站在楼市新周期的起点，你必须看准这些机会_风闻

华尔街教父格雷厄姆曾言，市场短期内可以是一台投票机，但它终将成为一台称重机。这句话用在当前楼市尤为贴切。

为什么这样说？

首先，楼市短期内的价格波动往往受到经济环境和市场情绪的影响，但长期来看，房价与价值相匹配。

其次，楼市短线操作难度极大，远不如中长线投资可靠。回顾楼市历史：2008年，国际金融危机爆发后，楼市陷入低谷，国家推出了四万亿救市计划；2015年，在“促消费、去库存”的背景下，供需两端的宽松政策如雨后春笋般涌现。这两次政策的出台都推动了楼市进入新的周期，而这正是中长期投资的良机。

回归到当下，我们来划近期政策重点：

1、在广州无房：首付按30%，利率LPR-10bp。

2、在广州有一套房，无贷款或已结清：首付按30%，利率LPR-10bp。

3、在广州有一套房且在供：首付40%，利率LPR+30bp。

这些政策对购房者的受益是肉眼可见的。虽然首套房贷首付没有降到两成，但是房贷利率降了，也是首个突破LPR的一线城市，月供有所减轻。而第2和3两种情况之前的首付比例分别是五成和七成，如今置业门槛大降，贷款利率也更加优惠。

同时，广州放开了楼盘的“限价令”，意味着定价权回归了市场价值规律，开发商能更加主动地把控市场走势，这对楼市复苏也是一个积极的信号。

再说，全国多个超大城市如南京、东莞、佛山、济南、沈阳等先后放开限购。而最近，深圳也对限购政策进行了优化，离异3年内再婚或复婚家庭买房，按现有家庭套数计算，不追溯离异前家庭名下套数。这一政策变化为广州提供了一个可供参考的案例。因此，市场上也出现了一些呼声，希望对广州特定人群或地区放宽“限购”。

可以预见，在新政“套餐”的强政策刺激下，将迎来又一轮楼市大周期。克而瑞也预测，随着政策利好发酵，预计会有更多的刚需和改善性需求会被激发，从而带动广州楼市“金九银十”成交量重回复苏轨道。

然而，与以往不同的是，这个新周期将更像一台称重机。楼市受情绪、炒作、投机等因素的影响逐渐减少，也不再是只涨不跌的赚钱游戏，楼盘价格最终遵循价值原则，几个关键区域将会带动广州楼市的再次抬头。

而在当中，黄埔是不可忽视的势力。为什么还是黄埔？

第一，调控回撤带来的抄底机遇

众所周知，黄埔是上一轮楼市周期最火爆的区域。尤其在2020-2021年期间，黄埔领涨全广州，多个项目频传“日光”消息。2021年底，黄埔新房库存消化周期为6.1个月（数据来源：广州中原研究发展部），全市最低。

然而，随着2021年下半年人才政策逐步收紧，以及市场大环境的影响，黄埔整整横盘了2年。一些综合条件稍逊的板块或项目，只能通过降价促销走量，有些降幅甚至达20%。

与此相对照的是，标杆板块仍然保持了较稳定的成交表现。比如，在今年1-8月中，黄埔区房价扛把子仍是旧黄埔板块，均价52239元/㎡（数据来源：克而瑞）。在这个市场变化的过程中，就给了购房者两个机会：一是分辨谁才是黄埔的王者；二是有了更多“捡漏”的机会。

所以可以看到，楼市最先复苏的依然是黄埔。新政后首周来访量TOP10项目中，黄埔占了7个，其中万科黄埔新城和万科城市之光位列黄埔之首（数据来源：克而瑞），热度不言而喻。

第二，黄埔新的增长极带来的置业红利

早前，《黄埔区国土空间总体规划（2021-2035年）》草案对外公示，指引黄埔未来10年发展方向，海丝城将会成为重点发展的板块。

也许对很多购房者来说，海丝城这个名字还相对陌生。实际上，海丝城位于黄埔临港片区。

在规划上，海丝城要构筑广州“一廊一带”中枢，加快建设广州临港经济区黄埔片区，全面推进西区振兴，高标准规划建设南海神庙历史文化综合发展区、广州第二中央商务区，以护林路为主轴创建国家级信创基地，全年完成固投500亿元。

根据《广州海丝城规划设计国际大师邀请赛》发布的招标公告，设计单位应在海丝城范围内划定不少于2.6平方公里左右的近期建设范围——西至石化路，东至景盛街，北至港前路，南至珠江，包含文冲船厂与黄埔电厂在内。这意味着，不断推进搬迁工作的文冲船厂，以及已停止运营的黄埔电厂旧址即将迎来崭新的面貌。

在交通上，地铁5号线东延段、7号线二期都将于年底通车。届时，乘坐5号线从海丝城板块可直达珠江新城。而7号线由南向北联通大学城、长洲岛、黄埔中心区及海丝城、科学城，通达性极佳。

言下之意，无论是在规划、产业、交通，还是城市界面上，海丝城都将迎来全新的面貌，黄埔下一个风口就在这里。

第三，“金九银十”带来的选筹良机。

锚定了最优的区域和板块，还需要知“天时”。

一般而言，政策出台传导到市场，再带动成交量稳步提升，这一过程通常需要3-6个月的时间。在这个时间之前，开发商基调仍以促销去化为主，是购房者入市的最佳时机。

另一方面，适逢“金九银十”传统销售旺季，各大开发商为了冲刺年底业绩，都会拿出“真刀真枪”的优惠，“笋”盘频现。

位于老黄埔核心区海丝城板块的万科黄埔新城，是这个“金九银十”不容错过的项目。据了解，项目在新政后首个周末来访量近300组、成交30多套单位，很多刚需和刚改客户，果断选择购买黄埔新城，除了置业门槛降低，还有项目价值迅速兑现的优势。

秉承着“配套先行”的原则，黄埔新城给予购房者更多的确定性。引进了BRT B1快速公交进社区，通勤直达天河体育中心。教育方面，铁铮学校（西校区）已正式开学，该校是由黄埔区铁英教育集团进行全面管理的公办九年制学校。此外，黄埔区青少年宫（南岗宫）也已开课。孩子们在闲暇时还可以前往蹦蹦云公园，尽情释放天性。

即便业主还未入住，融德里商业街、健身房和社区餐厅已经开放。小镇中心的生鲜超市和咖啡店也计划在11月底开业，吃喝玩乐一应俱全，小区内即可享受舒适生活配套。

更值得一提的是，当别人都在谈论“保交楼”的时候，万科却展示出硬核的交付力，黄埔新城【阅海】组团首批单位提前240天交付。

以上种种，不仅让购房者感受到大品牌、大城的硬实力和可信度，还为他们在新的楼市周期下提供了充分的信心和保障。

目前，黄埔新城热推“中央公园”组团，产品包括75-142㎡的三房四房，不到300万即可上车置业地铁5号线旁全能配套大城，难怪不少购房者直呼“真香”。

珍惜新政“套餐”的置业良机。市场短期虽然是投票机，但优质项目可以跨越一轮又一楼市周期。因此，不要错过这个机会。