的内卷，是众多企业对优质资源竞争造成的短期市场表现，行业还有很大的蓝海等待租住企业去探索。

从成立之初到现在，顶级PE的加持+专业的管理团队+扎实的经营能力，让魔方生活始终处于赛道头部企业阵营。因为站得高，所以看得准，也看得远。

如今的魔方生活，已经深谙生活服务的长青内核和不动产资管的生态内核。相信魔方生活下一步的战略部署会更加笃定。而一切的核心是：勿忘初心，方得始终。