成都万人小区欲自拆自建，99%业主同意仍难以推进，这种模式实现的困难点在哪？_风闻

极目新闻记者 谢茂

“不等不靠不要，自拆自建改造。”

四川成都市武侯区中央花园小区二期大门不远处，挂着一条横幅。对于小区居民来说，横幅中的“自拆自建”早已不再是新鲜词汇，从2018年提出该想法，到如今已经过去了五年，张贴在公告栏的海报和公示文件都已泛黄，沾满灰尘。

8月31日，记者在小区走访了多位业主，绝大部分业主都保持着相同的态度——支持拆旧建新，让房子升值，居住环境得到提升，但他们对可能随之而来的风险，也保持着高度警惕。

而反对者的意见也十分现实，如果决定重建但最终烂尾了该怎么办，“现在不管升值多少都只是纸面上的。”

“关键还是要政策支持。”一直推动此事的业委会副主任伍大明看得很清楚，要想推动一个小区的拆旧建新，是一个巨大的工程。

漫长的等待，让不少业主都已失去了信心，“夸张点说，我搬来住了十年，有一半时间都在签字同意，但一直没进展。”

在头顶飞机的轰鸣声中，在路旁店家的吆喝下，小区依旧蛰伏，仿佛在等待着一声“冬雷”，让这个有三千多户超过万人的“庞然大物”焕然一新。

 

中央花园二期

“99%”

中央花园二期是位于成都市武侯区的一个大型小区，从地图看，小区的位置称得上优越，位于清水河畔，河对岸就是公园，附近有两条地铁线（其中一条在建），周边学校、医院等俱全。但同时，这也是一个老化明显的小区，小区有20多年历史，是成都最早的一批商品房。

2023年8月，中央花园二期一度成为了网友们讨论的热点，因为小区业主希望能推动完成拆旧建新，即在原本的基础上拆掉旧房、重建新房，通过增加容积率的方式让开发商覆盖拆建的成本。不少网友或许是第一次听说这件事，但对小区居民而言，关于这件事的讨论，已经持续了好几年。

8月31日，极目新闻记者实地走访了该小区，中央花园二期与其说是一个小区，不如说更像是一个小型的社会，除了林立的住宅，小区内有饭店、理发店、超市、蔬菜店、棋牌室、地产中介、球场等，日常生活所需，基本都可以在这里找到。但同时，这里也具备老小区所具备的一切“元素”，墙皮已看不出来原本的颜色；成捆的电线无序地连接着楼与楼；地面凹凸不平，裂缝和补丁随处可见；午饭时间，能清晰地听到楼上锅铲碰撞的声音……

 

公告栏的通报

小区大门口，张贴有大幅的红色海报，写着《拆旧建新进展情况通报》，标明截至2023年3月26日登记同意拆旧建新业主达到3163户，占总户数3295户的96%。

这个数字来之不易。早在2018年12月，武侯区委办公室在网上留言板上回复：“如中央花园二期业主都愿意进行改造重建，街道将会同相关部门、企业推动该小区改造重建工作。”小区所属的晋阳街道办也告知：“若小区有95%以上业主同意，将规划危房旧城改造。”

有了政策支持，小区业委会、志愿者与业主积极联系，找人签字，到2019年8月，业主签字同意率达到了95%。但在随后的政府部门讨论中，由于该小区是商品房，不符合相关政策，“自拆自建”也只能搁置下来。

直到2020年4月，成都发布《城市有机更新实施办法》，其中提到拆旧建新的相关政策。小区业主们，便开始了新一轮的签字，这才有了《通报》中的“96%”。

据媒体报道，截至目前，同意的业主已达99%。但达不到100%，就始终无法迈出关键性的一步。

愿意

在中央花园二期大门附近，如果有年轻人在门口停留张望，很快就会有骑着电瓶车的人上来搭话，“要租房吗？”

业主胡先生是房东之一，他的房子离小区大门不远，对于这个大到足以让人迷路的小区而言，这算得上是一个优势。

胡先生介绍，他搬来小区后，和居住在一楼的邻居结缘，如今两人已结婚，有两套房，因此打算出租一套。他出租的房子足有160平方米左右，租出去一个月能增加几千元收入。

对于小区拆旧建新，胡先生很支持，他称自己参加过业主大会，签了字。

 

停放在路边的车辆

“小区确实存在一些问题。”胡先生说，他们小区没有地下车库，只能停在路边。小区位于航线下方，头顶不时有飞机飞过。此外还有漏水问题，也只能是修修补补，“房子比较老，也确实是没啥好办法。”

胡先生买房较早，当时房价仅为2000多元，如果小区完成重建，房屋可能会升值十倍，他也希望能通过重建改善居住环境。

极目新闻记者在小区走访发现，小区道路两侧几乎都停满了汽车，有的甚至只能停上花坛，车身上布满落叶、树枝，头顶不时就会传来飞机的轰鸣声。

 

居民楼上空的飞机

70多岁的张大爷说，如今头顶的飞机相比以前已经少了很多，时间久了也就习惯了。张大爷也支持小区拆旧建新，他和老伴居住在五楼，两人都上了年纪，体力下降，两人外出采购米面粮油，都是尽量购买小袋装的，方便提上楼梯。

张大爷的妻子文阿姨说，她和老伴都已退休，现在孩子没有和他们住在一起，要是能重建，他愿意用目前的大房子换两套小房子，这样孩子能和他们住一块，“有个照应，有电梯也方便点。”

文阿姨表示，小区的房子是砖混结构，2008年汶川大地震后，她还曾看到小区有未装修的房屋出现了裂缝，不过由于裂缝不大，最后也就是修补一下。

在文阿姨家楼下，业主王先生（化姓）正在清理爱车上的树叶和果子，他把树叶从车上丢到地面，上空又不时会飘下一片落在车身上。

“我就没开过干净的车。”王先生无奈地说，只有路边能停车，洗完了车，没过多久又会变成脏车。

王先生说，自己为了方便照顾父母搬来了这个小区，“这边环境不错，清水河就在楼下，几步就到，孩子读书也方便，如果能重建肯定更好。”

对于停车问题，王先生只能叹气。他说，刚搬来时，车子停在路边被剐了好几次，有一次修车花了5000多元钱，然而由于小区监控较少，也找不到肇事者，只能自己承担，后来监控多了情况才有所缓解。但小区路况不佳，坑坑洼洼，“这个小区不管什么车，都当越野车开。”

 

王先生在清理车身杂物

担忧

拆旧建新，支持者众。但他们对项目能否成功推进，却没有十足底气。

“重建说了好几年，搞得我们都没信心咯。”居住在21栋的李大爷（化姓）说，他几乎没关注过拆旧建新的详细政策，但还是选择了支持。

李大爷说，小区重建提了多年，但始终没有明确进展，连最前期的动员都达不到百分之百，到实施阶段，还会有更多变数。且业主情况也不一样，有买房早的，也有刚买房的，有刚装修的，不能一概而论。

“夸张点说，我搬来了十多年，有一半时间都在签字同意，但一直没进展。”另一位小区居民王先生说，此前有人曾提出过一版方案，每平方米业主需要出4000元，如果一百平方米，就需要出四十万元，但这笔钱并不是每家都能拿得出来。不少人本就有房贷要还，如果再添贷款，肯定难以承受，家里条件宽裕的，也多半早已搬走，最终这版方案被搁置。

“开发商接手总是要有利可图的。”王先生说，小区位于航线下方，不可能建太高的楼，而小区面积又大，对开发商的资金要求很高，如果没有利润，就不会有人来接手。

采访中，每一位支持者都表达过一个最大的担忧，那就是如果重建会不会烂尾？

张大爷提到，他所在单元此前楼道墙皮破旧，居民们便琢磨一起凑钱粉刷。项目仅仅涉及一个单元，七层楼共计14户业主，最初都未能达成一致。好在最后业主都同意了，可能是业主想通了，也可能是迫于压力，但毕竟费用少，同意了也能承受。但房子拆了重建，建设期间业主如何安置？如果开发商资金链断裂怎么办？建好后如何分配？这都是需要面对的现实问题。

“重建需要有牵头的，还要有监督的。”文阿姨补充道。

 

楼栋间的电线

反对

对张大爷以及王先生等人而言，尽管有这样或那样的担忧，但对拆旧建新还是有着期待，也愿意签下名字表示支持。

业主何先生（化姓）则是目前为止少数明确表示反对的人员之一。何先生反对的理由也很现实，拆旧建新，风险太高，会不会烂尾？

“他们都是被数字砸昏了头，看着几百万很惹眼，这都是纸面上的。”何先生说，并不是他不想提升居住环境，而是他觉得承担不起其中的风险。

一拆一建，他只有这一套住房，不管升值多少，他都是自住。在重建期间，关于他一家人的安置以及孩子上学等问题，目前都没有看到详细的方案。

何先生说，目前升值或者提升都只存在于预想中，对于这个大型小区而言，要想实现自拆自建的目标，必须要有政策上的支持。如果没有保障而空谈重建后的美好，都是镜花水月。

此外，何先生还有另外一层担忧，那就是他并不是很信任小区业委会。

“如果附近有一套现房能直接和我换，我肯定换。”何先生在交谈间提出了一个想法，但他自己也知道这个想法的可行性并不高。中央花园二期的优势就在于位置和环境好，同样地，附近楼房早已密密麻麻，不太可能有置换的房子。

何先生始终认为，自拆自建，风险也必然是自己承担，在看不到确切保障前，他承担不了无法预期的风险。

 

小区内的横幅

等待

在小区业委会办公室，陈列着不少海报，展示问政平台回复、政策文件、墙体开裂照片以及同意业主占比等相关文件，上面浓缩的，是五年来业委会和志愿者的努力成果。

业委会副主任伍大明说，目前最重要的是争取政策支持，许多问题都会迎刃而解。

在人民网领导留言板，2022年、2023年都有网友留言咨询关于小区自拆自建的问题，均提到需要业主百分之百同意。2022年6月，回复中写道“经晋阳街道办事处调查，经查，中央花园二期自拆自建的前提是业主意愿达到100%，政府方可进行研讨。目前中央花园二期业主委员会正在征集意见，详细情况可向业主委员会办公室进行咨询。”

 

领导留言板回复（网页截图）

而2023年4月的回复为：“目前区政府或相关部门没有政策文件明确中央花园二期自拆自建模式。自拆自建主要涉及小区业主共有空间，须业主100%同意自拆自建。”

8月31日，极目新闻记者来到晋阳街道办，相关工作人员表示暂不接受采访。

伍大明表示，目前最有可能的方案是增加小区容积率，多出的房屋用以覆盖开发商的成本，他们也在同政府和开发商沟通。

另据齐鲁晚报报道，5月25日，业委会就已经形成报告提交给成都市发展和改革委员会。

清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长、清华大学建筑学院教授尹稚接受中国之声采访时表示，目前我国没有这种大规模小区推倒重建的先例。推倒重建需要危房认定，还要考虑经济上的可行性，另外需要政府部门审批和决议。

“发挥业主的力量，通过与政府和市场以某种合作的方式来改变一个大型社区的居住环境，当然是值得鼓励的，但推倒重建的可能性大概不像业主想象的那么大。”尹稚表示，水电气等非安全性因素可以通过基础设施更新解决，而房屋裂缝要先分清是地震引发，还是建筑外维护结构不太好形成的构造性的裂缝。构造性损伤修补即可解决，结构性损伤还需要专业技术鉴定，但绝大部分也可以通过非重建型的加固手段来做正常的处理。

小区大门海报上写着：“现在需要小区全体业主团结一致，互相交流，消除误会，为住上新房一起努力。”

海报旁边，有居民提着菜回家，也有人骑上电瓶车，继续招揽租客……他们都在等待一个重建的确切消息。

（来源：极目新闻）